Les étapes de base indispensables pour gagner du cash-flow

citation investissement Warren Buffet

Gagner du cash-flow ne s’improvise pas, cela se travaille. Au moment de la signature chez le notaire, on sait généralement si l’on va marger ou non. Mais rien n’est gagné et travail, détermination, persévérance et patience sont les maîtres mots du cash-flow.

Les éléments dont je parle ici intervienne, pour la plupart, en amont de la signature chez le notaire. Gagner du cash-flow s’anticipe, et on va voir ici concrètement quels éléments influent sur le cash-flow avant l’opération. Bien sûr, on parlera légèrement de frais notariés et de clause de modularité parce que je pense qu’il est important d’avoir ces notions en tête avant de signer.

Si vous avez déjà lu mon article sur l’importance du cash-flow dans l’investissement immobilier locatif, alors voici la suite. On s’attachera ici à étudier quelques pistes pertinentes pour gagner du cash-flow. Que l’objectif soit de préparer sa retraite, augmenter et diversifier ses sources de revenus, le cash-flow semble être une voie idéale.

Concrètement, comment gagner du cash-flow ? 

Il n’y a pas de recette miracle du cash-flow, mais l’idée est de viser des anomalies de marché, c’est-à-dire les biens susceptibles de se vendre pour un prix inférieur au marché et dont la valeur intrinsèque estimée est plus élevée que le prix.

En opérant ainsi, le capital emprunté sera égal voire inférieur à la valeur de l’actif acquis, ce qui sécurise l’investissement même en cas de revente non désirée.

European Central Bank (source : @cashinvest Instagram)
  • Acquérir un bien pour un prix inférieur à sa valeur intrinsèque et potentielle
  • Repérer des marchés immobiliers abordables ET attractifs, dynamiques
  • Trouver un bon vendeur
  • Diminuer les frais d’acquisition
  • Anticiper et négocier son financement, ne jamais oublier la clause de modularité

Acquérir des biens à un prix inférieur à la valeur intrinsèque et/ou potentielle

Benjamin Graham, mentor et associé de Warren Buffet, est le père de l’investissement par la valeur, une théorie consistant en l’achat d’actifs dont le prix est inférieur à sa valeur intrinsèque.

Le moment idéal pour se positionner en tant qu’acheteur, est donc pendant les crises. Car dans ces moments, les prix observés sont largement dépréciés vis-à-vis de la valeur intrinsèque de ce qui est mis en vente.

Deux pensées de Buffet expriment très bien l’investissement par la valeur :

“Better a great company at a fair price than a fair company at a great price.”

« Price is what you pay ; Value is what you get ».

Dans l’investissement immobilier, la valeur intrinsèque d’un bien est pour moi notamment liée à l’emplacement et au volume. Tandis que la valeur potentielle consisterait plus en l’apport de l’investisseur (travaux, ameublement, division/découpe, home-staging/décoration/coup de coeur)

Sur ce sujet, je vous invite à lire mon précédent article

Investissement immobilier et valeur sont inhérents. L’investisseur doit travailleur sur l’apport de valeur locative, de valeur pour la revente, …

Si l’objet d’une première acquisition est un investissement, le neuf est à écarter d’emblée car le prix est rédhibitoire, de même que tous les produits type VEFA* et cætera. Certes le logement livré sera aux dernières normes et à la pointe de ce qui se réalise, mais de nouvelles normes, plus pointilleuses encore, viendront s’ajouter demain. Ce n’est que mon avis personnel, mais je ne crois pas en ces produits. Quand je signe chez le notaire, c’est pour du solide, un emplacement, un volume et une rentabilité à la clé.

*VEFA —> vente en l’etat futur d’achèvement : le bien dont on fait l’acquisition n’est pas encore achevé dans sa construction.

Donc tout ce qui attrait au neuf, à la Vefa ou encore aux produits défiscalisants est à éviter quand on débute. Il faut littéralement avoir de l’argent à perdre ou ne pas être regardant sur la rentabilité pour sérieusement songer à y aller !

Car dans ces produits, la valeur est déjà très haute. Comment voulez-vous ensuite ajouter davantage de valeur pour soit revendre plus cher, soit louer en gagnant du cash-flow ?

Gagner du cash-flow n’est pas envisageable avec le neuf, la vefa et autres systèmes défiscalisants quand on commence.

Le prix à l’achat ne permet que rarement si ce n’est jamais mais d’obtenir une rentabilité nette intéressante et donc de gagner du cash-flow.

En achat-revente, un adage qui revient régulièrement est celui d’acheter une ruine pour revendre un palais. En achetant du neuf, c’est se condamner à la moins-value en cas de revente contrainte. L’ancien reste une valeur sûre et éprouvée à côté.

La valeur d’un bien immobilier s’accroît avec le temps car l’immobilier, en France, est un marché globalement haussier sur le long terme. Cela suffit peut-être aux acquéreurs du type bon père de famille mais ne doit en rien borner l’étendue des possibilités pour tout investisseur.

L’investisseur doit aller chercher le cash-flow sinon il deviendra tôt ou tard impossible de continuer à acquérir, les banques ne suivront plus. Apporter de la valeur en meublant ou en menant les travaux nécessaires est capital pour préserver-développer-améliorer la qualité du produit.

Gagner du cash-flow permet de garder un contrôle optimal sur sa capacité d’endettement. Il faut donc connaître son marché un minimum avant de s’y risquer.

Repérer des marchés immobiliers abordables ET attractifs

Ces marchés doivent rester attractifs avec un prix du m2 abordable, à notre portée financière. L’idée est de trouver un ou plusieurs marchés intéressants, attractifs et qui ont du potentiel. S’attarder sur des villes moyennes ou même des villages peut faire sens tant dans un objectif de gain immédiat (gagner du cash-flow) qu’à terme avec une plus-value.

Investir sur des villes dont le prix au m2 peut encore largement augmenter est pour moi moins risqué que dans des villes dont les prix sont déjà très hauts.

Puis je pense qu’il est préférable de s’initier à l’investissement immobilier dans une localité peu chère mais que l’on connaît bien plutôt que dans une grande ville. Il est toutefois important que la localité présente une certaine attractivité objective, même si on pense bien la connaître. Des hôtels, restaurants, musées, salles de concert, centres des congrès, gares, arrêts de bus, sont autant d’indicateurs d’un marché dynamique.

Il demeure encore possible de marger dans des grandes villes, je pense, mais à condition de vraiment bien connaître son marché et d’être sur le qui-vive de la prospection, voire d’être dans des réseaux privés dédiés au partage de bonnes affaires.

Voici quelques villes où je pense qu’il faire bon investir en France, car leurs atouts sont certains, leur potentiel est grand et leur prix est (encore) abordable : Le Havre, Caen, Pau, Metz, Nancy, Manosque, Quimper, Le Mans, Niort, Sedan, Rouen.

Le Moyen-Pont à Metz (Source : Maxime Villeneuve)

L’idée est de viser des marchés suffisamment dynamiques pour être confiant vis-à-vis de la demande locative. Je pense qu’il est plus logique d’investir dans des marchés où même bien situé, un logement ne dépasse pas les 2 000 à 2 500€ du m2. Dans cette optique, j’oublie donc Paris ainsi que les plus grandes métropoles françaises (Lille, Bordeaux, Lyon, Marseille, Strasbourg). Il faut viser des marchés plus accessibles et moins concurrentiels pour démarrer.

Bien sûr, le volume influe sur le prix d’acquisition au mètre carré. On peut observer une volatilité-prix du m2 importante entre deux types de produits sur un même marché et les petites surfaces se vendent globalement à un prix plus élevé au m2.

Trouver un “bon vendeur”

Un bon vendeur, classiquement, ne veut pas vendre mais est contraint de vendre. Qu’il s’agisse de raisons familiales (héritage), financières (endettement, besoin de liquidités), ou même sentimentales (divorce, séparation), peu importe.

Besoin et rapidité sont les deux mots qui caractérisent ces vendeurs tombés du ciel. Un bon vendeur est dans le BESOIN DE VENDRE RAPIDEMENT.

Souvenez-vous dans les vieilles parties de Monopoly auxquelles on a tous déjà au moins joué une fois. Si on tombait sur des maisons avenue Champs Elysées ou même Boulevard Malesherbes, ça nous en coutait bonbon… Même que parfois, il fallait carrément que l’on hypothèque une de nos propriétés pour financer notre dette !


Et bien à ce moment-là, c’était nous le BON VENDEUR. car nous avions le besoin de vendre (sinon on perdait) et rapidement (avant le prochain tour obligatoirement).

Nous pouvons tous malgré nous devenir un jour un bon vendeur malgré nous. Un peu d’empathie à son égard au moment de la signature sera toujours appréciable.

Savoir ce qu’est un bon vendeur est une chose. Mais le plus important ici est de savoir identifier ce vendeur, ou plus généralement un vendeur pressé. Car un vendeur pressé est naturellement ouvert à la négociation.

Pour trouver ces vendeurs pressés, l’idée est qu’à chaque contact ou rencontre avec un vendeur ou intermédiaire, on pose au moins 2 questions. Quand ? Plutôt au moment de se quitter car on aura déjà fait connaissance ce qui prépare le terrain à l’honnêteté.


En général, deux question relativement simples suffisent à se faire un avis sur l’empressement hypothétique du vendeur :

→ Quel est le motif de la vente, pourquoi vendez-vous ?

→ Depuis quand êtes-vous propriétaire du bien que vous vendez ? 

Ces deux interrogations vont vous permettre d’une part de prendre connaissance de la raison de la vente (si on écarte le mensonge évidemment) et donc le degré d’empressement du vendeur, et d’autre part vous pourrez jauger la négociabilité de l’opération.

Un bien dont le vendeur en est le propriétaire depuis 30 ans sera très probablement déjà remboursé en intégralité, tandis que le vendeur qui a seulement quelques années de remboursement derrière lui doit encore une part importante du capital emprunté à la banque.

La marge de négociation est donc potentiellement plus intéressante dans le scénario où le vendeur est âgé ou propriétaire depuis longtemps du bien en vente. N’étant en effet plus soumis au remboursement régulier et constant de ses mensualités bancaires, son profil est propice pour favoriser une négociation avantageuse à l’acquéreur.

De même, un logement vendu par une ou plusieurs personnes de la même famille suite à un héritage est susceptible de faire l’objet d’une négociation intéressante. Les familles en désaccord procèdent le plus couramment à la vente du patrimoine hérité, ce qui profitent aux dénicheurs d’opportunités.

Donc les questions POURQUOI et DEPUIS QUAND sont importantes à poser directement au vendeur ou à l’intermédiaire en vue de préparer le terrain

→ Diminuer les frais d’acquisition

Les frais d’acquisition ou frais notariés ne sont pas à négliger. Ils coûtent environs 8% du prix d’acquisition d’un bien.

Déduction du montant mobilier du prix du bien dans le calcul des frais notariés

Pour les diminuer, il est important d’inclure le montant du mobilier réel dans le montant total, les frais notariés ne s’appliquant qu’au foncier et non au mobilier.

Solution Acte en mains pour ne pas payer les frais notariés

Par ailleurs, si la banque refuse d’octroyer un prêt incluant le montant des frais notariés, tenter la solution acte en mains peut se révéler être un bon moyen pour contourner ce refus. Ça consiste à intégrer le ce coût au prix du bien lors du compromis de vente. Le vendeur reçoit donc le prix de son bien ainsi que le montant des frais notariés qu’il devra reverser au notaire.

Il faut donc soit connaitre le vendeur, soit lui en parler en amont du compromis, soit en parler à l’intermédiaire au plus vite (au cas où ne saurait-il pas que cette alternative existe et est légale).

Séparation des frais d’agence (commissionnement) du prix du bien

Lorsqu’on utilise les services d’un professionnel pour se porter acquéreur d’un bien, on va payer une commission sur le montant du bien (3 à 5% en moyenne). Or si l’on n’en fait pas la demande, cette commission viendra se rajouter au prix du bien, et les frais notariés s’appliqueront à l’ensemble.

Demander à séparer ces frais du prix du bien fera économiser de quelques centaines d’euros à plusieurs milliers d’euros selon le montant du logement.

Anticiper et négocier son financement

Trop souvent, les emprunteurs pensent que le taux d’intérêt est le seul levier à actionner pour optimiser son financement. 

Frais d’assurance, frais de dossier et frais de remboursement anticipé

Mais il faut aussi lancer les pourparlers sur l’assurance du crédit, les frais de dossier ou encore les pénalités de remboursement anticipé. Car chacun de ces éléments est potentiellement un poids financier. 

Ainsi si l’on opte pour l’assurance que propose la banque, pourquoi ne pas demander en contrepartie la gratuité des frais de dossier ? Ce serait pertinent pour s’inscrire dans une relation de confiance gagnant-gagnant avec son banquier. Les frais de remboursement anticipé sont à négocier si l’on désire rembourser tout ou partie du capital restant dû à un moment donné. 

Pour gagner du cash-flow, le financement est un levier à ne surtout pas occulter. La durée d’emprunt est capitale en ce que plus elle est élevée, plus le montant mensuel à rembourser est faible, donc plus la marge est grande.
15-25ans semble être la tranche optimale, si l’idée est bien sûr de marger pour se faire payer par son investissement plutôt que l’inverse.

L’idée est de trouver le compromis idéal pour notre profil et situation.

En bref, le financement peut être un bon levier à exploiter pour gagner du cash-flow, notamment la durée et la négociation des frais annexes (indemnités de remboursement anticipé, frais d’assurance, frais de dossiers).

Le taux n’est, aujourd’hui, en 2019-2020 plus un élément à négocier car ceux pratiqués par les banques en France sont très avantageux. Dès lors, les organismes prêteurs ne gagnent plus autant qu’avant en octroyant des prêts hypothécaires.

Les prêts pour acquérir de l’immobilier sont aujourd’hui distribués à la pelle, et sont devenus pour les banques des produits d’appel. Ils ne leur rapportent certes pas en tant que tel, mais en dans le fait d’engranger des clients types investisseurs patrimoniaux, les banques misent sur les produits qu’ils seront amenés à consommer.

Les comptes, les produits d’épargne, les assurances, la domiciliation de ses revenus, … sont autant d’outils à disposition de l’investisseur pour discuter conditions de financement. Car c’est là où les banques margent véritablement, et bien plus que sur des taux à 1,30 sur 20 ans.

Activer la clause de modularité pour gagner plus de cash-flow

La clause de modularité est souvent insérée d’office dans les prêts hypothécaires. Elle consiste en un possible allongement ou raccourcissement de la durée d’emprunt dans une certaine mesure, autour de 2 ans généralement.

Pour la banque, l’intérêt est pour ceux qui raccourcissent la durée d’emprunt : le taux reste inchangé alors qu’il aurait été plus bas pour une durée plus courte dès le départ. Tandis que pour l’investisseur, l’intérêt réside en l’allongement de la durée du crédit pour diminuer ses mensualités donc pour gagner du cash-flow supplémentaire.

Ainsi, pour ceux qui hésitent par exemple entre une durée d’emprunt de 15 ans et de 20 ans, opter pour 17-18 ans et activer ladite clause dès que c’est possible peut être une alternative.

Le taux et les coûts globaux du crédit seront légèrement moins importants que sur la durée maximale envisagée et ils diminueront encore dès lors que la clause de modularité sera jouée.

Vous pouvez également trouver tous mes articles à venir ici.

Pour la construction d’un patrimoine durable et rentable,

Maxime VILLENEUVE.

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