Acquérir de la pierre, c’est un passage à l’action. Mais pour être apte à réussir son 1er investissement immobilier et mettre toutes les chances de son côté en évitant de faire des erreurs onéreuses, il faut apprendre. Un peu au moins.

L’avantage en la matière, c’est que les connaissances sont utiles pour éviter de perdre de l’argent voire en gagner dès sa première opération d’investissement.


Je résume dans cet article les quatre premières notions théoriques qui sont à mon sens les plus fondamentales à connaître avant de se lancer dans son premier investissement immobilier.

Il s’agit de :

  • La distinction entre Actif/passif, revenus et dépenses
  • L’effet de levier
  • La capacité d’endettement
  • L’autofinancement

Actifs/Passifs, revenus et dépenses

Les actifs produisent des revenus tandis que les passifs génèrent des dépenses et des dettes.

Pour faire simple, les actifs sont tous les éléments du patrimoine d’un individu qui lui permettent de générer des revenus, donc qui lui rapportent de l’argent directement ou indirectement. Ainsi, de chaque actif émane un revenu.

Les actifs les plus courants sont le travail (dont le salaire est le revenu associé), l’immobilier ou encore les actions lorsque les loyers et dividendes sont au rendez-vous.

De même, un livret bancaire, un placement boursier ou une assurance vie sont des actifs produisant des intérêts.

À l’inverse, les passifs sont tous les éléments du patrimoine d’un individu qui engendrent des dépenses, contractent des dettes et donc un coût à assumer nécessairement. Il émane donc une dépense de chaque passif

Les passifs les plus communs sont le coût inhérent de la vie quotidienne (transports, logement, habits, nourriture, vacances, …) mais ce peut être également une amende, une pension alimentaire, la fiscalité avec l’impôt, …

Le passif par excellence, et donc à fuir, est le crédit à la consommation, associé aux intérêts débiteurs comme dépense. Ce serait anéantir inutilement sa capacité d’endettement que de financer l’acquisition d’une voiture à crédit par exemple.

Vous l’aurez donc compris, la notion d’actifs et de passifs est fondale puisque ce sont ces éléments qui génèrent les revenus/recettes et les dépenses/charges du patrimoine d’un individu.

Chaque passif est associé à une dépense ou une charge tandis que chaque actif est lié à un revenu, une recette.

Ainsi on ne peut payer un bien ou service avec tout ou partie d’un actif mais avec le revenu lié à cet actif (salaire pour le travail, cash flow des loyers pour son investissement immobilier, dividendes pour ses placements boursiers, …).

Mais plus important encore, je trouve, ce sont les conséquences qu’entraînent naturellement cette distinction pour qui souhaite investir :

  • Mettre en place un maximum d’actifs rentables
  • Supprimer au possible ses passifs en ne gardant que les plus nécessaires
  • Ne jamais financer du passif à crédit, cela revient à amputer sa capacité d’endettement

Utiliser l’emprunt si et seulement si c’est pour financer des actifs (immobilier par excellence) et ainsi bénéficier de l’effet de levier.

On ne peut profiter de l’effet de levier en finançant du passif puisque le passif appauvrit, alors que le passif enrichit.

Un des objectifs de tout investisseur sensé est de se doter d’un maximum d’actifs et un minimum de passifs.

C’est pourquoi l’investissement immobilier constitue la voie royale pour se constituer un portefeuille d’actifs rentables, tangibles et durables sur le long terme.

L’effet de levier du crédit bancaire

Dans l’investissement immobilier, l’effet de levier revient à se constituer un patrimoine en ayant recours au crédit pour financer le moins possible de sa poche.

Contrairement à la Bourse, l’or, le Bitcoin ou d’autres alternatives de placement, l’immobilier PEUT SE FINANCER À CRÉDIT.

Si l’objectif est de s’enrichir au fil des ans, on se doit même d’emprunter car cela permettra de déduire du revenu foncier imposable la totalité des intérêts du crédit immobilier ayant financé l’acquisition du bien.

Il faut toujours penser stratégie tant sur le court, moyen que long terme.

Exemple d’un jeune travailleur qui voudrait investir dans l’immobilier mais en ne prenant aucun risque et donc en finançant l’intégralité d’un bien avec ses économies personnelles, sans emprunter et donc sans utiliser l’effet de levier bancaire.

Voilà Adrien, un jeune salarié de 20 ans et qui gagne 1300€ par mois. Il est assez borné et désire vraiment acheter un immeuble cash d’un montant important (200 000€) et sans emprunter, donc sans profiter de l’effet de levier.

En thésaurisant 500€ mensuellement, soit plus du tiers de ses revenus (énorme), il pourrait acquérir cet immeuble de 300 000€ seulement au bout de 33 ans de labeur et de contraintes. Soit seulement une fois âgé de plus de 50 ans. Et encore, en théorie seulement puisque dans la même durée, les prix moyens du marché immobilier auront été décuplés.

Par ailleurs, toute son épargne accumulée au fil du temps et qui est rémunérée à un taux ridicule, lui fera perdre de l’argent (l’inflation étant supérieure au taux du livret A).

Dans ce scénario (d’investissement) d’appauvrissement au comptant, Adrien est PERDANT TOUT LE TEMPS : il doit travailler dur chaque année de chaque décennie et sera proche du linceul au moment de finalement réaliser qu’il ne sera jamais propriétaire. C’est triste.

Puis il devrait attendre d’être déjà à un âge avancé en se privant des bénéfices de l’effet de levier du crédit.

Ce serait absurde, contreproductif, et cela constituerait une simple acquisition immobilière au mieux, et un réel appauvrissement au pire, et non un investissement destiné à créer de la richesse tout en voyant la valeur du patrimoine augmenter année après année.

Tandis que dans le scénario d’achat en recourant au crédit, l’idée est de mettre le moins de son argent possible en utilisant justement cet effet de levier.

On peut ainsi soulever plusieurs dizaines de milliers d’euros voire plusieurs centaines de milliers selon ses revenus via ce levier. Sans attendre de les avoir sur son compte en banque.

L’idée, en recourant au crédit pour acquérir de la pierre, n’est pas d’attendre d’être “riche” mais à contrario, d’investir pour se construire un patrimoine et donc ne pas attendre inutilement de construire enrichissement certain dans le temps.

Le scénario  à mon sens le plus judicieux est donc d’emprunter au plus tôt mais à la condition sine qua non d’avoir une véritable stratégie d’investissement, un bien sur le feu à la rentabilité susceptible d’être explosive, et d’avoir bien tout anticipé, notamment en terme de financement et de projet locatif.

L’immobilier prenant de la valeur tous les ans à moins d’acquérir dans des quartiers à mauvaise réputation, autant utiliser sa capacité d’endettement pour acquérir des actifs dont la valeur augmentera au fil du temps tout en générant un complément de revenu non négligeable.

Donc le temps est toujours un élément à considérer. Notamment en matière d’emprunt puisque plus on à un âge avancé et plus le taux d’assurance sera élevé et les conditions exigeantes pour emprunter en vue de financer des acquisitions importantes.

Payer comptant est un choix non seulement moins enrichissant que l’alternative du levier bancaire, et de surcroît il s’agit d’un luxe que si comme moi vous êtes encore étudiant/salarié/jeune proprio, vous ne pouvez juste pas vous paye

Car l’idée n’est vraiment pas de payer un bien mais l’inverse : que le bien rémunère l’investisseur. Sinon peu d’intérêt à investir, hormis la lente construction d’un patrimoine, ce qui est toujours mieux que rien.

Car bénéficier un maximum de l’effet de levier bancaire signifie un investir un maximum avec les deniers des banques. Si vous pouvez emprunter à 110% donc frais d’acquisition inclus, il serait dommage de s’en priver surtout si l’objet de l’investissement se veut être un bien rentable sur la durée.

Comment bénéficier un maximum de l’effet de levier bancaire en empruntant à 110% (frais notariés inclus) ?

→ Ne pas oublier qu’à l’heure actuelle, les prêts immo sont davantage des produits d’appels (destinés à capter des nouveaux clients ou gratifier des clients fidèles) que des produits rémunérateurs pour la banque.

→ Constituer un dossier exemplaire (épargne régulière, revenus constants, dépenses maîtrisées et aucune dépense farfelue (casinos, paris, jeux de hasard, …).

→ Comprendre et faire comprendre à son interlocuteur bancaire que s’il nous octroie un prêt immobilier, c’est donnant-donnant et la banque gagnera par la suite un véritable consommateur de ses produits (livrets, cartes, assurances, …).

→ Si l’on est jeune avec un salaire peu élevé, il faut se vendre soi dans X années en se prétendant dans une situation bien confortable et donc potentiellement apte également à consommer les offres de la banque.

Passer outre sa réserve naturelle quant à l’emprunt sur le long terme.

Emprunter peut faire peur puisque cela revient à s’endetter sur une certaine durée. Puis la crise des subprimes peut encore être dans l’esprit de beaucoup.

Toutefois, financer ses investissements immobiliers à crédit reste la meilleure option pour capitaliser sur son patrimoine au moyen et long terme.

De plus, en se formant un minimum ou en faisant appel aux services de tiers, il est aujourd’hui possible de réaliser des opérations dont la rentabilité annuelle avoisine et dépasse 10% net, selon la stratégie locative et le bien objet de l’investissement.

Le but est d’investir dans une opération générant du cash tous les mois dès la mise en place d’un ou plusieurs locataires avec une stratégie locative optimisée (meublé/courte durée/colocation…).

→ Financer ses acquisitions immobilières en recourant à l’emprunt permet de gagner un élément des plus précieux qu’il soit : le temps.

Plus on démarre tôt et plus la capitalisation générée sera importante.

Le temps est l’allié numéro un de tout investisseur, encore faut-il en avoir conscience et mettre à son profit cette évidence.

Il suffit d’être majeur, capable, de disposer de revenus suffisants et/ou d’un garant pour recourir au crédit afin de financer son projet lorsqu’on est jeune travailleur ou étudiant.

Bien sûr, emprunter pour emprunter, aucun intérêt. L’idée c’est de recourir au crédit pour aboutir sur un investissement concret qui s’autofinance au minimum, et donc in fine de transformer l’argent emprunté en un actif tangible générant des revenus régulièrement.

→ Pourquoi vaut-il mieux recourir au crédit même si l’on dispose d’un capital suffisant pour financer cash son “investissement” immobilier ?

Lorsque l’on dispose d’un capital suffisant pour payer comptant un bien sans emprunter, il peut être tentant de le faire puisque cela permettrait de ne pas s’endetter, de bénéficier directement de l’intégralité des loyers sans mensualité bancaire à payer, …

Mais alors l’investisseur disposera d’un seul bien, et n’aura plus de fonds propres ou beaucoup moins qu’avant son achat au comptant.

Or il suffit que des imprévus surviennent (travaux toiture ou façade par exemple), et il sera contraint de recourir au crédit mais pour financer du passif.

Admettons que pour investir, vous disposez d’un capital initial de 120 000€.

Vous pouvez alors acquérir un bien cash autour de 100 000€ + frais notariés. Les loyers encaissés iront dans votre poche sans aucune mensualité bancaire à déduire. Toutefois, vous vous priverez de l’effet de levier.

Tandis que si vous empruntez pour investir, vous pouvez largement conserver 100 000€ minimum après la 1ère opération pour envisager plusieurs investissements.

L’idée est d’essayer de toujours garder un fonds de secours “au cas où” (travaux, pépin non anticipé, dégâts, vacance locative, …)

Emprunter plutôt que de payer comptant permet donc de :

  • Diluer le risque en investissant dans plusieurs opérations en un temps court
  • Utiliser ses fonds personnels en fonds de réserve susceptible de se transformer en apport pour des investissements ultérieurs
  • Percevoir davantage de loyers puisque davantage de biens loués
  • Bénéficier de l’effet de levier et en maximiser les effets (temps + argent, en l’espèce).

La capacité d’endettement

Faire financer ses acquisitions immobilières par les banques, c’est contracter une dette sur une durée choisie en accord avec l’organisme prêteur.

Or il se révèle que le fait de s’endetter sur des années peut être source de stress pour beaucoup. Une mensualité à payer représente un poste de dépense non négligeable dans un budget global.

Mais si l’investissement est réalisé stratégiquement, dans un bien de qualité, idéalement situé et avec une stratégie locative adaptée, alors les loyers devraient au moins égaler la mensualité (autofinancement) voire l’excéder (cash flow).

Mais avant même de parler autofinancement ou cash flow, l’idée est se poser cette question : suis-je en mesure de payer cette mensualité ?

Le repère des 33%, souvent appelé taux d’endettement ou capacité d’endettement.

La capacité d’endettement avoisinant le tiers, s’applique aux REVENUS MENSUELS de l’emprunteur.

Les banques appliquent ce taux pour s’assurer de la solvabilité de leurs clients-emprunteurs, et ne pas risquer de prêter des deniers à quiconque.

Donc on ne peut, en théorie, consacrer plus du tiers de ses revenus au paiement de mensualités de crédit.

De manière générale, il est à retenir que les banquiers sont en quelque sorte payés pour ne pas prendre de risques.

C’est-à-dire que plus on présentera un dossier solide constitué de revenus corrects et stables, d’une épargne régulière et des dépenses maîtrisées, plus il sera facile d’emprunter à des conditions de surcroît avantageuses.

En fonctionnant par scoring et donc en notant littéralement leurs clients selon leurs revenus, dépenses, épargne, reste à vivre, actifs, … Les banques s’assurent en amont de sélectionner en priorité les dossiers « faciles » qui ne poseront surement aucun soucis au long terme.

Concrètement, si je gagne 1 500€ net par mois, je serai susceptible d’obtenir un prêt dont le montant de la mensualité à payer ne pourra excéder 500€.

 Mais pas dans le cadre d’un investissement immobilier 🙂

L’énorme avantage de recourir au crédit pour de l’immobilier locatif quant au calcul de la capacité d’endettement par les banques.

Si l’on veut emprunter pour acquérir sa résidence principale, les banques n’intègrent que les revenus mensuels dans le calcul de la capacité d’endettement de l’emprunteur.

Or quand on emprunte pour investir de l’immobilier et donc percevoir des loyers, les banques intègrent non seulement les revenus mais également 70% des recettes locatives.  

D’où l’intérêt de recourir au crédit pour investir dans l’immobilier et adopter une stratégie locative adaptée et fiduciairement intéressante !

En effet cela revient à décupler sa capacité d’endettement qui, in fine, constitue une véritable capacité d’investissement pour tous les stratèges en matière d’investissement locatif.

Les 33% d’endettement, un ratio théorique corrélé intrinsèquement au “reste à vivre”.

Le taux d’endettement émane de la pratique courante des organismes bancaires et non des textes de loi.

Il est en somme théorique dans la mesure où on peut s’endetter à moins que 33%, évidemment, mais également à hauteur de 35%, 40%, voire même 50%.

Tout est fonction du niveau de revenus et des ressources de l’emprunteur.

Plus on gagne, et plus on peut dépasser le ratio théorique de 33% pour atteindre des sommets en termes d’endettement/investissement, car c’est aussi et surtout la notion de reste à vivre qui compte pour les banques.

Le reste à vivre est la somme à disposition de l’emprunteur une fois la mensualité du crédit immobilier payée, et doit être donc être suffisante pour assumer les dépenses courantes sur le mois.

Plus le reste à vivre est élevé et plus l’investisseur pourra dépasser le ratio théorique de 33% d’endettement.

En gagnant un SMIC mensuel, certes on ne pourra pas s’endetter davantage que 33-35%, mais à ce moment il faut miser impérativement sur la qualité de son investissement. Et ne se lancer qu’une fois un bien susceptible d’être rentable trouvé.

Emprunter pour acquérir des biens de qualités en termes de situation et d’aménagement permettra au moins de s’assurer de revenus locatifs sûrs et d’une plus-value à terme, si désir de vendre vient un jour.

Comment préserver sa capacité d’endettement investissement après investissement et sans évolution de salaires ?

La capacité d’endettement est nécessaire pour tout investisseur ne disposant pas des fonds suffisants pour acquérir de l’immobilier.

Mais le bémol, c’est qu’elle n’est pas extensible alors on peut très rapidement se retrouver bloqués sans augmentation régulière de ses salaires.

Or l’idée c’est quand même d’investir relativement tôt (avant 25-27 ans idéalement) tout en multipliant ses investissements immobiliers

Déjà, il faut à tout prix éviter d’acquérir sa résidence principale avant d’investir car cela anéantira son endettement tout en ne percevant aucun loyer en contrepartie. Il est préférable d’abord d’investir et d’en collecter le fructus plutôt que de payer et de ne rien gagner.

L’idée étant de conserver une capacité d’endettement intéressante même après un premier investissement, il faut donc dénicher des biens à la rentabilité explosive selon le mode de location envisagé.

La durée de prêt peut aussi être un outil à manier pour aménager son taux d’endettement sur le long terme.

Opter pour une durée plus longue permettra de diminuer les mensualités à payer en contrepartie d’un taux un peu plus élevé et donc des intérêts supplémentaires à payer.

Négocier une clause de modularité de 2-3 ans avec l’organisme bancaire qui accepte de financer le projet immobilier est à mon sens la meilleure solution.

La clause de modularité permet de diminuer ou d’augmenter la durée de prêt initiale sans en modifier le taux ni les effets.

Les banques peuvent l’insérer d’office dans leurs contrats de prêts mais il est toujours préférable de vérifier, donc de s’assurer de sa bonne présence et tenter d’en négocier la durée un maximum (jusqu’à 24 mois le plus souvent).

Tout ce que la loi n’interdit pas, la loi l’autorise, ce n’est pas tricher que d’être stratège dans ses opérations d’investissement immobilier.

C’est même à mon sens une nécessité pour tout investisseur.

L’autofinancement

Pour beaucoup de ceux qui ne sont pas (encore) propriétaires d’un ou plusieurs produits locatifs, l’autofinancement se résume à la compensation de la mensualité bancaire par l’obtention des loyers.

C’est à mon sens une conception tronquée et trompeuse de l’autofinancement car elle ne prend en compte que l’aspect remboursement mensuel du crédit bancaire.

Mais l’investisseur ou même l’acquéreur de sa résidence principale aura toujours des charges à additionner au remboursement du prêt.

Il y’a des coûts d’acquisition certes, inhérents à toute transaction immobilière mais les plus gros frais annexes sont les charges, taxes et autres impositions auxquelles l’investisseur confronté.

On a ainsi, entre autres les charges de copropriété, la taxe foncière, la taxe d’enlèvement sur les ordures ménagères.

Même si leur paiement est annualisé, il convient de le mensualiser et de l’intégrer d’office dans ses calculs concernant l’autofinancement ou la rentabilité nette.

Et c’est seulement si les loyers couvrent l’intégralité de toutes ces charges additionnées à la mensualité bancaire que l’on peut parler véritablement d’autofinancement.

Une opération qui s’autofinance complètement en nu est un très bon départ pour ensuite tenter de marger et de faire effet boule de neige dans ses opérations grâce au cash-flow obtenu :-).

On verra ces notions et certainement d’autres dans la seconde partie consacrée aux bases théoriques de l’investissement immobilier.

Bien à toi, Maxime.


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