Comment trouver une bonne affaire immobilière ?

Tout investisseur sensé va travailler, chercher, analyser, encore chercher, comparer, etc en vue de trouver une bonne affaire ! C’est ce que je fais depuis bientôt deux ans tant en nom propre qu’en société. Je profite donc de cet article pour tenter d’aiguiller tous ceux qui ne possèdent encore aucun bien et se demandent simplement comment trouver une bonne affaire immobilière.


Car avouons le entre nous, on se pose tous cette question à un moment donné ! Et si ce n’est pas encore le cas pour vous, alors je suppose que cela viendra 🙂
Voyons tout d’abord ce qu’est une bonne affaire immobilière dans les grandes lignes.

Qu’est-ce qu’une bonne affaire immobilière ? 

Une bonne affaire immobilière se réalise, pour moi, à partir de deux éléments : 

-l’autofinancement (situation d’équilibre entre les loyers et les charges de l’opération)

-le cash-flow (marge bénéficiaire mensuelle nette)

A contrario, une bonne affaire immobilière n’est pas : 

-Un logement qui coûte de l’argent tous les mois : les charges sont ici supérieures aux revenus locatifs 

-Un logement neuf : le coût d’acquisition est bien trop souvent si exorbitant qu’il n’est pas possible de marger

-Un dispositif dit “défiscalisant” type Pinel, Duflot, Scellier, … dans ces schémas, il peut y avoir certes une économie d’impôts, mais c’est contraignant et cela ne rapporte rien

Une bonne affaire immobilière n’existe pas vraiment en l’état, c’est-à-dire que rares sont les biens en vente dont les loyers sont largement supérieurs aux mensualités envisagées. On peut certes en trouver sur Leboncoin mais il faut alors être rapide et vraiment efficace car les compromis sont très vite signés !

Étant donné que les banques prennent en compte 70% de vos futurs revenus locatifs, l’idée est de trouver des investissements dont le loyer sera supérieur d’au moins 30% à la mensualité bancaire.

Ainsi : 

  • pour un loyer de 300€, la mensualité ne doit pas dépasser 210€
  • pour un loyer de 500€, la mensualité ne doit pas dépasser 350€
  • pour un loyer de 700€, la mensualité ne doit pas dépasser 490€
  • pour un loyer de 900€, la mensualité ne doit pas dépasser 630€

Pour réaliser une bonne affaire immobilière, il faut éviter de parier sur l’avenir en misant uniquement sur l’évolution positive du marché. Car en tant que simple investisseur nous n’avons hélas, ou heureusement, la capacité d’impacter le marché. L’idée est donc d’utiliser des leviers sur lesquels on a pleinement le contrôle.

J’estime tout de même que le marché est important mais je ne veux pas en dépendre.

Autrement dit, il peut baisser sur une année ou augmenter, peu m’importe. Car dans le cas d’un investissement locatif, ce n’est pas la plus-value qui est recherchée. C’est plus la marge mensuelle qui doit primer à mon sens.

Bien que l’immobilier soit globalement haussier sur le long terme, autant trouver une opération qui se révèle être une bonne affaire immobilière à l’achat en générant du cash-flow.

Il est donc important d’anticiper les chiffres et de faire un prévisionnel sur les leviers dont vous aurez le contrôle, à l’instar de : 

  • les aménagements intérieurs (rénovation, décoration type homestaging) 
  • le mode d’exploitation (colocation, location en courte durée, meublé étudiant, …)
  • les optimisations (stratégie fiscale notamment)

Une bonne affaire immobilière est donc in fine une opération qui ne se trouve pas mais qui se créée. 

C’est-à-dire qu’il faut jouer sur les leviers à disposition pour maximiser le rendement du bien en location. 

Vous l’aurez donc compris, une bonne affaire immobilière est donc une opération capable de s’autofinancer au minimum, en générant un revenu locatif supérieur d’au moins 30% à la mensualité envisagée. C’est la définition que je tente de m’appliquer personnellement dans chacun de mes investissements. 

Comment “se créer” une bonne affaire immobilière ? 

→ Faire ses recherches en tant qu’investisseur et non comme un acquéreur

La prospection est l’étape qui posera les fondations de votre futur investissement immobilier.
Elle est donc primordiale à réaliser consciencieusement et avec beaucoup de stratégie.
Voici donc quelques techniques à la portée de tous pour axer ses recherches sur des produits destinés aux investisseurs, ce que vous êtes déjà ou serez demain.

A la différence de l’acquéreur lambda, l’investisseur recherche un produit et non un logement. L’idée est alors de prendre du recul : le bien faisant objet du futur investissement est à destination de “clients” : des locataires. Il n’y a donc pas d’affect à avoir dans ses recherches, et pas de risque d’acheter un bien trop cher : les coups de coeur sont prisés par les acquéreurs classiques, mais pas par l’investisseur.

La recherche de l’investisseur est axée sur la rentabilité car on ne recherche ni n’obtient une bonne affaire immobilière sans stratégie ni investissement personnel.

On peut aujourd’hui trouver des biens sur Leboncoin qui offrent déjà de belles rentabilités, mais encore faut-il être capable de les trouver. 

Voici quelques astuces pour bien entamer ses recherches : 

-Utiliser les filtres : prix maximum et surface minimum. Cela permettre une recherche précise par prix au m2. Ainsi, si le prix moyen au m2 du marché visé est de 

1 000€ et que vous visez un T2 ou T3, vous pouvez alors mettre en prix maximum 

50 000€ et en surface minimum 50m2. Ainsi, beaucoup des résultats affichés seront susceptibles de présenter une pertinence en matière de rentabilité. A vous de trier et de sélectionner les plus intéressantes ensuite. 

Ce moyen est top pour trouver de beaux volumes pour un prix abordable.

-Utiliser le champ de recherche pour préciser votre ciblage : plutôt que de le laisser vide, ce que font les acquéreurs lambda, saisissez votre clavier et mettez en termes de recherches “loué” ou “rentabilité” ou “rendement” ou “investissement”. Dès lors les résultats affichent principalement les biens à destination d’investisseurs. Un bien en vente dont l’acquéreur cible est typiquement une famille n’a pas besoin de présenter une occupation ou un chiffre exprimant son rendement annuel.
Or, les investisseurs cherchent ce type d’informations car elles sont nécessaires à l’élaboration des calculs et d’un prévisionnel approchant la réalité. 

En opérant ainsi, vous ciblez donc les opérations réservées aux investisseurs !

-Jouer sur le volume et faire un maximum d’offres “à prix cassé” sans se déplacer : Ici, l’idée est d’analyser des dizaines et des dizaines d’annonces succinctement. Rassemblez les annonces les plus intéressantes que vous avez trouvé. Notez le contact et le prix affiché. 

Ensuite, une fois que vous en avez sélectionné 20 ou 30 annonces, appelez chaque numéro et proposez un prix bien en-deçà de celui qui est demandé.

L’idée est de prétendre que l’on est intéressé, certes, mais pas pour le montant affiché. Non. En revanche, pour 30 000€ de rabais, si ce n’est plus, pourquoi pas.
Dans l’extrême majorité des cas, l’interlocuteur raccroche immédiatement ou décline gentiment votre proposition. 

Mais n’abandonnez pas et recommencez. Encore et encore. Plus vous en faites et plus vous augmentez votre taux de réussite.
Il suffit de trouver le “bon vendeur”. 

Une fois que c’est fait, là on se déplacera. Car on n’ira pas visiter pour rien ! On aura un rabais important de base qui motivera notre déplacement. 

-Trouver le bon vendeur : Le bon vendeur peut être n’importe qui, il n’y a pas de profil type. Mais dans l’immobilier, une chose est certaine : on a toujours le choix quant à l’acquisition. En revanche en ce qui concerne la vente, on peut être contraint, pressé ou dans l’urgence de renflouer ses comptes, … car nous sommes tous soumis aux aléas de la vie.

Pour cela, l’idée est de viser les successions et les vendeurs pressés car c’est parfois la guerre entre les héritiers et les vendeurs urgents ont besoin de cash “rapidement” … Autant en profiter ! 

→ Apporter de la valeur, un bon moyen de transformer une opération lambda en bonne affaire immobilière ? 

L’idée d’apporter de la valeur dans un bien est judicieuse puisque cela permettre de louer plus vite, plus cher à des locataires de qualité tout en bénéficiant de plus de souplesse ! Due des bénéfices, après un “petit” coût évidemment, qu’il soit de rénovation et/ou d’ameublement.


La rénovation et l’ameublement sont les deux voies les plus prisées aujourd’hui pour apporter un maximum de valeur dans un logement.

Les locataires se sentiront chez eux puisqu’un logement rénové et bien meublé leur procurera la sensation d’être les premiers occupants, même si l’immeuble a été construit en 1900 !

Un logement meublé se loue bien plus cher que vide et la fiscalité est plus souple pour ce mode d’exploitation. Bien des charges sont en effet déductibles des revenus locatifs annuels tandis qu’en location dite “nue”, la fiscalité est plus sévère à l’égard du propriétaire. 

En outre, en location meublée, les contrats de location (baux) sont également plus souples qu’en nu : la durée est de 1 an contre 3 ans pour un logement vide. 

Le turn-over locatif est donc plus important en meublé, ce qui génère certes un peu plus de temps qu’à gérer en nu bien que ça soit tout juste perceptible. À côté, le risque est limité en cas de locataires indélicats (retards répétés de paiement, impayés, …).

Dans le cas du meublé étudiant, on a encore plus de souplesse puisque les baux ont une durée de 9 mois. 

La rénovation, quant à elle, permet de déduire les coûts de ses revenus locatifs et donc sa fiscalité tout en permettant plus tard de revendre son bien pour un prix plus élevé qu’à l’achat !

Je partage sous forme de consulting les stratégies m’ayant permis de dépasser le cap des 500 000€ de patrimoine sous gestion à 23 ans ici

→ Ne pas mettre d’apport personnel 


Plus on met du cash dans l’opération, et plus celle-ci sera rentable et le cash-flow pointe le bout de son nez plus rapidement. 


Mais si l’on met tout son cash, on n’aura ensuite zéro trésorerie. Alors pour un studio ça peut encore le faire à la rigueur, mais imaginez pour un immeuble. Les aléas sont nombreux et des imprévus coûteux peuvent survenir à tout moment !

Le mieux reste donc de faire un emprunt à 110%, c’est-à-dire que la banque finance le prix du bien ainsi que les frais de notaire. 


En considération des taux actuels qui sont historiquement bas, il est préférable d’emprunter un maximum. 

→ Vous tenez vraiment à mettre de l’apport : alors mettez en peu dans plusieurs opérations avec un financement long

L’idée est de jouer sur une durée maximale pour minimiser ses mensualités. Cumulé à un petit apport par opération comme tout ou partie des frais de notaire. 

Mais réfléchissez-y bien avant : l’apport que vous mettez doit être de fonds dormants, c’est-à-dire qui ne vous rapportent rien et dont vous n’aurez de réelle utilité.

Un livret A bien garni par exemple. Vous placerez ainsi d’une meilleure façon vos économies que sur un produit bancaire qui rapporte des cacahuètes. 

Si vous disposez d’un capital de départ de 20 000€, vous pourrez les utiliser comme apport en une seule fois, pour un seul projet.
Mais en tant qu’investisseur stratège, vous saurez qu’il est plus pertinent de “diviser” sa trésorerie apports plus modestes mais sur plusieurs opérations. 

Toujours si vous disposez de 20 000€, pourquoi pas ne pas mettre 4 000€ de cash sur 5 projets différents ? Vous aurez davantage de patrimoine à la clé ainsi que plus de cash-flow, surtout si les durées de remboursement sont étalées sur 20, 25 ou 30 ans !

Les durées de remboursement sont capitales dans la mesure où elles ont un impact radical sur le coût mensuel du projet sur X années et donc du cash-flow. Une opération sur 15 ans peut ne pas rapporter tandis qu’elle peut générer 150€/mois sur 25 ans.

Je pense à titre personnel qu’il est préférable d’emprunter sur la plus longue durée envisageable, souvent 20 à 25 ans, pour marger au mieux sur chaque projet et être en capacité de réinvestir ses marges (ou d’en vivre, selon son ambition).

Il peut être tentant d’emprunter sur une durée inférieure (15 ans ou moins) mais il sera dès lors bien plus compliqué de marger. L’aspect positif sera certes une plus grosse capitalisation annuelle, le bémol sera que l’on sera “gagnant” seulement à la fin de la durée d’emprunt. 

Or ne vaut-il mieux pas être gagnant à l’achat plutôt qu’à la fin du remboursement ? 

→ Limiter les frais liés à l’opération

Car une bonne affaire immobilière se fabrique en jouant tant sur les revenus que sur les dépenses

-Les frais notariés : Si on passe par un agent immobilier, toujours demander que les frais de notaire s’appliquent uniquement sur le prix du bien net vendeur et non le total (prix + commission agent). 

Négocier avec l’agent immobilier pour faire “gonfler” le coût du mobilier, en restant raisonnable bien entendu ! Il y’a toujours, ou presque, du mobilier dans un logement, que celui-ci soit intégré (placards, rangements, …) ou d’équipement (literie, bureau, …) Alors autant en profiter pour en diminuer l’addition notariale. En effet, le prix du mobilier étant déductible du total il serait dommage de se priver de quelques centaines ou milliers d’euros d’économies !

On peut même faire “transférer” la charge de ces frais au vendeur, à condition de s’arranger avec lui. Il suffit de lui proposer un achat acte en mains, c’est-à-dire où on ajoute les frais de notaire au prix du bien. Le vendeur fera ensuite le virement au notaire à notre place. Dans cette optique, obtenir un prêt à 110% est plus évident car la banque croit qu’il s’agit seulement du prix du bien. Or, il s’agira en réalité du total (prix du bien + frais de notaire).

-Les charges de copropriété : L’idée est d’éviter les copropriétés avec un ascenseur, un gardien d’immeuble, des espaces verts ! Cela gonfle naturellement les charges.

De même, il faut éviter les “grosses” copropriétés avec des dizaines et des dizaines de lots.  

Certes une partie de ces charges sont récupérables car répercutables sur le locataire (consommables), mais auquel cas, il sera plus difficile de trouver preneur. Car un gros montant de forfait charges mensuel en sus du loyer fait souvent peur. 

Les “petites” copro ont l’avantage d’être gérées par un ou plusieurs copropriétaires en tant que Syndic bénévole dans beaucoup de cas. Il faut les trouver, ou au moins trouver celles qui ne sont pas trop gourmandes en charges.

Pour carrément ne pas payer ces frais liés au régime de copropriété, il n’y a pas 36 solutions : il faut investir dans des biens non soumis au régime de copropriété : immeuble de rapport, maison, … 

Le seul bémol ici est que ce type de biens est souvent inapproprié pour un premier investissement (trop d’argent en jeu, stressant, …). Mais pourquoi pas pour un deuxième investissement ! D’autant qu’en province, des immeubles sont vendus quotidiennement pour des prix raisonnables selon les marchés. 

En définitive, une bonne affaire immobilière se crée davantage qu’elle ne se trouve. Il faut agir via différents moyens pour transformer une opération quelconque en investissement performant !

Toutefois, il reste possible de dénicher de bonnes affaires immobilières en opérant une rigoureuse prospection en tant qu’investisseur. Il faut envisager l’investissement sous l’angle professionnel si l’idée est de s’enrichir à terme.
Chercher, analyser, comparer, proposer, visiter, et réitérer la procédure jusqu’à ce que  cash-flow s’en suive.

Des biens en l’état rentables (10% net environs voire parfois plus) sont proposés QUOTIDIENNEMENT sur Leboncoin.

Mais acquérir une bonne affaire immobilière comme ceci, il faut passer maître dans l’art de la prospection par anticipation et s’armer de patience. 

C’est en revanche chronophage et parfois très long. C’est d’ailleur pourquoi, pour tous ceux qui sont déjà pris dans l’engrenage métro-boulot-sexo, je propose mes services de chasseur de cash-flow, en tant qu’auto-entrepreneur 🙂

Je vous invite sinon à lire mon article sur le fait d’investir dans l’immobilier avec une situation financière peu développée car jeune étudiant ou travailleur 🙂

Partager cet article
  •  
  •  
  •  
  •  

Soyez le premier à commenter

Poster un Commentaire

Votre adresse de messagerie ne sera pas publiée.


*