La plupart de ceux qui investissent dans l’immobilier perdent de l’argent.

Or l’objectif de cet article est de démontrer qu’il est possible à quiconque s’en donne les moyens, de produire du cash grâce à ses investissements immobiliers.

Le but de tout investissement est d’obtenir une rentabilité intéressante.

L’immobilier en tant que voie d’investissement, ne déroge pas à la règle. L’idée

Sinon c’est un échange, une acquisition ou encore une perte. Mais dans l’investissement, la rentabilité est l’élément visé en priorité à mon sens.

Nous allons donc voir comment calculer ce fameux taux de rentabilité avant de d’étudier les différents moyens pour l’accroitre tant à l’acquisition qu’au moment de la mise en location.

Avant tout, si tu t’interroges sur le financement et les actions pour favoriser son obtention rapide par une banque, n’hésite pas à aller lire mon précédent article sur le sujet en cliquant ici.

I. Les calculs classiques pour évaluer la rentabilité RÉELLE d’un bien.

-Rentabilité BRUTE =

(loyer annuel/prix d’achat) X 100

C’est celle qui est la plus évidente à calculer mais également la moins pertinente. On peut très bien avoir une rentabilité brute supérieure à 1O% et se retrouver avec une rentabilité nette en deçà de 5%.

C’est pourquoi il est nécessaire de ne pas s’y fier exclusivement au risque de se retrouver déçu par la suite.

La rentabilité brute ne correspond pas à la rentabilité réelle d’un investissement mais davantage à un rendement hypothétique, pour faire court.

-Rentabilité NETTE =

Loyer annuel – (ensemble des charges + taxe foncière)) / (prix d’achat + frais notariés + travaux + intermédiaire éventuel) X 100

Le rendement ici obtenu sera dès lors plus précis et réel puisqu’il intègre l’intégralité des coûts hors impôts.

L’intermédiaire peut être une agence immobilière qui se servira au passage ou encore un courtier. On parlera ici d’intermédiation bancaire car le courtier est un professionnel chargé est de trouver des offres de prêt adaptées et intéressantes pour son client.

-Rentabilité NETTE NETTE =

La même formule que pour le rendement net, simplement on inclue les impôts dans le calcul.

Loyer annuel – (ensemble des charges + taxe foncière + IMPÔTS) / (prix d’achat + frais notariés + intermédiaire éventuel) X 100

Dans un premier temps, je pense qu’il est préférable de ne retenir et d’utiliser que le calcul de la RENTABILITÉ NETTE, car le brut est irréel et le net net ne vient que plus tard.

D’ailleurs je consacrerais des articles spécifiques à la fiscalité appliquée à l’immobilier dont l’enjeu principal sera de réaliser des économies selon les régimes de déclaration.

Vaste programme à venir, car il faut être stratège pour ne pas se faire matraquer la Benalla, fiscalement parlant, (désolé j’étais obligé) !

En effet, citoyen français rime souvent avec vache à lait toutefois l’Etat est déjà bien suffisamment gourmand pour ne pas lui donner plus que ce qu’on lui doit en tant que propriétaire … 

Déjà, devenir propriétaire, c’est enrichir l’Etat français qui se gave sur toute transaction immobilière réalisée sur le territoire national. Il prend 80% des frais notariés, et le propriétaire doit de surcroit payer une taxe foncière annuelle.

Il est vital de se demander pourquoi on désire investir dans l’immobilier : pour moi c’est gagner de l’argent or salariat.

Bref, maintenant que tu sais comment calculer la rentabilité nette d’un investissement immobilier, on peut passer à l’étude des multiples facteurs qui l’influencent.

Mais juste avant, encore faudrait-il savoir à quoi correspond la rentabilité, ou plutôt le taux de rentabilité.

Ce taux correspond au retour sur investissement annuel vis-à-vis du montant global de l’investissement.

Ainsi, si tu achètes un appartement pour 100 000€ tout compris en contrepartie d’un loyer mensuel de 834€ charges, taxes et impôts déduits, le taux de rentabilité dégagé par ton opération sera d’environs 10% net net. Ce qui est rendement plus intéressant que la majorité des investisseurs.

II. Les principaux facteurs susceptibles d’impacter à la hausse la rentabilité d’un bien.

La rentabilité peut être déterminée par tant d’éléments qu’il me serait impossible de tous les énumérer exhaustivement.

Toutefois, trois éléments sont à mon sens susceptibles d’impacter ce fameux taux et peuvent être utilisés avec ruse pour gagner de l’argent dans l’immobilier, en travaillant pour soi et ses locataires et non pour le compte d’un employeur.

Voici donc les 3 leviers qui sont pour moi les plus puissants en ce qu’ils constituent à eux, cumulés, un véritable gouvernail à rentabilité, pour engranger du cash grâce à ses investissements immobiliers.

  • l’achat (prospection, opportunité de marché, financement & frais notariés)
  • stratégie locative
  • fiscalité

L’achat, ou le levier qui gouvernera la rentabilité.

Cela peut sembler paradoxal que de présenter l’achat en tant que voie d’accession à un bon taux de rentabilité, mais il s’agit, dans les faits, de l’un des plus puissants.

De la prospection aux frais notariés en passant par les anomalies de marché, l’achat est la plus importante des étapes à mener de front et à fond dans un processus d’investissement immobilier rentable.  🙂

-La prospection, une recherche active orientée rendement intéressant.

Si, comme moi, tu commences à investir, tu n’as pas envie de perdre de l’argent (ou d’en dépenser inutilement).

Il est donc préférable d’oublier, d’emblée, le fait d’acquérir dans le neuf ou dans les villes avec un m2 au-delà du raisonnable à l’instar de Pariset de plus en plus de territoires…

Non pas que ces villes ne sont pas intéressantes loin de là, mais si l’idée est de commencer doucement et pour à un prix raisonnable, mieux vaut ambitionner des marchés au ticket d’entrée moins onéreux.

Ainsi, se créer un portefeuille de biens immobiliers dans des villes provinciales attractives et en développement constant comme Metz, Le Mans, Brest, Saint-Etienne, Reims, Nantes, Pau, …

Le neuf est également à écarter d’office, toujours en considération des prix exorbitants du m2 pratiqués sur les constructions récentes ou neuves.

En investissant dans l’immobilier, l’idée est de se forger un patrimoine tangible et durable qui nous perdurera, donc transmissible.

Tout en en retirant un maximum de revenus locatifs pour en vivre ou avoir davantage de sécurité financière au quotidien. 

Donc il est préférable d’éliminer le neuf et la capitale ou les zones de marché trop tendues pour investir sans y perdre trop de plumes à l’achat.

-Trouver, ou plutôt SE CRÉER une opportunité / anomalie de marché.

Se montrer opportuniste et attendre ne suffit pas. Il faut véritablement se créer des opportunités.

L’acheteur a le temps de son côté, or nombreux sont les vendeurs pressés ou contraints à la vente, ils constituent donc une cible de choix des investisseurs stratèges.

Se créer une opportunité d’investissement ou dénicher une anomalie de marché n’est pas simple à réaliser car fastidieuse dans son processus.

Dans les grandes lignes, il s’agit ici de trouver le vendeur idéal, à savoir un vendeur pressé ou bien qui sera susceptible de faire baisser son prix de vente lors de la négociation.

Ce peut être le cas notamment lors de décès & successions, déménagement pour cause professionnelle, charges d’entretien trop onéreuses, un divorce ou séparation de co-propriétaires en couple, …

Tu l’auras compris mais beaucoup de situations peuvent être profitables à tout potentiel investisseur qui saurait se montrer un tant soit peu OPPORTUNISTE et observateur du marché sur lequel on désire investir.

Seulement pour parvenir à dénicher un « bon vendeur » il faut passer beaucoup de temps à écumer les annonces, ne pas hésiter à contacter tous les annonceurs dont le bien affiché nous paraît intéressant, … et voir ensuite quel rabais il est possible d’obtenir.

Ne jamais financer un bien au prix vendeur, c’est un principe de base de l’investissement immobilier.

Un autre type d’anomalies de marché peut avoir attrait à la rénovation des biens dont le prix d’achat avec travaux est inférieur au prix moyen du m2 d’au moins 15/20%.

Car si le gain n’est dès le départ pas significatif, avec la prise en compte du temps (si les travaux perdurent les loyers seront inexistants donc la mensualité à notre charge plutôt qu’à celle du locataire), ce n’est pas intéressant je trouve.

C’est dans ce schéma qu’il faut à mon sens être le plus prudent possible et vraiment avancer à tâtons ou bien se faire impérativement des contacts de confiance dans le bâtiment et la rénovation intérieure, au risque de se faire pigeonner.

-Le financement et les frais notariés.

Il s’agit d’un pan à ne surtout pas négliger pour obtenir une bonne rentabilité ou du moins ÉCONOMISER ses dîneros avant même d’avoir placé un locataire dans le bien.

Voici comment gagner des milliers d’euros au minimum durant cette étape du financement et des frais notariés.

Pour les plus craintifs quant vis-à-vis du financement, faire appel aux services d’un courtier peut se révéler être une bonne option en vue de :

  • bénéficier d’un taux d’intérêt avantageux
  • obtenir un crédit dans les meilleurs délais et conditions
  • accéder directement aux meilleures offres de prêt sans perte de temps
  • ne pas se stresser concernant l’obtention d’un financement adapté à sa situation
  • éviter les rendez-vous stériles avec les banques (en trop grand nombre pour aller démarcher la meilleure offre parmi tous les organismes bancaires existants)

La rémunération du courtier a lieu en cas de réussite uniquement (on parlera alors de frais d’intermédiation bancaire puisqu’il sera parvenu à faire le pont entre le client, nous, et une banque prêteuse) à des conditions plus avantageuses, et est comprise dans le montant emprunté. 

Quoiqu’il en soit, quelques éléments de négociation sont à discuter impérativement avec l’organisme potentiellement prêteur :
  • Frais de dossier : Il ne faut pas hésiter à demander au banquier de supprimer les frais de dossier. S’il refuse, serait-il tout de même prêt à les envisager à la baisse ?
  • Frais de remboursement anticipé : Procéder à des remboursements partiels de son prêt par anticipation est possible, mais des frais s’y appliqueront pour résorber le manque à gagner de la banque vis-à-vis des intérêts dûs restants qui seront moindres en cas de remboursement par anticipation.
  • Taux variable : Si l’hypothèse de remboursements anticipés est sérieusement envisagée par l’investisseur, alors le crédit à taux variable peut être une alternative séduisante dans la mesure où les taux pratiqués sont généralement plus intéressants et entraînent gratuité d’office concernant ce type de remboursements.
  • Assurance rattachée au crédit : Le plus souvent, l’assurance est moins onéreuse que la banque prêteuse. Mais les banques subordonnent généralement leur offre de prêt à l’assurance qui va avec.
    C’est pourquoi il peut être préférable de sécuriser l’opération en acceptant de facto son assurance, puis attendre un délai, 1 an maximum avant de négocier cette assurance ou d’aller voir ailleurs s’il n’y a pas plus intéressant via un autre assureur.
  • Différé (partiel ou total) : Si la stratégie vise à se doter d’une trésorerie rapidement, très efficace.
  • Clause de modularité : Pour anticiper un allongement de sa durée de prêt (jusqu’à 2 ans voire un peu plus généralement si l’on négocie) et donc une optimisation calculée de sa capacité d’endettement au moment où elle sera “activée”.

–>Économiser de l’argent ou éviter d’en perdre inutilement sur les frais notariés.

Les frais notariés sont incontournables : aucun acheteur / investisseur ne peut s’en voir exonérer. C’est la part du gâteau qui revient à l’Etat sur chaque opération immobilière réalisée sur le territoire français, et représentent la plupart du temps autour de 8% du prix du bien.

Ces frais sont proportionnels au montant du bien acheté. Ainsi, on paiera deux fois plus de frais notariés pour un appartement à 100 000€ qu’à 50 000€.

Les frais notariés s’appliquent stricto sensu qu’aux biens IMMOBILIERS, les meubles donc le MOBILIER quant à lui, est déductible de la valeur totale du bien.

L’idée est donc, si du mobilier est présent (notamment lorsqu’il est de qualité et/ou récent), de le valoriser un maximum tout en restant de bonne foi évidemment.

Pour se faire, il faut établir scrupuleusement la liste de l’ensemble du mobilier présent dans le bien avec l’agent immobilier pour qu’il en informe le notaire et que le compromis de vente intègre bien cette donnée.

Sur un immeuble à 500 000€ comportant 30 000€ de mobilier, cela représente une économie d’environs 2 500€ (à environs 8% de frais notariés), ce qui est loin d’être négligeable.

Adopter une stratégie locative adaptée à son bien, donc générant du rendement.

En fonction du produit d’investissement immobilier, qu’il s’agisse d’un studio, grand appartement ou encore d’un immeuble, la stratégie locative idéale ne sera pas la même.

Mais dans tous les cas, il faut viser une localisation optimale d’emblée : gare de la ville accessible à pieds, nombreuses infrastructures et transports en commun à proximité, … au minimum.

De même, quelque soit le bien acquis, la location en nu (c’est-à-dire dénuée de meubles) est à écarter si l’objectif est de parvenir à un autofinancement ou mieux, car les loyers seront les plus bas dans ce cadre.

Pour que le bien produise un maximum de loyers et voit sa rentabilité dopée, il est à mon sens essentiel de sélectionner une des deux stratégies locatives suivantes :

  • la location courte durée (cf. AirBnb, Booking, Abritel, …)
  • la colocation meublée

-Location courte durée.

La location courte durée correspond à la mise en location de tout ou partie de son bien spécifiquement pour des petits séjours (d’une ou deux nuitées à 1 semaine ou davantage selon les demandes et périodes).

La location courte durée n’est pas nécessairement saisonnière : si tu veux investir dans un bien en vue de le proposer en courts séjours pour des touristes français/étrangers par exemple, nul besoin de se borner aux saisons.

En revanche la saisonnalité peut impacter le prix et le nombre de demandes. Mais si l’emplacement acheté est bien situé puis optimisé, il sera attractif toute l’année tant pour des touristes que des travailleurs en déplacement.

Si ton ambition est comme moi de transformer chacun de tes biens en véritable machine à cash, alors investir dans une station balnéaire ou tout autre lieu fortement dépendant de la saisonnalité n’est pas la meilleure idée.

Je pense qu’il est préférable d’acquérir dans des villes attractives ou qui vont le devenir, tant sur le plan touristique que professionnel.

La courte durée est la stratégie locative générant le plus de cashflow aux investisseurs et il n’est plus si rare d’observer un taux de rentabilité brut de 15/25% par an.

En revanche, ce mode de location n’est pas parfait non plus puisque c’est le plus onéreux en coûts (d’entretien quotidien quotidien entre chaque locataire et en temps de gestion administrative notamment).

Dans ce schéma, l’idée est de générer un maximum de cash à l’année, permettant d’opter pour un service de gestion et ainsi de déléguer les tâches fastidieuses et chronophages (ménage, entretien, check-in/out, …).

Mais avant d’y parvenir, gérer un tant soit peu de soi-même donc par soi et pour soi peut être enrichissant.

-éviter les marchés tendus

Un autre bémol de cette stratégie locative est qu’elle n’est pas réalisable partout en France de manière permanente à l’année.

Paris, les grandes villes françaises la restreignent en partie et les mairies semblent aller vers un durcissement de leurs politiques vis-à-vis de la location courte durée.

Il faut donc sans cesse pratiquer de petites veilles juridiques afin de se tenir en alerte des évolutions, s’il y en à, dans les villes où l’on est propriétaire et pratiquant la courte durée à foison.

Pour tenter d’avoir le moins de vacance locative sur son ou ses biens en courte durée, positionner son annonce sur un maximum de plateformes (AirBnb, LebonCoin, Abritel, Booking, …) est une bonne option.

En parallèle et en considération de la digitalisation constante et progressive de notre société et du monde entier, il faut faire davantage.

Plus il y’a de facteurs d’exposition, diffusion, mieux c’est, à la condition évidente de proposer un produit d’une certaine qualité intrinsèque ou non au logement (localisation, agencement, services annexes….).

Une idée à tenter serait de développer, à côté des nuitées, des services, gratuits et payants, qui seraient constitutifs d’une certaine valeur pour la clientèle notamment touristique (conseils, visites privées, …).

-La colocation (meublée)

La colocation, meublée qui plus est, est une stratégie locative à considérer sérieusement pour qui veut se doter d’un système quasi passif de revenus (co-locataires qui se gèrent eux-mêmes, entrées/sorties, répartition des charges de copropriété, …).

Mais pour l’envisager, encore faut-il disposer d’un grand appartement de 3-4 chambres pour pouvoir les louer meublées avec communs en très bon état et équipés.

Avec un emplacement privilégié, évidemment, à proximité des universités si la cible locative est des étudiants, ou de la gare/hyper-centre de la ville pour les travailleurs, frontaliers ou non.

En opérant de la sorte, l’investisseur a de quoi être confiant s’il a dans son jeu un bien de qualité situé dans une zone demandée. Le fait d’avoir plusieurs  co-locataires dilue le risque d’impayés et ce dans une surface réduite (un seul et même appartement).

Dans ce cadre effectivement, une grande partie du gain provient de l’ÉCONOMIE DE SURFACE : plutôt que d’être occupée par une seule famille, 3 ou 4 grandes chambres sont louées à quatre étudiants/jeunes travailleurs.

La fiscalité.

L’aspect de la fiscalité est le dernier levier à utiliser avec ruse pour cette fois gagner de l’argent en évitant de payer des impôts inutilement et par la suite optimiser son montage fiscal.

Je ne vais pas m’étaler sur la question dans le cadre de ce présent article, nous allons survoler ici la fiscalité applicable aux investissements destinés à une mise en location meublée. 

-Les bénéfices industriels et commerciaux pour les locations meublées.

La liste des meubles à fournir au minimum pour rentrer dans ce cadre est présente dans le décret 2015-981 du 31 juillet 2015.

Lorsqu’un investissement locatif est loué en meublé, l’imposition relève des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) et non des revenus fonciers comme pour une location nue traditionnelle.

En effet la législation française considère ce mode de location en tant qu’activité commerciale.

-Le loueur meublé professionnel (LMP) et le loueur meublé non professionnel (LMNP).

Le propriétaire-bailleur est LMP si les 3 conditions suivantes sont remplies :

    • loyer > 23 000€ par an
    • le TOTAL des autres revenus est < aux loyers
  • inscrit au registre du Commerce et des Sociétés

Dans TOUS LES AUTRES CAS, c’est le statut du LMNP qui l’emporte et les loyers engrangés seront des bénéfices industriels et commerciaux, divisés en 2 sous-catégories : Micro Bic et régime réel.

-Micro BIC : à priori tentant mais à écarter rapidement pour éviter de trop payer.

Dans ce régime :

  • les loyers doivent être inférieurs à 32 600€ par an.
  • un abattement forfaitaire de 50% est appliqué. Donc pour 30 000€ de loyers, la base imposable est de 15 000€. Tentant. Mais en apparence seulement car aucune déduction de charges n’est possible,
  • l’amortissement du bien n’est pas envisageable.

-Régime réel : la voie royale pour du déficit foncier et payer le moins possible ?

  • Régime ouvert d’office lorsque les loyers annuels sont supérieurs à 32 600€ ou lorsque le propriétaire-bailleur en fait la demande.
  • TOUTES les charges liées au bien sont déductibles des loyers encaissés (amortissement mobilier et immobilier, intérêts d’emprunt, assurance, comptabilité, frais notariés, …)
  • L’amortissement correspond à la déduction, chaque année,  d’un morceau de la valeur du bien, du résultat imposable total.

Dans ce cadre, l’idée n’est assurément pas de faire un maximum de plus-value à la revente et de ne même pas envisager la revente puisque il faut choisir.

Si c’est le déficit foncier qui est visé, écarter toute revente pour ne pas se faire avoir à la revente sur la plus-value, qui correspondra alors au prix de vente global (après amortissement) et non plus à la seule différence entre prix d’achat et de vente.

Tu l’auras donc compris, le régime réel en LMNP est de loin le plus adapté à la location meublée d’autant que c’est le seul permettant un ALLÈGEMENT DE SA BASE IMPOSABLE conséquent.

Toutefois, cette option est à écarter dans les opérations d’achat-revente visant donc une plus-value.

En effet le déficit foncier est déductible des revenus à la seule condition de louer le bien au moins pendant 3 ans après l’imputation de ce « déficit » qui constitue in fine de vraies ÉCONOMIES D’IMPÔT sur une certaine durée.

Dans le cas où le solde est tout de même positif après application de cette fiscalité bienveillante , alors il sera soumis aux 15,5% de CSG et CRDS et à l’impôt sur le revenu.

L’intérêt de ce régime réel en LMNP est juste énorme, à toi donc d’en profiter le plus judicieusement possible.

Nous aurons l’occasion de revenir sur tous ces sujets en détails lors d’art

J’espère donc t’avoir montré , dans une modeste mesure, comment GAGNER DE L’ARGENT EN INVESTISSANT DANS L’IMMOBILIER par l’utilisation de plusieurs leviers efficaces.

Notamment en actionnant des leviers particulièrement intéressants et susceptibles de maximiser sa rentabilité tout en dégageant du cash.

Quels sont, selon toi, les leviers ou mécanismes permettant de doper sa rentabilité un maximum et ainsi générer de l’argent via ses investissements immobiliers ?

Bien à toi,

Maxime.

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