Comment réaliser son premier investissement immobilier quand on est jeune étudiant et/ou salarié ?

Réaliser son premier investissement immobilier n’est pas chose facile surtout quand on est jeune et timide comme je l’étais au moment de ma première acquisition.

Mais si je parviens aujourd’hui à multiplier les projets tout en étant parti d’un niveau abyssal, j’estime que s’enrichir grâce à ce placement est possible pour la plupart des gens. Toutefois, la grande majorité des acquéreurs sont des pigeons. J’y peux rien et ne suis pas méchant. Juste réaliste. On appelle bien un chat un chat, non ?

Je connais dans mon entourage plus de pigeons que d’investisseurs pleinement satisfaits de leurs opérations. C’est pourquoi j’ai pris le parti de ne pas suivre leur voie et de tracer la mienne, quand bien même c’est peu rassurant. Au moins, je me dis que j’aurai tenté si jamais ça foire. Et dans le pire des cas, j’apprendrai de mes propres erreurs puis réessaierai en mieux.

Il n’y a pas d’erreurs dans une prise de risques avertie et consciente mais des leçons parsemées d’éléments d’action.

Le foncier est avant-tout un investissement. Sauf si c’est pour se loger soi et son/sa conjoint(e) pourquoi faire dans l’affect ? Il faut toujours garder à l’esprit que l’investissement immobilier, c’est un marché, un volume, un emplacement et une stratégie.

Le seul affect auquel je m’autorise est constitué des relations que j’entretiens avec les différents locataires. Non seulement car il faut hu

Il ne faut pas écouter n’importe qui.

Ayez toujours en tête que l’immobilier, tout le monde à son point de vue sur la question. Toutefois, la proportion de ceux qui passent à l’action et qui sont amenés à rentabiliser leur investissement est FAIBLE. Devenez un aigle investisseur plutôt qu’un pigeon acquéreur. La base, on est bien d’accord ?

Il en va de même pour tous ceux qui se vantent, euh, se vendent pardon en « expert » alors qu’ils sont simples agents commerciaux, conseillers en transactions ou je ne sais quoi. Ils peuvent être bon conseillers, mais toujours comparer et aller en voir plusieurs sur un même marché. N’oubliez pas que leur mission première est d’écouler un portefeuille de biens. Peu leur importe que ces biens soient rentables ou non pour nombre d’entre eux. Faire le tri est donc parfois un mal nécessaire, je trouve, car tous les professionnels ne se valent pas

À titre d’exemple, mon papa a fait plusieurs acquisitions mais aucune plus-value. Que des moins-values qui l’ont donc in fine plus appauvri qu’autre chose. Quand bien même il s’agit de mon père, je l’estime en tant que pigeon acquéreur sur le plan de l’investissement immobilier.

Je ne lui accorde donc aucun crédit en matière d’investissement car il a toujours fait l’acquisition de biens destinés aux pigeons. Il est alors un pigeon à mon sens, même si c’est mon père.

Pourtant, je l’aime beaucoup. J’aime aussi les pigeons. Même si je préfère les aigles entre nous. Alors je m’efforce d’en devenir un en matière d’investissement immobilier.

Tout d’abord, si comme moi tu es jeune de moins de 25 ans, tu sais déjà (du moins je l’espère pour toi) que si tu ne veux avoir des résultats lambda, il est nullement recommandé de faire comme la plupart des gens.

Ce n’est pas de mon fait ni du tien, c’est la réalité. Plus de 90% des acquéreurs non seulement font des erreurs (j’en ai fait aussi, et j’en referai probablement d’autres) mais surtout regretteront leur première acquisition.

Notamment ceux qui achètent en couple, ceux qui s’endettent pour financer leur résidence principale et donc un passif, ceux qui privilégient le neuf ou encore les programmes dits « défiscalisant ».

Dans tous ces cas, l’acquéreur est rarement gagnant au long terme s’il démarre ses acquisitions de cette manière. Il se retrouvera bloqué un peu plus tard, ou du moins limité dans sa capacité de financement.

Quand passer à l’action et réaliser sa toute première opération immobilière ?

Le meilleur moment, c’était avant.

"Le temps est assez long pour quiconque en profite, qui travaille et qui pense en étend la limite." Voltaire

Le foncier, surtout lorsqu’il est bien situé et donc recherché, prend de la valeur année après année.

L’idée est donc DE NE PAS TROP ATTENDRE, car le prix au m2 sera plus élevé dans 5 ans que maintenant.

N’attendez surtout pas d’avoir une situation intéressante (fiduciairement parlant) car c’est une logique banale et affligeante.

Nul besoin d’être riche pour débuter, en revanche plus tôt vous débuterez et au plus vite vous vous enrichirez.

Ma première acquisition a abouti début septembre 2018 (9 mois après avoir entamé les premières démarches). Je cumulais alors deux CDI en temps partiel pour un revenu mensuel d’environs 1 000€ net, soit une capacité d’endettement / de financement d’environs 330€/mois. Je ne pouvais gagner davantage en étant étudiant à côté. Déjà que je délaissais littéralement mes études juridiques au profit d’un avenir qui me tentait davantage.

Ce n’est pas énorme, je vous le concède. Mais c’est amplement suffisant pour COMMENCER.  Se jeter dans le grand bain. J’aurais pu certes attendre de finir mes études de droit pour commencer, j’ai trouvé plus judicieux que de m’initier au foncier encore étudiant. Après une année de faculté passée à analyser le marché messin, j’ai donc décidé de commencer à acquérir.

SI vous faites comme tout le monde et attendez en permanence, vous le regretterez probablement sur votre lit de mort.

Vraiment.

Alors certes il faut être prêt à travailler dur et viser des opérations spécifiques suivant votre capacité d’emprunt. Mais c’est faisable.
Si je l’ai fait, tout le monde en est capable. Car à la base je n’avais véritablement aucune connaissance et ni compétence spécifique en investissement immobilier. Mais j’y ai travaillé.

Plus vous vous y mettez tôt, plus la plus-value à la clé risque d’être importante. D’autant que si on parle de plus-value, on parle intrinsèquement de taxation, donc autant que celle-ci soit la plus élevée possible pour qu’à terme, votre foncier ait pris un maximum de valeur. Or c’est souvent l’élément temporel qui joue sur la valeur du bien.

Avec l’investissement immobilier, on est susceptible de s’enrichir certes, mais on enrichit aussi l’Etat français. On participe davantage à l’effort national à notre petite mesure. À 23 ans, j’ai déjà engraissé, euh, fait encaisser à l’Etat français, pardon, plusieurs dizaines de milliers d’euros uniquement grâce à mes premiers montages d’investissement sur la fin 2018 et moitié 2019.

Si vous avez bien suivi ce que je dis, alors vous aurez compris que le meilleur moment était hier. Mais hier relève désormais du passé. Alors à la question du QUAND se lancer, j’y réponds maintenant. Pas dans 2 ans, ni même dans 6 mois. Mais MAINTENANT. Si on s’en sent apte évidemment. Il serait je pense contreproductif de se lancer sans connaissances ou compétences travaillées dans l’investissement immobilier.

SI jamais vous voulez vous lancer tout en vous épargnant des milliers d’heures de travail acharné en sous-marin comme j’ai dû le faire, n’hésitez pas à me contacter je serai susceptible de vous aiguiller selon votre situation et ambition. Pour cela, je vous invite à aller sur la page des services que je propose.

Comment faire financer son investissement quand on est jeune ?

“Le financement, c’est le nerf de l’investissement. Plus vous êtes bon, plus vous paraîtrez crédible, légitime, et plus on vous confiera d’argent en vue de la réalisation de vos opérations actuelles et futures” Maxime Villeneuve.

Travaille dur lorsqu'ils dorment. Apprends lorsqu'ils font la fête. Vis comme ils rêvent.

À moins que vous n’ayez hérité de façon prématurée, ce que je ne souhaite à personne car cela signifierait que vous aurez perdu un parent proche, vous ne pourrez financer cash votre premier investissement. Et quand bien même vous le pourriez, il serait toujours préférable à la rigueur de mettre un petit apport dans plusieurs opérations et ainsi se forger dès le départ un portefeuille foncier intéressant plutôt que de tout mettre, dans un seul investissement.

L’idée est de toujours préférer la diversité et donc une dilution du risque plutôt que l’unicité et donc une concentration du risque.

Je prends toujours l’exemple du sinistre. Il peut survenir n’importe quoi sur vos biens, donc autant ne pas « miser ALL-IN »

Le prêt étudiant pour acquérir de la pierre.

Tout d’abord, il n’est pas nécessaire de disposer de quelconques revenus pour débuter. En revanche, on vous demandera une CAUTION SOLIDAIRE (un proche s’engageant à payer en votre nom et à votre place dans le cas d’un défaut de paiement de votre part).

En effet, des moyens pour se faire financer existent. Le prêt étudiant est une bonne option si l’on ne veut pas s’embêter à travailler en sus de ses études.

La plupart des étudiants qui font un prêt étudiant le font pour des « bonnes-mauvaises raisons » : Erasmus, louer un logement, acquérir une voiture, … Je ne dis pas que c’est mal. Mais ce sont des dépenses qui devront ensuite être remboursées rubis sur l’ongle à la banque. Tandis qu’un étudiant qui utilise ce moyen pour financer un petit studio pour du locatif pourra rembourser plus tard sans pression puisque il aura des loyers qui tomberont chaque mois, tout comme sa mensualité.

Je préfère ceux qui utilisent ce levier pour acquérir un ACTIF (immobilier) plutôt qu’un PASSIF (voiture), car les passifs à crédit ne constituent pas des alternatives économiquement saines pour ses finances personnelles. Je préfère encore me passer d’une voiture plutôt que de faire un prêt pour en obtenir une. Cela me fera travailler ma cardio en marchant bien plus et par ailleurs, je ne m’endetterai pas « inutilement » et cela me force à meilleur que la masse car je dois être capable de « me vendre » ou vendre mes compétences sur un territoire limité.

Car en finançant du passif à crédit, on se tire une balle dans le pied. On s’endette sur 5 ou 8 ans, par exemple, pour pas grand chose au final puisqu’on n’en tire aucun revenu direct.

Imaginez que vous faites un prêt étudiant pour une voiture sur 10 ans et que vous avez un accident dans l’année. Vous passerez ensuite 9 ans à rembourser un passif dont vous n’aurez probablement même pas l’utilité.

Règle de base : toujours payer cash (comptant) des passifs, et recourir au crédit UNIQUEMENT pour des actifs. D’une manière générale, bannir les passifs au mieux de vos comptes car ce sont de véritables cancers dans ses finances personnelles, surtout si l’on est jeune. Je pense qu’il est préférable de se créer une situation avant, au risque de ne même pas être capable de prouver sa crédibilité au banquier.

Nota bene : Un actif est un élément du patrimoine générant un revenu (investissement locatif —> loyer) tandis qu’un passif est un élément du patrimoine produisant une dépense (voiture —> carburant, assurance, essence …).

Donc un actif n’est pas un revenu en soi tout comme un passif une dépense directe : on ne peut acheter sa chocolatine le matin avec une portion de son patrimoine.

Donc le prêt étudiant peut être une bonne solution pour mettre le pied à l’étrier si vous ne générez aucun revenu en sus de vos études.

Le bémol est que les banques refusent généralement d’octroyer des prêts étudiants pour acquérir du foncier. Il faut donc être prêt à « tricher » légèrement, ou plutôt ne pas être 100% honnête. Tout ce que la loi n’interdit pas, la loi l’autorise.

À ma connaissance il n’y a que la Société Générale qui interdit le prêt étudiant pour financer du foncier. Cela signifie que quasi toutes les banques sont susceptibles de vous prêter en tant qu’étudiant, à la condition sine qua non bien sûr que vous ne leur dévoiliez pas la nature de votre projet.

Si vous empruntez cette voie de financement, mentez et ne dites jamais la vérité, au risque de ne jamais faire aboutir votre projet. Toujours retenir que les banquiers ne sont pas très compétents en matière d’investissement foncier et qu’ils sont, quoi qu’ils prétendent, payés pour NE PAS PRENDRE DE RISQUES. À vous, donc, de prouver votre crédibilité et légitimité à soulever des fonds malgré un jeune âge et une situation encore précaire.

Prétextez une année de césure pour voyager, un Erasmus qui arrive, une voiture pour vos déplacements, un faux projet d’école de commerce coûteux. Soyez vous-même, soyez malin, soyez stratège. Et souriez. Sait-on jamais, parfois, un simple bon contact peut permettre de faire aboutir un dossier de financement.

Autre bémol : le prêt étudiant n’excède pas un certain montant ni une certaine durée donc moins de latitude.

Les organismes bancaires n’octroient en général pas de prêts étudiants d’un montant supérieur à 75 000€. Et encore, je suis gentil. Pour beaucoup, c’est jusqu’à 50 000€ à 60 000€ MAXIMUM.  

Les conditions de base d’octroi d’un prêt étudiant : disposer d’une carte étudiant ou attestation d’études ainsi qu’une caution (un parent proche le plus souvent, mais ce peut être un ami de longue date ou n’importe qui disposant d’une situation financière meilleure que la votre).

Quant à la durée du prêt étudiant, celle-ci est généralement de 10 ans bien qu’un différé soit envisageable.

Si vous empruntez 50K€, vous aurez à rembourser cette somme plus les intérêts sur 10 ans. Vous pourrez toutefois demander à ce qu’un différé de paiement intervienne.

Dans ce cas, vous ne commencerez à rembourser que dans X années (le temps que la durée du différé s’écoule). Mais attention car ensuite, les mensualité seront plus importantes et vous aurez intérêt à ce que votre foncier crache du cash pour ne rien sortir de votre poche. Donc prudence.

Dans le cas d’un différé de 5 ans, vous ne paierez rien (ou seulement les intérêts selon que le différé soit partiel ou total) les cinq premières années, par contre vous vous engagez à rembourser le capital emprunté dans les 5 dernières années du prêt.

C’est pourquoi je ne conseille pas spécifiquement le différé, à moins que vous soyez serein quant à votre investissement et que l’idée est de faire un maximum de trésorerie pour ensuite rembourser assez rapidement et d’enchaîner sur une opération plus « classique » disons.

Le différé peut être néanmoins une bonne tactique pour générer un excédent de trésorerie des les premières années afin de rembourser une bonne partie de son prêt ensuite pour avoir des mensualités légères.

Je ne conseille d’utiliser ce biais SEULEMENT ET SEULEMENT SI vous disposez d’une stratégie pertinente et visez un bien qui rapportera pas mal selon le mode de location (meublé au minimum, courte durée au mieux).

Le prêt immobilier classique

Toutefois si comme moi vous gagnez un petit peu tout en étudiant, je vous invite à utiliser l’option du prêt immobilier classique. C’est plus de liberté et de souplesse à mon sens car plus de latitude et de marge de manoeuvre en terme de remboursement.

La durée est moins limitée : 10 ans, 15 ans, 20 ans voire 25 ans.

Plus la durée d’emprunt est longue, moins la mensualité bancaire sera importante et plus vous serez susceptible de marger et ainsi obtenir du cash-flow, c’est-à-dire la marge bénéficiaire en bon français).

D’autant plus qu’il n’est pas nécessaire de gagner beaucoup pour débuter.

Par ailleurs dans ce schéma de financement, la banque prendra en compte 70% des revenus locatifs envisagés par l’opération.
Ce qui n’est aucunement le cas concernant le prêt étudiant.

Exemple personnel : Au moment de ma 1ère opération, je gagnais 900€/mois. Je disposais donc d’une capacité d’endettement de 300€ par mois. Mon studio générait alors un loyer de 300€ mensuels.
La banque qui m’a financé a donc pris en compte 70% de ce loyer de base, soit 210€.
Avec cette opération, je disposais dès lors de 1 110€ de revenus tous les mois, selon l’organisme prêteur. C’était donc envisageable.

Mais toutes les banques n’acceptent pas de prêter aux jeunes ambitieux comme vous et moi. Par exemple j’avais en premier lieu fait ma demande auprès de la BNP Paribas. Ils m’ont dit oui aucun problème apparemment en entretien tandis que deux mois après et toujours sans offre de prêt, ils m’ont enfin avoué que ça bloqué au niveau de crédit logement.

Un accord de principe de vaut donc pas offre de prêt et il est, je pense, souvent préférable d’aller voir d’emblée plusieurs banques voire même un courtier directement.


Risquer est toujours mieux que regretter

S’endetter, est-ce s’appauvrir ?

Oui et non.
En faisant l’acquisition d’un actif qui vous fera gagner davantage que ce qu’il ne vous en coûte, vous serez gagnant.
Toujours viser la MARGE BÉNÉFICIAIRE NETTE (cash-flow), c’est-à-dire la différence entre le loyer perçu et la mensualité bancaire + les frais annexes (charges, taxes, …).

Vous serez en revanche lésé si votre mensualité est supérieure au loyer car il faudra réaliser un EFFORT DE TRÉSORERIE.

Or le but n’est pas de gagner dans 10 ans mais maintenant.

Donc cet effort n’est même pas à envisager. En tout cas pas en débutant.

Pourquoi emprunter (voie classique) constitue une forme de mise à nu ?

Les banquiers, dans leur plus grande majorité, sont payés pour ne pas prendre de risques. C’est-à-dire qu’ils ne peuvent prêter à n’importe qui : ils doivent s’assurer du sérieux de l’emprunteur ainsi que sa solvabilité.

C’est-à-dire que si le potentiel emprunteur (hors étudiant) ne dispose pas de contrat de travail effectif ainsi que de revenus stables et réguliers (même faibles), c’est un peu cuit dans l’oeuf si j’ose dire.

D’où l’importance de travailler sa situation financière dès son plus jeune âge (18 ans au mieux).

Lors d’une demande de crédit comme je viens de le dire, le banquier doit s’assurer de votre solvabilité. Ainsi, il demandera au moins les EXTRAITS BANCAIRES DE TOUS VOS COMPTES si vous en disposez de plusieurs, ou de votre compte en banque unique si vous n’en disposez que d’un seul.

D’où l’expression de mise à nu : il saura tout de vos dépenses courantes, donc de vos habitudes de consommation, donc de vos « penchants » ou plaisirs. Si vous allez régulièrement aux putes, il le devinera. Si vous mangez Kebab tous les jours il le saura.
Car aujourd’hui, on utilise beaucoup plus sa Carte Bancaire qu’auparavant.

Avec tout ce qui est dépenses ou paiements classiques en CB, sans contact, paiement par téléphone ou même avec sa montre connectée. Le mieux à mon sens est donc d’éviter tous ces accessoires permettant de tout tracer. On entre dans un ère ou bientôt, la moindre dépense, le moindre paiement sera traçable aussi infime qu’il puisse être.

Je vous invite donc à désactiver le sans contact de votre CB et de pratiquer ce que j’aime nommer la DEUTSCH STRATÉGIE (car énormément pratiquée par les allemands au quotidien), consistant dans le fait de retirer ce dont vous avez besoin en liquide de façon hebdomadaire ou mensuelle et de n’utiliser que peu votre carte de crédit.

Je me permets de dire ça non pas pour vous inciter à des dépenses fallacieuses ou autres, mais plutôt pour vous PROTÉGER du regard parfois voyeur de votre banquier. Je trouve que quelqu’un dont on ne connaît pas spécialement puisse accéder à toutes nos habitudes de consommation, de dépenses et de thésaurisation relève légèrement du voyeurisme (financier).

Après, cela ne reste que mon opinion.

Enfin, cette Deutsch stratégie facilitera vos demandes de prêts car la banquier vous prendra bien plus au sérieux en constatant quasiment autant de lignes vertes (créditrices) que rouges (débitrices) sur votre compte en banque.

Toujours penser stratégie au niveau du financement car pour beaucoup, c’est hélas là ou le bât blesse.

Quel bien acquérir et quelle stratégie adopter pour son 1er investissement ?

Le bien

Pour une première opération, surtout dans l’esprit de mettre le pied à l’étrier et donc ne pas se surendetter, je privilégie les “petits” biens du type places de parking, studios car ils présentent plusieurs AVANTAGES SUBSTANTIELS comme :

-leur liquidité ;

-leur prix de départ intéressant car abordable pour quiconque s’en donne les moyens.

-Un bien liquide.

La liquidité d’un bien, concrètement, c’est sa faculté à être vendable rapidement. Ce sont ceux qui sont les prisés sur la plupart des marchés fonciers. Ils partent véritablement comme des petits pains.

Vous vous devez, à terme, de disposer d’un portefeuille patrimonial pluri-stratégique contenant des biens liquides et des biens de type patrimonial, au minimum.

La base de tout investisseur qui se respecte.

On ne sait pas ce que demain nous réserve.
Or la liquidité est un véritable atout.
Donc pourquoi s’en priver ?

De toute manière si comme moi vous commencez à investir en ne disposant que d’un revenu faible, vous ne pourrez en toute logique commencer par un gros bien car hors portée de nos finances de départ.

-Un prix de départ “abordable”

Toujours viser des marchés et des opérations à sa portée fiduciaire car sinon vous ne serez pas financé et vous risquez d’être dégoûté rapidement de l’investissement car perdant.

Ma première opération concernait un studio, certes plutôt bien situé mais dont le prix final n’excédait pas 50 000€.

Le marché

J’ai la chance d’avoir pu acquérir “sur place” dans ma ville. Car je n’habite pas dans une ville dont le prix du m2 est exorbitant (quoiqu’il le devient petit à petit !).

"L'immobilier est le coût des détaillants physiques. C'est pourquoi comme le dit l'adage : emplacement, emplacement, emplacement." Jeff BEZOS

Mais si vous vivez sur Paris ou une ville dont le prix est devenu inabordable pour nous les jeunes (Bordeaux, Marseille, Lyon, Lille, Strasbourg, …).

Les villes plus petites sont plus intéressantes et moins réglementées en matière d’immobilier, généralement. Que ce soit pour de la future courte durée notamment ou même pour que son patrimoine prenne de la valeur sur le long terme sans même s’en préoccuper.

Vous êtes dans le Sud-Ouest ? Pau me semble plus intéressant que Bordeaux ou même Toulouse

Vous êtes dans le Sud-Est ? Visez Nîmes, Avignon ou même Aix-en-Provence plutôt que Marseille, Cannes ou Nice

Vous êtes dans le Nord-Est ?
Visez Nancy, Metz, Reims plutôt que Strasbourg

Vous êtes dans le Nord-Ouest ? Visez Le Mans, Brest ou même Quimper plutôt que Nantes ou La Baule Escoublac.

Je pense que par ces exemples, vous aurez compris ma logique. L’idée est d’investir sur des marchés ÉMERGENTS plutôt que sur ceux qui sont déjà saturés.

Vos finances vous remercieront probablement plus tard, car les marchés émergents sont amenés à concurrencer les marchés déjà saturés. La France est une surface finie très attrayante.


Les stratégies d’investissement dans l’immobilier

À l’instar des marchés, toutes les stratégies ne se valent pas.
L’idée est de sélectionner une stratégie d’investissement qui nous rapportera. Sinon, quel intérêt ?

Même si la stratégie ne rapporte pas dans l’immédiat, il faut qu’à terme (pas nécessairement dans 5 ans non plus), vous deveniez gagnant.

Avez-vous déjà ne serait-ce que penser à votre premier investissement ?

Locatif ? Achat-revente ? Un mix des deux ?

Dans cet article, je vous parlerai surtout d’investissement locatif.

Les stratégies d’investissement locatif (objectif : vivre de ses loyers)

“L’investissement locatif est une discipline tant exigeante qu’enrichissante. Il fait partie de celles qui vous grandissent et vous mettent face à vos responsabilités.” Maxime Villeneuve

Il existe de nombreuses stratégies locatives intéressantes à développer.

Toutefois dans ce paragraphe, je vais vous en exposer 3 principalement (celles que j’utilise ou suis amené à emprunter à titre personnel).

Il s’agit du meublé étudiant, de la colocation et de la location en courte durée.

1. Le meublé étudiant

Il s’agit à mon sens d’une stratégie très pertinente pour débuter, d’autant plus qu’elle permet de se situer dans une optique de rentabilisation rapide du bien.

Idéale à mettre en place dans des petites surfaces type studio ou T1/T2.

En revanche, il faut être capable d’analyser des lieux précis qui seront très prisés par la CIBLE LOCATIVE : les étudiants.

L’idée est donc ici de viser des villes étudiantes et à l’intérieur de ces villes, de préciser sa recherche sur les abords d’Université ou de transports en commun ralliant l’Université.

Ce type de location se rapproche beaucoup du meublé classique tout en étant bien plus intéressant.

Voici pourquoi :
Le meublé étudiant permet souvent d’obtenir un loyer dépassant la mensualité bancaire + charges annexes, et donc de faire de l’investisseur un gagnant au plus tôt.

De plus, les baux en la matière sont parmi les plus souples de tous ceux existants : la durée n’est que de 9 mois contre 12 mois pour du meublé classique ou 3 ans pour du nu (le pire en terme de souplesse locative).

Si le marché visé est attractif tant pour des étudiants que pour une cible locative à tendance touristique ou professionnelle, le mieux est de coupler cette stratégie de Septembre à Mai et de proposer le logement en courte durée l’été.
Et là c’est le jackpot. Véritablement.

Par ailleurs, le meublé étudiant est susceptible d’offrir des garanties solides pour le bailleur (privilégier deux garants plutôt qu’un avec son papa ET sa maman…).

C’est toujours plus rassurant que d’avoir un locataire jeune travailleur sans garant selon moi : avez-vous pensé au fait qu’il puisse perdre son emploi ou qu’il doive déménager pour raison professionnelle ?

2. La colocation.

L’inconvénient pour envisager cette stratégie locative réside dans le fait qu’il faut dès lors disposer d’une surface suffisamment conséquente pour être en capacité de loger plusieurs personnes de manière non seulement décente, mais agréable par ailleurs.

"Même l'investisseur intelligent aura sans doute besoin d'une force considérable pour ne pas tomber dans le piège de suivre la foule." Benjamin GRAHAM

Soyez un bailleur responsable.

Mais cet inconvénient est relativement simple à contrer au vu du nombre d’avantages que ce mode de location propose :

-une rentabilité décuplée

-une dilution des risques

-une gestion locative moins lourde pour le bailleur

Une rentabilité décuplée

Admettons que vous disposiez d’un logement de 100m2 avec 4 chambres. Selon vous, est-il plus rentable de le louer à une seule et même famille pour un loyer de 800€ à 1 000€, ou bien louer ce même logement à la chambre à 4 locataires distincts pour 500€ chacun ?

Faites vos calculs, vous êtes seul maître de l’avenir de votre marge bénéficiaire.

Une dilution certaine du risque locatif


Avec la colocation, on diminue de manière intrinsèque le risque locatif (impayés, retards récurrents, …) car en louant à plusieurs locataires un même logement, on évite justement une CONCENTRATION DU RISQUE : si un des colocataires ne paie pas pendant un ou deux mois, on a quand même de quoi assumer la mensualité bancaire sans soucis et continuer à marger sans difficulté.

Tandis que s’il s’agit d’une famille monoparentale avec 3 enfants à charge, en cas de soucis du côté de notre locataire, on l’aura littéralement dans le baba.

Dans l’investissement immobilier, n’oubliez jamais que l’anticipation est la clé.

Si on n’anticipe pas, on perd et on prend le risque d’être lésé tôt ou tard. Surtout dans le cadre de son premier investissement immobilier. On est jeune et donc plus facilement impressionnable et/ou influençable.

Il vaut mieux se préparer continuellement au pire et l’éviter au mieux dans sa gestion plutôt que d’être certain, trop confiant et le regretter tôt ou tard.

Le doute est mon ami en tant qu’investisseur, car c’est lui qui me permet de faire des choix rationnels et gagnants tant maintenant que dans 20 ans.

Je ne vous demande pas non plus d’être en permanence habité par le doute, mais comme Descartes apprenez à être méthodique : déconstruisez toutes les idées reçues et limitantes. L’idée est d’papprendre de votre propre expérience et de celle des investisseurs se situant au stade que vous visez à un moment donné. Ce n’est qu’un point de départ. Petit à petit, les objectifs que l’on se fixe s’atteignent et il faudra s’en fixer de nouveaux ou renforcer la difficulté de ceux déjà établis.

Une gestion locative “LIGHT”

Un des autres avantages de la colocation, c’est que les colocataires “se gèrent eux-mêmes” : l’un d’eux est amené à partir ? Alors ce sont ceux qui restent qui ont tout intérêt à “CHOISIR” son remplaçant (équilibre des sexes, personnalité ou propreté du futur colocataire, …).
La base de la “vie en communauté”.

Dans ce schéma, en tant que bailleur vous n’avez qu’à prévoir des baux en avance, juste au cas où et ce sont les locataires qui feront le “reste du boulot”.

Les points sur lesquels il faut être prudent :

La taille de chaque chambre → L’idée n’est pas de proposer un entassement, les colocataires les uns sur les autres ; car tant sur le plan éthique que juridique, vous vous ferez rattraper à un moment. Rien ne sert de faire le marchand de sommeil. Ces derniers profitent souvent d’une demande exorbitante vis-à-vis de l’offre sur des marchés saturés. S’ils arrivent à être en paix avec eux-mêmes, tant mieux, mais ils profitent de la précarité de certains locataires et abusent du système. Donc tôt ou tard, ils paieront.

Respectez toujours les lois en vigueur là où vous investissez et démarquez-vous de la concurrence en offrant de beaux volumes, des équipements, et caetera. Mettez en avant vos compétences ou vos intérêts pour montrer qu’avant d’être bailleur, vous êtes humain.

Les marchés : la colocation est une bonne stratégie, à envisager certes mais pas sur n’importe quel marché : il faut une demande locative soutenue pour maximiser ses chances de louer vite et bien.

(Je ne l’ai peut-être pas suffisamment répété tellement cela me paraît évident, mais louez en meublé, même en colocation. C’est certes plus coûteux au départ (ameublement), mais les locataires paieront ensuite plus cher donc vous serez gagnant).

Un logement en meublé se loue généralement entre 15% et 25% plus cher qu’en nu.

3. La location courte durée.

Vous savez bien, c’est cette fameuse location souvent dite « saisonnière » qui a fait un grand BOOM ces dernières années avec notamment la plateforme Airbnb

C’est certainement la stratégie locative la plus intéressante pour l’investisseur car elle permet bien souvent une rentabilité particulièrement fructueuse, mais les règles de plus en plus lourdes et strictes selon les marchés.

Le corollaire négatif (forcément, il y en a un), est que cette stratégie est coûteuse en TEMPS DE GESTION que n’importe quelle autre (du fait du turn-over locatif très important, je pense que vous le savez déjà).

Alors l’idée sera de déléguer, mais pour commencer je privilégie de faire beaucoup par soi-même si on le peut, cela vous formera et permettra de dépenser un coût JUSTE en gestion plus tard.

Les stratégies d’investissement pour la plus-value (achat-revente) : objectif gros capital.


Je compte dédier un article spécifique sur cette voie d’investissement car je la connais moins mais compte m’y mettre très sérieusement d’ici les prochaines années.

Il sera publié courant juillet sur cashinvest

En attendant, vous pouvez toujours remplir votre stock de motivation, de détermination et d’inspiration en allant lire cet article ou encore celui-ci !

Si jamais vous souhaitez apprendre de mon expérience personnelle en investissement immobilier, je partage toutes mes stratégies passées, actuelles et futures sous forme de consulting personnalisé.

Si vous voulez investir dans des biens générant une marge bénéficiaire NETTE mensuelle très intéressante (de quelques centaines d’€ à plusieurs milliers d’€ selon vos moyens), je vous invite à visiter ce que je propose en tant que chasseur de cash-flow, une activité encore rare et tendant à se développer, que j’effectue en tant qu’auto-entrepreneur, uniquement destinée à enrichir mes clients.

Bien à vous et que puissent vos investissements vous rapporter un maximum,

Maxime Villeneuve, bailleur-entrepreneur, gérant de SCI et étudiant-salarié.

"Construisez vos propres rêves, ou quelqu'un vous embauchera pour construire les siens." Farrah GRIS

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