Les quatre piliers d’un investissement immobilier performant

Les quatre piliers d’un investissement immobilier performant

L’emplacement, le volume, la stratégie locative et le financement les quatre points cardinaux d’un investissement immobilier fructueux.

1. L’emplacement

Le lieu est primordial. Pour qu’un bien se loue, il est nécessaire que l’environnement du logement soit attractif pour la cible locative envisagée.

Si vous voulez louer à un(e) étudiant(e), alors viser une ville universitaire moyenne comme Le Havre ou Nancy peut sembler plus pertinent que le fin fond des Vosges ou de la Lozère.

Dans tous les cas, l’emplacement est maître.

Mieux vaut un top emplacement dans une ville moyenne qu’une médiocre localisation dans une grande ville. Car à loyer quasi comparable, le prix au m2 reviendra beaucoup plus cher dans des marchés comme Paris, Bordeaux, Strasbourg, Marseille ou Lyon.


Ce ne sont certes pas des villes inaccessibles, mais qui je pense, sont à éviter pour débuter. Des villes plus modestes avec charme, attractivité et potentiel existent en pagaille en France !

Sur les marchés, je pense qu’il est toujours plus sain et rationnel d’investir dans des marchés que l’on connait.

Dans les marchés, les gares, hubs ou zones de transports / universitaires / de tourisme / de culture / de sports sont évidemment à privilégier, de même que les écoles/collèges/lycées de manière générale.

Qu’il s’agisse d’un village, d’une petite ville, ville moyenne ou grande ville, l’idée est d’investir dans une localité attractive, abordable et qui a du potentiel. Pour commencer.

Sélectionner son emplacement d’investissement n’est donc pas une démarche à négliger puisqu’il s’agira du premier levier qui influencera la rentabilité.

2. Le volume

Investir dans l’immobilier, c’est acquérir un volume choisi à un emplacement sélectionné.

Le volume, concrètement, c’est la surface donc nombre de m2.

On distingue la surface utile de la surface habitable.

Une cave peut avoir une utilité, mais n’est pas considérée comme habitable.

Dans l’investissement immobilier, le volume est un levier à privilégier selon le marché sélectionné. Plus un marché est abordable, plus on pourra acquérir de volume.

Pour jouer sur l’effet d’achat en gros, opter pour un immeuble de rapport peut être une bonne option. De même, si l’on dispose d’un volume de surface habitable considérable, l’idée d’une division pour revendre ou pour louer à plus de locataires est pertinente.

Le volume c’est de l’or en barre.

Plus on en a, plus on peut s’amuser à tenter des stratégies locatives ou d’achat-revente.

Un bon volume accompagné d’un top emplacement, c’est le début de l’expansion patrimoniale.

3. Les stratégies

Les stratégies doivent être diverses et variées dans nos investissements.

On retrouve des stratégies à tous les étages : stratégies de financement, locatives, de produits,

Concernant le financement, on peut opter pour la voie classique, le prêt bancaire. Celui-ci est souvent hypothécaire et à pour avantage d’être abordable et favorisé. Mais une capacité d’endettement sature rapidement, et il peut parfois se révéler nécessaire de diversifier ses sources de financement.

Ainsi, le crédit-vendeur peut être une bonne alternative au financement bancaire.

Pour les stratégies locatives, l’idée étant de générer du cash-flow, pour en vivre ou pour le réinvestir, il faut diversifier ses sources de revenus complémentaires en testant ce qui marche le mieux sur nos acquisitions. Si le logement est bien situé dans un marché dynamique et/ou attractif, la location courte durée, le meublé étudiant, le meublé et/ou la colocation peuvent générer de bons rendements.

Mais les efforts en gestion sont inégaux, car un meublé calssique (1 an) ne demande pas ou peu de temps tandis qu’une courte durée appelle une présence quasi permanente tant le turn-over locatif est important.

S’agissant des produits, la stratégie peut être de tenter une ou plusieurs catégories. Il en existe plusieurs, les plus courantes étant les places de parkings, les studios, les appartements T2/T3, les maisons individuelles, les immeubles de rapport, les terrains, les murs commerciaux, …

Il en existe donc pour tous les goûts.

4. Le financement

Le financement est primordial en ce qu’il permet de bénéficier de l’effet de levier : on devient propriétaire avec l’argent emprunté. Cela revient à une économie énorme de temps, car on n’a pas à attendre de capitaliser pendant plusieurs années pour acquérir.

Même si nous avions la capacité d’investir dans un immeuble à 300K€ cash, ces fonds auraient une bien meilleure utilité dispersés dans des apports pour de multiples opérations.

Même si l’endettement n’a pas bonne réputation, il demeure la voie de financement royale pour investir dans l’immobilier. Vouloir s’en passer revient à se condamner à épargner durant une ou plusieurs décennies pour un bien dont, finalement, le prix aura probablement déjà doublé depuis aujourd’hui.

En nous faisant financer nos investissements par les banques, nous ne gagnons pas d’argent véritablement.

Car tout le capital emprunté est absorbé par le prix de la vente et les frais annexes. Le cash-flow ou la plus-value viendront à terme nous enrichir, mais au moment où le financement est obtenu, c’est surtout du temps qui est gagné.

D’où l’objectif, pour nombre d’investisseurs, de multiplier les opérations d’investissement via un financement bancaire. Car en agissant ainsi, ils préparent littéralement leur avenir financier et patrimonial.

Pour aller plus loin : Comment trouver une bonne affaire immobilière ?

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