Pour envisager le financement, j’aime me rappeler cette fameuse fable de Jean de la Fontaine :

La Cigale et la Fourmi

La Cigale, ayant chanté
                  Tout l’été,
Se trouva fort dépourvue
Quand la bise fut venue.
Pas un seul petit morceau
De mouche ou de vermisseau.
Elle alla crier famine
Chez la Fourmi sa voisine,
La priant de lui prêter
Quelque grain pour subsister
Jusqu’à la saison nouvelle.
Je vous paierai, lui dit-elle,
Avant l’août, foi d’animal,
Intérêt et principal.
La Fourmi n’est pas prêteuse ;
C’est là son moindre défaut.
Que faisiez-vous au temps chaud ?
Dit-elle à cette emprunteuse.
Nuit et jour à tout venant
Je chantais, ne vous déplaise.
Vous chantiez ? j’en suis fort aise :
Et bien ! dansez maintenant.

Par cette fable, La Fontaine nous donne une véritable leçon de finances personnelles à toujours appliquer : l’épargne. Se payer en premier, quels que soient ses revenus.

En cas de coups durs, de fléchissement d’une activité, d’imprévus quelconques, disposer d’un fonds de réserve permet de se rassurer et de continuer à investir au long terme avec sérénité.

C’est un véritable travail que de penser revenus, éliminer ses dépenses superflues, consommer intelligemment, générer une épargne régulière et l’investir.

Plus facile à dire qu’à faire. Pourtant, il s’agit d’un passage obligé pour obtenir son financement et investir.

De tous les stades d’un investissement immobilier, je trouve que celui relatif au financement est le plus inquiétant en ce qu’il est exigeant, long et susceptible d’aboutir sur un refus.

D’où l’intérêt de l’anticipation et de la stratégie adaptée selon son profil.

Rechercher le produit de son investissement, se créer une opportunité de marché plus qu’intéressante, c’est une chose.

Mais si derrière le financement ne suit pas, ce sont beaucoup d’efforts et de prospection active effectués en vain.

La phase du financement peut être stressante et frustrante.

Elle constitue une forme de mise à nu de ses finances. Les habitudes de consommation, les débits, les crédits, … L’organisme prêteur étudie tout de la trésorerie de son client.

Ainsi la préparation de l’investisseur est primordiale en ce qu’elle lui permet d’être paré contre les imprévus et de pouvoir avancer avec une certaine confiance et de croire en la viabilité de son projet.

De même, l’anticipation de son investissement en optant pour une gestion saine de ses finances ne crédibilisera que davantage l’emprunteur-investisseur aux yeux de la banque.

Les banquiers sont payés pour ne pas prendre de risque.

Les banques n’aiment pas prendre de risques quant aux prêts. Ils demandent du solide généralement en termes d’épargne, de revenus ou de gestion de ses dépenses.

C’est pourquoi il est nécessaire pour tout futur investisseur de mettre en ordre et de bien entretenir ses finances personnelles au quotidien.

Je comprends tout à fait qu’il faille répondre à des standards pour emprunter car un prêt immobilier engage les parties sur une longue durée.

Il est donc nécessaire d’avoir une certaine stabilité dans sa trésorerie, avec des rentrées d’argent régulières et des dépenses qui sont proportionnées à ces dernières.

Il ne sera pas envisageable d’emprunter dans certains cas, ou très difficilement.

Les banques reçoivent suffisamment de demandes de prêt pour pouvoir sélectionner les meilleurs profils, donc les MOINS RISQUÉS.

Par ailleurs, des dossiers sont refusés ou difficiles à passer, car considérés comme présentant un risque trop grand pour l’organisme prêteur, les voici :

  • Les jeux d’argent, de hasard, casinos, … Si tu es joueur, la banque le devinera en étudiant tes extraits bancaires et ce sera un peu foutu pour ton dossier sauf si tu stoppes tout. Sinon, passe ton tour, sans mauvais jeu de mots ;-).
  • Les découverts récurrents, les interdits bancaires, … TOUT CE QUI A TRAIT À LA MAUVAISE GESTION DE SES FINANCES. Normal non ? Car comment un individu ne sachant déjà pas développer ses finances en l’état pourrait prétendre se positionner en tant qu’emprunteur-investisseur ?
  • L’utilisation de crédits revolving et même plus généralement les crédits à la consommation. Ils sont nocifs pour toute trésorerie. À bannir impérativement pour disposer d’une capacité d’endettement apte à obtenir un financement. Ils ne sont rien d’autres que des PASSIFS à fuir.

je te regroupe donc ici les 3 étapes que je considère nécessaires à réaliser pour réellement être confiant sur la question de son financement et ainsi s’ôter une source de stress importante plus tard.

  • Des revenus stables et réguliers.
  • Des dépenses maîtrisées.
  • L’épargne comme base pour le financement de son investissement.

I. Des revenus stables et réguliers

Percevoir des revenus stables est nécessaire pour qui veut emprunter. Le banquier se base sur les salaires pour calculer la capacité d’endettement et donc le montant potentiellement empruntante selon la durée envisagée.

Il ne faut pas nécessairement gagner des mille et des cents. J’ai emprunté à 22 ans avec et deux CDI en temps partiel me générant environs 1 000€ par mois.

Pour une mensualité d’environs 300€ et étant logé à titre gratuit.

J’avoue je commence petit mais ma situation ne me permettait pas de viser un montant trop élevé non plus.

Mes deux CDI étant des jobs étudiants de vendeur, c’est davantage une précarité qui les caractérise. Toutefois la banque prend en compte le fait qu’il s’agisse de CDI et donc de contrats à fortiori solides.

Tout dépend la façon de vendre la chose à son interlocuteur financier :-).

Il sera toujours préférable et plus méritant de compter sur soi, ses revenus, ses placements et investissements plutôt que sur l’Etat ou autrui.

Le tout est de se vendre soi maintenant en disposant de revenus stables (CDI idéalement mais possible aussi sous CDD, intérim ou entrepreneur mais avec plus de difficultés).

Tout en se vendant soi dans la durée. En donnant une vision favorable plus lointaine sur l’état de ses finances dans X années, cela peut rassurer le banquier et le conditionner positivement à sa cause.

Toujours penser à adopter la stratégie la plus profitable.

En l’espèce, concernant l’investissement immobilier, on ne peut emprunter davantage ce que notre capacité d’endettement le permet.

La capacité d’endettement, c’est près du tiers des revenus de l’emprunteur. Donc en gros en gagnant 3 000€ par mois, on peut emprunter à hauteur de      1 000€ par mois sur X années.

Mais il faut que les revenus soient stables et réguliers au risque de ne pas remplir les cases du banquier et voir le dossier débouté de sa demande.

Plus tu gagnes tous les mois, mieux c’est pour investir. Car la capacité d’endettement en sera directement impactée.

Mais pour commencer à investir comme je l’ai fait, nul besoin de ne gagner davantage qu’un smicard :-).

Donc les revenus sont certes nécessaires, mais ils ne font pas tout et d’autres leviers permettent de se mettre en confiance et aisance avec ses finances et ses futurs entretiens bancaires.

II. Des dépenses maîtrisées.

Pour faire le point sur l’état de ses finances et dépenses plus précisément, procéder par identification peut être une bonne idée.

Il s’agit d’identifier concrètement et de scinder les dépenses incompressibles (impôts, loyer, factures d’énergies, …) des dépenses courantes / compressibles (alimentation, sorties, loisirs, vacances, …).

En opérant de la sorte, repérer et éliminer les dépenses superflues peut être facilement envisageable.

Par ailleurs, voici quelques « trucs » pour limiter ses dépenses au quotidien :

  • Supprimer le mode sans contact de sa carte bancaire, ou ne pas l’utiliser.
  • Opter un maximum pour des activités gratuites ou peu onéreuses (course à pieds, promenades, aires de sports, bibliothèques, …).
  • Se fixer un budget maximal hebdomadaire moyennant ses finances, et s’y tenir.
  • Dépenser et investir dans des actifs type biens immobiliers plutôt que dans des passifs comme une voiture, l’achat de sa résidence principale ou encore les crédits à la consommation (évident).
  • Ne pas laisser dormir trop de fonds sur des livrets A dont le taux est inférieur à celui de l’inflation, ce serait leur faire perdre de leur valeur bêtement.
  • Privilégier la cuisine des aliments de saison achetés au marché plutôt que des plats industriels et repas au restaurant en abondance pour manger sain tout en assainissant ses dépenses quotidiennes.

Une gestion saine et rationnelle de ses dépenses constitue in fine un levier intéressant pour se mettre à l’abri des soucis. Mieux vaut être fourmi que cigale dans une société où la bise peut survenir à tout moment.

Mais la gestion de ses ressources fiduciaires quant aux rentrées et aux sorties donc, ne fait pas tout. Pour envisager sereinement l’étape du financement, il est important de prendre en compte ce qui suit.

Les banques, en utilisant des systèmes de notation des profils clients, procèdent par SCORING dont plusieurs des critères d’évaluation sont en rapport avec L’ÉPARGNE.

Ainsi, le montant de l’épargne  et la capacité d’épargne sont des éléments pris en compte et donc susceptibles de jouer en faveur ou non de l’investisseur-emprunteur.

De même, le rythme d’épargne est un point important. Il est préférable d’épargner des montants modestes régulièrement plutôt qu’une seule ou deux sommes importantes par an.

Il est donc vital de s’en forger une petit à petit mais sûrement.

III. Se constituer une épargne comme base pour obtenir le financement de ses investissements.

L’endettement via un financement débouchant sur l’acquisition d’un actif s’autofinançant et générant un fructus régulier ne peut constituer qu’un enrichissement pensé et opéré.

L’épargne est véritablement un pilier pour s’assurer une sérénité au quotidien et pour ce qui est de son financement.

Il est nécessaire de PRATIQUER UN EFFORT D’ÉPARGNE pour qui désire emprunter pour investir dans l’immobilier.

La banque verra ça d’un bon oeil d’autant que l’épargne de l’investisseur peut jouer dans les négociations pour l’obtention de son financement.
Ainsi, si la banque ne répond pas favorablement tant pis ils perdront un client disposant d’une épargne et l’ambition d’investir en partenariat avec elle.

-Instaurer une routine d’épargne, le 1er pas pour le financement de son futur investissement .

Pour épargner régulièrement et fréquemment, il est paradoxalement plus motivant de NE PAS Y PENSER ou le moins souvent possible.

C’est pourquoi je trouve ça important de se fabriquer une réelle routine d’épargne, car elle est sécurisante d’une part mais en ce qu’elle est propice pour investir.

Sans épargne, avec des revenus inférieurs au SMIC par des jobs étudiants, je n’aurais certainement obtenu satisfaction pour le prêt relatif à mon studio.

Ainsi, mettre en place un VIREMENT AUTOMATIQUE juste après avoir perçu son salaire est judicieux pour se dire mentalement « ok cette somme, je n’y touche pas, elle est coffrée maintenant ».

L’idée est de thésauriser dès le début du mois, donc, entre 10 et 20% de ses revenus nets selon sa situation personnelle.

Les revenus jouent donc un rôle prépondérant dans la capacité d’épargne, mais la bonne gestion de sa trésorerie permet également de l’influer et de dégager une épargne et être en confiance pour son 1er investissement.

Alors le fait de mettre en place une routine d’épargne allant de concert avec ses objectifs et ressources est une bonne chose pour envisager sereinement son investissement.

Cela permet de se rassurer soi-même quant à sa gestion de ses finances tout en rassurant l’organisme potentiellement prêteur quant à la crédibilité et les capacités du futur emprunteur.

-Préparer son plan d’épargne ascendant.

L’épargne ascendante est simple à comprendre, mais plus fastidieuse et engageant à entreprendre.

Il s’agit de construire son épargne de la façon suivante :

  • fonds épargnés DISPONIBLES (type livretA)
  • fonds épargnés INDISPONIBLES (ou sous conditions type PEL)
  • fonds épargnés PLACÉS (type contrats d’assurance vie ou PEA)

L’objectif n’est pas de le réaliser tout de suite, mais d’y songer et surtout de l’évoquer au banquier pour le mettre en confiance et le rallier plus facilement à sa cause.

Je ne dispose moi-même que d’une épargne disponible sur un livret, pas plus.

On peut avoir les 3 types d’épargnes mais il faut déjà avoir une situation bien établie et des revenus suffisamment conséquents pour se le permettre.

Si comme moi tu es jeune ou disposant de revenus faibles, rien ne te contraint à cela et autant juste utiliser l’épargne disponible pour se faciliter les choses en vue de son futur financement.

L’idée n’est donc pas nécessairement d’appliquer ce plan d’épargne ascendant mais plutôt de l’évoquer à son interlocuteur bancaire pour le mettre dans de bonnes dispositions.

Penser stratégie, encore une fois.

Pour t’entraîner psychologiquement, n’hésite pas à aller lire mon top 30 des citations inspirantes sur l’immobilier et le développement personnel 🙂

Pour récapituler, voici la check-list des choses à faire pour envisager sereinement son financement :

  • Être en mesure de générer des revenus suffisamment importants pour emprunter la somme désirée sur X années.
  • Apprendre à se vendre pour vendre et crédibiliser son profil vis-à-vis de l’interlocuteur bancaire, et ce malgré un jeune âge ou une situation précaire.
  • Maîtriser ses finances et gérer sainement sa trésorerie personnelle. Cela responsabilise, crédibilise également davantage aux yeux du banquier qui verra des comptes en bonne santé.
  • Bannir les dépenses inconvenues et superflues (jeux en ligne, casinos, hasard, paris sportifs, …) les banques détestent ça et il faut les oublier complètement pour penser à investir via l’obtention d’un financement. Privilégier les activités gratuites, la cuisine plutôt que les restaurants, les relations plus que les biens,
  • Se constituer une épargne doucement mais sûrement.
  • Investir et placer cette épargne à terme plutôt que de la laisser dormir et donc lui faire perdre de sa valeur.
  • Se tenir avec rigueur à une routine d’épargne destinée à être investie dans des ACTIFS.
  • Toujours penser stratégie, optimisation de sa situation, l’amélioration de celle-ci…
  • Ne pas penser que sur le court terme et envisager, via son financement et ses opérations d’investissement, le devenir de ses finances dur le moyen et long terme.
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