La patrimonialisation dans l’immobilier

La patrimonialisation dans l’immobilier

Ni évolution, ni révolution, une simple réflexion : et si la patrimonialisation était l’expression des intérêts du foncier ? 

J’invite quiconque à ouvrir son dictionnaire ou rechercher sur internet le terme de patrimonialisation. Je l’ai fait en pensant découvrir le sens d’un mot corrélé à l’immobilier, et n’ai rien trouvé de probant. Dans cet article, je partage donc ma vision de la patrimonialisation, à savoir la capitalisation du patrimoine via l’effet de levier. 

À mon sens, patrimonialiser revient à capitaliser du patrimoine tout en bénéficiant de l’effet de levier du financement.

Capitalisation du patrimoine dans le temps et réinvestissement des bénéfices ne peuvent engendrer de petits profits à terme, telle pourrait la devise de la patrimonialisation dans l’investissement immobilier. 

Quand commence-t-on à patrimonialiser ? 

Concrètement, on commence à patrimonialiser dès le versement de notre première mensualité de remboursement à la banque, à savoir le mois qui suit la signature chez le notaire, ou plus tard en cas de différé. 

Dès qu’on fait l’acquisition d’un premier bien immobilier en recourant au financement (même une cave ou une place de parking), la patrimonialisation débute : plus un seul mois ne passe sans que l’on capitalise du patrimoine. 

D’où l’importance de l’élément temporel dans l’effectivité de ce processus, car à l’instar des intérêts composés en matière d’investissement boursier, c’est le temps qui génère des résultats plus que probants, véritablement enrichissants.

C’est donc surtout lorsqu’on est jeune qu’il faut, idéalement, penser patrimonialisation et lancer ses premières acquisitions foncières, seul, en couple ou en famille. 

Certes, patrimonialiser revient à franchir le rubicon financier quand on est jeune, puisqu’on est désormais confrontés des obligations financières. Nous sommes liés à des engagements : avec la ou les banque(s), les locataires, … 

La patrimonialisation, un processus qui prend son sens au long terme
La patrimonialisation, un processus qui prend son sens au long terme

Est-il nécessaire de se placer dans une logique d’investissement pour patrimonialiser ? 

Non, on peut très bien patrimonialiser tout en faisant l’acquisition de sa résidence principale. Or une résidence principale n’est pas forcément un investissement, le but n’étant pas de gagner du cash-flow, ni d’envisager une plus-value mais bien d’y vivre.

De fait, il n’est pas nécessaire de viser la rentabilité pour envisager la patrimonialisation, ni même d’être dans une logique d’investissement.

Mais cela implique d’accepter de ne gagner qu’au long-terme (une fois son acquisition intégralement remboursée). 

Pourquoi patrimonialisation et effet de levier sont liés ? 

Patrimonialiser sans financement revient à payer comptant. Or payer comptant du foncier, c’est se priver de l’effet de levier.
On peut mettre 10K€ dans une place de parking pour l’acquérir sans crédit, mais est-ce vraiment pertinent si dans le même temps, on peut mettre 1K€ d’apport pour acquérir dix emplacements ? 

Si on veut patrimonialiser, donc capitaliser son patrimoine, autant bien le faire. Or dépenser son argent comptant dans un bien n’est peut-être pas la meilleure option. 

Toutefois, acquérir un logement cash me semble être un moindre mal par rapport au fait de ne rien acquérir. Donc c’est à relativiser selon ses propres objectifs, sa situation financière personnelle et caetera. 

L’effet de levier bancaire est formidable dans la mesure où il rend accessible la propriété aux jeunes et à ceux qui gagnent le moins. Les banques sont plus regardantes sur le type de contrat qu’on a (CDI, CDD, intérim, …) plutôt que le montant mensuel gagné. 

Tandis que la nature du contrat, si jugée trop instable, est rédhibitoire pour l’organisme prêteur, un salaire peu élevé, lui, ne le sera pas forcément. Il peut ainsi être plus facile de décrocher son financement d’acquisition en étant sous CDI à 1000€/mois plutôt qu’intérimaire ou freelance à 1500€/mois. Régularité, stabilité et solidité priment sur le combien, en tout cas pour les institutions bancaires. 

Pourquoi la temporalité est primordiale dans la patrimonialisation ?

→ Le temps rend (presque) indolore la patrimonialisation tout en lui permettant de développer sa pleine effectivité. 

En effet, plus la durée d’emprunt est longue, moins on “souffre” du remboursement d’un bien immobilier. Les mensualités sont plus faibles et dans l’investissement locatif, la marge encaissée est plus importante.

→ C’est littéralement avec la temporalité que la patrimonialisation est intéressante : à la manière des intérêts composés, le patrimoine capitalisé progresse d’années en années. Disposer d’une stratégie sur le long-terme, qu’il s’agisse d’une acquisition ou d’un investissement, est alors nécessaire. 

Comment patrimonialiser en étant gagnant sur le court-terme ?  

La patrimonialisation est un processus effectif au long-terme. Mais quand on est jeune, on veut gagner maintenant, pas dans 20 ou 30 ans ! C’est par le biais de l’investissement immobilier (locatif ou pour revendre) que l’on peut espérer un gain au court-terme.

De fait, acquérir sa résidence principale, même si c’est un projet admirable, ne peut nous rendre gagnant au court-terme car il s’agit d’un passif (coûte) tandis qu’en investissant, on cherche des actifs (qui rapportent). 

L’investissement immobilier locatif pour se constituer un “salaire d’investisseur”

Au moment où l’on rembourse un bien qui s’autofinance, on patrimonialise bien. Au moment où on l’on rembourse un bien qui s’autofinance tout en générant un cash-flow positif net, on patrimonialise excellemment. Car on parvient alors à mettre en place un système rentable tant au long-terme, en cas de revente, qu’au court-terme, avec une marge mensuelle générée par l’investissement immobilier. 

Cette marge est en quelque sorte le salaire de l’investisseur en ce qu’il augmente son reste à vivre. 

À titre personnel, mon premier bien, un simple studio, génère un loyer de 500€ contre une mensualité d’environs 250€. Donc même en additionnant les charges de copropriété ainsi que la taxe foncière rapportée au mois, je gagne un peu. Bon, ce n’est pas des milliers d’euros, mais c’est toujours un début. De quoi continuer en progressant investissement après investissement.

La voie de l’investissement locatif permet d’allier enrichissement au court terme (cash-flow positif mensuel) et sur le long terme (patrimonialisation). De plus, en réinvestissant le cash-flow généré année après année, on peut augmenter la capitalisation du patrimoine acquis. 

Les contraintes de la patrimonialisation 

Privilégier son plaisir différé sur son plaisir immédiat

Dans une logique de patrimonialisation, l’investisseur doit être capable de privilégier son plaisir différé sur son plaisir immédiat, donc de différer son plaisir au profit de sa vision ou de son projet moyen et long-terme. C’est un travail sur soi-même. 

Il peut être tentant de se dire qu’au final le cash-flow peut être associé à son poste de dépenses. Mais faire ça, c’est penser court-terme et plaisir immédiat.

Tout comme lorsque l’on touche ses premiers salaires, on a pour beaucoup tendance à les claquer dans n’importe quoi. Juste pour satisfaire notre plaisir immédiat tiré de l’envie de compenser un effort fourni. C’est humain.

Dans l’investissement immobiliers avec ses premiers mois à cash-flow, on peut aussi avoir tendance à reproduire le même schéma. Mais l’idée est avant tout de capitaliser en réinvestissant son cash-flow ou ses plus-values. Donc de faire privilégier son plaisir différé (qui intervient plus tard) sur son plaisir immédiat.

Lorsqu’on est jeune et que beaucoup de nos potes sortent chaque week-end, n’investissent jamais et économisent que rarement, il est tentant de faire de même. Ne serait-ce que pour plus se sentir “normal”. 

Le risque 

Initier sa patrimonialisation, c'est se risquer d'échouer
Initier sa patrimonialisation, c’est se risquer d’échouer

Dès lors qu’on investit dans l’immobilier sans expérience et avec peu de connaissances, le risque est omniprésent : on le retrouve à tous les étages, de l’élaboration du projet à son aboutissement. 

Mais peut-on réellement avancer sans prise de risque ? Surtout dans l’investissement, le risque est une situation à laquelle il est nécessaire de s’y confronter, car cela nous fait progresser.

Même hors investissement, le risque est partout, simplement on l’a intégré depuis longtemps.

Vivre chaque jour est une prise de risque. Aimer est une prise de risque, car on se risque à la perte de l’être aimé, ou d’être quitté par ce dernier. 

Écrire cet article est une prise de risque, car je me risque à tenter de concevoir ma définition de la patrimonialisation alors même qu’elle n’existe pas objectivement. 

Mais devons-nous pour autant nous en priver ? Non, personne ne se devrait se priver à se risquer un minimum, car cela reviendrait à renoncer de vivre. 

En investissant dans l’immobilier, on risque le surendettement ou encore de se manger une hypothèque. Au pire. Mais à côté, rater un investissement constitue une leçon probablement riche en enseignements que je souhaite à n’importe qui, moi le premier. 

Je ne souhaite pas de rater, mais d’apprendre. Et si à un moment donné, échouer me devient un moyen pour progresser, pourquoi en être effrayé ? 

Pour cette raison, j’aime le mindset business qu’on trouve aux États-Unis d’Amérique : là-bas, on observe le potentiel de réussite d’un individu en prenant en compte ses échecs. De fait, échouer est considéré comme une vertu. Plus tu as raté, plus tu risques de réussir. Belle philosophie dont notre pays devrait s’inspirer pour que globalement, on ait tous moins peur d’échouer dans notre entreprise quelle qu’elle soit. 

Car en France, on se juge et on pointe du doigt ceux qui n’atteignent pas leurs objectifs ou échouent, ce qui n’est bon pour personne. 

Pour conclure

→ Patrimonialiser revient à capitaliser du patrimoine en bénéficiant de l’effet de levier du financement

→ La patrimonialisation débute dès l’achat d’un premier bien immobilier et constitue un processus intéressant notamment dans une stratégie long terme.

→ On patrimonialise même dans une logique d’acquisition de sa résidence principale

→ L’effet de levier de l’emprunt est intrinsèquement lié : moins on met d’apport, plus on patrimonialise

→ La patrimonialisation peut être enrichissante au court terme grâce à l’investissement locatif rentable

→ La patrimonialisation implique de privilégier son plaisir différé sur son plaisir immédiat

→ Initier sa patrimonialisation est par nature risqué. Mais respirer aussi, c’est risqué. 

PS : toutes les images sont aussi sur Instagram

Pour un investissement durable, bienveillant et rentable.

Maxime Villeneuve.

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