3 astuces pour économiser sur les frais d’acquisition à chaque investissement immobilier

En matière d’investissement immobilier, il n’y a pas de petites économies. Les frais d’acquisition d’un bien immobilier en font partie.Surtout que les frais liés à toute transaction peuvent être lourds à supporter quand on est jeune investisseur, étudiant ou travailleur. On parle de plusieurs milliers d’euros pour chaque opération immobilière, ce qui est loin d’être négligeable. 

Les frais notariés d’acquisition, de quoi parle-t-on ? 

On parle fréquemment et injustement de frais notariés pour désigner les frais inhérents à une acquisition immobilière. Mais le notaire est à mon sens une profession prestigieuse et nécessaire qu’il advient de dépeindre justement. C’est l’église au milieu du village pour l’investisseur dans l’immobilier. Le notaire est avant-tout un partenaire capable de nous aiguiller sur les aspects juridiques et apte à créer pour ses clients des structures dotées de la personnalité juridique (personnes morales, sociétés).

"Le destin n'est pas une question de chance, mais de choix." W. Jennings Bryan
L'investisseur peut soit voir les frais d'acquisition comme un fardeau financier soit trouver des moyens pour tenter de les réduire ou de les faire financer par la banque.

On parle fréquemment et injustement de frais notariés pour désigner les frais inhérents à une acquisition immobilière. Mais le notaire est à mon sens une profession prestigieuse et nécessaire qu’il advient de dépeindre justement. C’est l’église au milieu du village pour l’investisseur dans l’immobilier. Le notaire est avant-tout un partenaire capable de nous aiguiller sur les aspects juridiques et apte à créer pour ses clients des structures dotées de la personnalité juridique (personnes morales, sociétés).

Le notaire est donc avant tout un partenaire inhérent lorsqu’on décide de multiplier les investissements immobiliers.

Le notaire n’est en effet pas le bénéficiaire numéro un des frais d’acquisition, puisque sa rémunération ne constitue que 20% du total versé. Autrement dit, si on doit payer 5 000€ de frais d’acquisition, le notaire ne percevra que 1 000€, soit une bien maigre portion vis-à-vis de l’ensemble collecté. 

On nomme donc injustement “frais notariés” une somme d’argent dont 80% revient à l’Etat français (ou ses démembrements via les collectivités). 

Dans toute acquisition foncière, le véritable gagnant n’est donc ni le vendeur, ni l’acquéreur et encore moins le notaire; c’est l’Etat, ou les collectivités publiques par démembrement.

Avec l’augmentation en flèche du nombre de transactions annuelles, l’immobilier n’a jamais autant rapporté à l’Etat. Les taux d’intérêt peu élevés bénéficient certes aux emprunteurs, mais c’est l’Etat profite du flux conséquent de transactions qui s’accroît. 

Pour chaque transaction, les frais de notaire sont d’environs 7-8% du prix du bien ancien contre 2-3% pour un logement neuf. 

Que l’objectif soit d’opter pour un investissement dont les frais d’acquisition sont financés par la banque grâce à la solution acte en mains ou bien d’en réduire le montant en acquérant un logement meublé, plusieurs options légales et pertinentes existent pour réduire ce coût inhérent à toute opération immobilière. 

La composition des frais de notaire

-Les droits de mutation (taxe départementale + taxe communale)

-Les débours (cadastre, hypothèques, géomètre)

-Les honoraires (rémunération effective de l’étude notariale)

Dans la majorité des cas, les banques refusent ou se montrent frileuses à financer un investissement immobilier à hauteur de 110% (prix du bien + frais d’acquisition), notamment lorsqu’on est jeune étudiant ou actif. Il devient donc nécessaire d’utiliser diminuer le plus possible ses frais d’acquisition. Car si on achète un seul bien, ok, on peut se demander pourquoi, mais si on en achète 3, 10 ou 30, on ne peut pas se permettre de payer plein pot sur chaque opération.

Ne pas mettre d’apport correspondant aux frais de notaire avec la solution acte en mains : 110% = 100% 

Si tu es jeune investisseur comme moi, tu constateras que les banques sont frileuses à financer un projet immobilier à hauteur de 110% (prix du logement + frais de notaire)

En principe, les frais notariés sont à la charge de l’acquéreur. Mais aucune loi ni aucun texte juridique n’impose ceci. Ce n’est donc pas une obligation légale. 

Avec l’acte en mains, c’est le vendeur qui “paiera” ces frais. L’idée est de s’arranger avec lui et d’incorporer les frais de notaire directement au prix vendeur pour ne pas avoir à sortir plusieurs milliers d’euros comptant. 

D’autant plus que les banques prennent rarement le risque de financer une opération à 110% car en cas d’hypothèque par exemple, les frais avancés en sus du prix du bien leur seront perdus.

Exemple : Pour un appartement de 100 000€ à l’achat, on aura à débourser environs 

8 000€ de frais de notaire. Admettons qu’une banque accepte de financer mais juste les 100 000€, pas les 8 000€. Or toi ou moi en tant que jeune investisseur, nous ne pouvons nous permettre de débourser cash une telle somme. On est bien d’accord ? 

L’idée est donc de proposer au vendeur 108 000€ “acte en mains”, c’est-à-dire frais de notaire inclus. 

La banque nous prêtera les 108 000€ car elle considérera que c’est le prix du bien, et que les frais de notaire sont à la charge du vendeur. 

Dans ce scénario d’acte en mains, le vendeur n’est pas lésé : il paiera les 8 000€ au notaire et obtiendra bien le montant demandé à savoir 100 000€. Donc aucune entourloupe ni de trop perçu. C’est du gagnant-gagnant : le vendeur obtient bien ses sous et l’acquéreur n’a pas besoin d’économiser X mois ou années dans un apport. 

La plupart des professionnels de l’immobilier sont incompétents en matière d’investissement. Beaucoup ne connaissent même pas cette alternative arrangeante pour toutes les parties, et peuvent même refuser de transmettre votre offre acte en mains en prétextant que ce n’est pas faisable. 

Si tel est le cas, invitez les à contacter votre notaire. Et si votre propre notaire ne connaît pas cette alternative, trouvez-vous un vrai notaire, qui est compétent en investissement immobilier. Le temps de chacun est précieux donc ne le gâchez pas à vous faire accompagner par des incompétents, c’est la base. 

Diminuer le montant des frais notariés avec le mobilier du logement 

Les frais de notaire se calculent sur le prix du bien immobilier. 

Mais quand on achète un logement, celui-ci peut être meublé en tout ou partie. Or les frais d’acquisition ne concernent pas le mobilier. 

Dans cette hypothèse, il est nécessaire de demander dès le départ (au notaire ou l’agent immobilier) de distinguer le prix du foncier stricto sensu de celui du mobilier. Plusieurs centaines ou milliers d’euros d’économies au moins. 

Exemple : Un bien de 100 000€ sans meubles (nu) : on paiera environs 8 000€ au notaire. Cas classique. Mais pour un bien similaire avec un mobilier estimé à 20 000€, on ne paiera au notaire seulement 8% du foncier donc sur 80 000€, soit environs 1 600€ d’économisés, donc gagnés. 

Les dérives : quand on connaît le vendeur (ou même l’intermédiaire), il peut être tentant de volontairement gonfler le prix du mobilier pour payer moins au notaire. Toutefois, il faut éviter de trop exagérer car des contrôles peuvent survenir. Et ça sentira clairement mauvais si ça nous tombe dessus, le fisc n’étant pas très réputé pour faire des cadeaux. 

Demander la séparation des frais d’agence et du prix du bien 

Les “frais notariés” s’appliquent sur le prix du bien. Mais si vous passez par un agent immobilier, les frais d’agence viendront se rajouter et il serait regrettable de payer 8% du total (prix du bien + frais d’agence). 

C’est au moment du COMPROMIS DE VENTE qu’il faut penser à demander la séparation des frais notariés et ceux d’agence. 

Ce n’est pas négligeable car les frais d’agence sont de l’ordre de 3 à 5% du prix du bien, généralement. 

J’espère que ces trois astuces vous seront utiles dans vos investissements immobiliers. 

Autre possibilité : acquérir du neuf ou acquérir en tant que marchand de biens pour bénéficier de frais d’acquisition réduits.

Ce sont deux « astuces » différentes des précédentes car celles-ci impliquent de repenser sa stratégie. Acquérir du neuf uniquement pour bénéficier de frais d’acquisition réduits ne me semble pas une bonne option au vu des prix exorbitants au m2 qui sont pratiqués.

Les prix sont vraiment prohibitifs, surtout quand on est jeune ou gagnant un salaire encore peu élevé. Puis je trouve l’ancien vraiment plus authentique charmeur et attirant que le neuf. Tant de l’extérieur que de l’intérieur.

En revanche, je pense qu’opter pour le statut du marchand de biens en vue d’investir dans l’immobilier tout en bénéficiant de frais notariés réduits peut être pertinent pour maximiser son patrimoine tout en le diversifiant à moindres frais. À condition de démarrer en s’étant disposé des ressources et des connaissances suffisantes bien entendu.

Acheter du neuf pour bénéficier de frais d’acquisition réduits

Acquérir un bien neuf, c’est acquérir un bien qui n’a jamais été habité et qui sort de terre, littéralement. Pour ce type de biens, les frais de notaire sont réduits dans la mesure où ils ne représentent que 2 à 3% du prix du logement. Soit plusieurs points de moins que les prix concernant les biens anciens.

L’avantage du neuf est que le bien répond aux normes les plus avancées en matière d’habitabilité et que les frais d’acquisition sont réduits. Ils présentent aussi souvent un emplacement privilégié ou du moins attractif.

Mais si l’idée est d’acquérir à un prix au m2 en-deçà du prix du marché, acheter à un prix trop élevé revient à nuire d’emblée à une potentielle marge.

Multiplier les opérations immobilières en tant que marchand de biens

Alors qu’un particulier paie 7 à 8% du prix du bien pour les frais d’acquisition, le marchand de bien en paye seulement 2 à 4%. 

Le marchand de biens répète les opérations d’achat-revente en vue de réaliser des plus-values. Mais pour cela, il faut créer une société adaptée du type SAS ou SARL et réaliser ses investissements en véritable professionnel de l’immobilier. Devenir marchand de biens n’est pas une décision à prendre sur un coup de tête car elle emporte des conséquences. Il faut peser le pour et le contre au vu de sa situation. 

Il est possible de tenter des achat-revente en nom propre, mais en cas de répétition cela reviendrait à défier l’administration fiscale. L’habitude et la spéculation étant les deux éléments retenus par cette dernière pour requalifier les particuliers en marchand de biens, il vaut mieux être prévenu ! Pourquoi pas vendre mais pas plus d’un bien par an et après une certaine durée de détention pour ne pas éveiller les soupçons. La retenue est maître mot. 

Cela donne matière à réfléchir si l’on est dans une stratégie d’investissements sur du long terme avec des dizaines d’opérations en perspective. Je pense qu’il est préférable d’avoir déjà un peu de capital pour tenter la voie du marchand de biens et de se former au préalable.

S’il paye si peu, c’est parce que le marchand de biens est exonéré des droits de mutation. Or ces derniers constituent une grande partie des frais d’acquisition.

En contrepartie, le marchand de biens s’engage à revendre le bien acquis avant 5 ans. Agir comme marchand de biens revient donc à acquérir des biens provisoirement pour les revendre plus cher afin d’encaisser la différence après impôts.

Une règle qui profite au professionnel de l’immobilier capable de dénicher des biens à cash-flow pour allier trésorerie sur les années de détention et plus-value à la revente.

Il gagne ainsi tant à court terme avec le cash-flow pendant 5 ans puis au moyen-terme avec la plus-value en revendant au terme de la durée maximale.

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Pour un investissement épanouissant, durable et rentable

Maxime Villeneuve.


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