Comment définir son projet d’investissement immobilier

Comment définir son projet d’investissement immobilier

Définir son projet d’investissement immobilier est une pré-étape qui compte beaucoup dans sa réalisation en ce qu’elle en constitue les fondations, littéralement.

L’idée, c’est d’associer son investissement à un objectif. Or pour être atteint, un objectif se doit d’être clairement formulé. Il faut se montrer rigoureux dès maintenant, car un objectif précis engendre des actions précises engendrant elles-même un résultat précis.

Investir dans l’immobilier, acquérir de la pierre, un actif foncier, un produit immobilier fructueux … sont des termes généraux et abstraits. On les dit une fois qu’on l’a fait, mais pour le faire, l’idée est déjà de commencer par établir précisément son projet d’investissement immobilier.
Quel type de produit, quelle rentabilité, quel cash-flow, quel marché, …

Donc par cet article, on va voir comment définir son projet d’investissement immobilier avec une méthode très employée pour initier la réalisation d’objectifs que l’on se fixe : la méthode SMART. Et cela dans de nombreux domaines, d’où l’intérêt énorme de cette méthode intelligente et efficace.

SMART désigne un acronyme, signifiant : Spécifique, Mesurable, Atteignable, Réalisable, Temporellement défini.

On peut l’utiliser pour à peu près tout et n’importe quoi : perdre du poids, gagner en muscles, augmenter son vocabulaire dans une langue étrangère, créer son projet d’investissement (immobilier ou non), dans la course à pieds voire tous les sports. La méthode SMART s’applique de façon générale pour se fixer un objectif, plus on est précis dans sa formulation plus on sera capable de mesurer son avancée dans sa poursuite jusqu’à sa réalisation.

Perdre du poids n’est pas un objectif smart.

En revanche, perdre 10kg d’ici trois mois en courant deux à trois fois par semaine 10km et en rééquilibrant mon alimentation sur les fruits et légumes pour améliorer ma condition physique et ma silhouette en vue de séduire la fille de mes rêves ; ça c’est un objectif SMART. Car mon objectif est bien Spécifique, Mesurable, Atteignable, Réalisable, Temporellement défini.

citation philosophique

Un projet d’investissement immobilier Spécifique

Investir dans l’immobilier est beaucoup trop vague. Vous devez définir votre projet d’investissement immobilier précisément : sur quel secteur/marché exactement, pour quel montant, contre quel loyer et quel cash-flow, dans quel type de bien et avec quelle stratégie ?

Je vous investir dans l’immobilier ne suffit pas. C’est trop flou, vague et abstrait. L’idée c’est vraiment de définir un projet d’investissement PRÉCIS, sans ambiguïté. Pour cela, il faut déterminer ce que l’on veut et pourquoi on le veut.

Pour mon premier bien, je voulais acquérir un studio dans ma ville pour moins de 55 000€, en mettant maximum un apport de 10%, et me rapportant à terme un cash-flow d’au moins 100€/mois sur toute la durée de remboursement. J’avais déjà pas mal d’éléments concrets car c’était préparé. Le but c’était d’agir vite pour moi, sachant que le prix des quartiers que je visais allaient prendre en valeur rapidement.

Aujourd’hui, ce bien me rapporte 150€ de cash-flow, le loyer est de 500€ contre un total mensualité + charges de 350€ sur 15 ans.

Définir son projet d’investissement immobilier de façon précise est donc très efficace car cela va guider nos actions. En sachant où je voulais acquérir, et ce que je voulais acquérir concrètement, je n’avais « plus qu’à » travailler et me lancer.

Là où j’ai un peu foiré, c’est dans le but de mon objectif. À l’époque, je n’ambitionnais rien, si ce n’est que de m’initier par l’expérience à l’investissement immobilier. Je me dis que j’aurais pu, non, que j’aurais dû viser plus.

Donc définir son projet d’investissement immobilier, c’est génial, et j’en retiendrai surtout de ne pas trop restreindre mon ambition. Je ne savais pas que c’était faisable, alors j’ai visé peu, je me suis dis que pour commencer et m’initier, ce serait un bon produit. Mais peut-être qu’en voyant plus grand, j’aurais aussi obtenu plus grand. Donc à méditer, du moins pour ma part.

Un projet d’investissement immobilier Mesurable

Définir son projet d’investissement immobilier de façon mesurable est important en ce que l’on doit être capable de mesurer, graduer, évaluer notre avancement.

D’où la nécessité de se FIXER DES OBJECTIFS CHIFFRÉS (quel montant maximum pour l’acquisition, celui d’apport hypothétique, du cash-flow visé 100€ ou 1000€ et plus mensuellement ? …).

Encore une fois cela tiendra aussi du fait du pourquoi : Gagner 100€ par mois juste pour voir si c’est envisageable et m’initier ou 1 500€ pour avoir le choix de quitter mon emploi si je le désire ?

Définir son projet d’investissement immobiliser se doit de mobiliser des données chiffrées caractérisant nos objectifs. en cela, par la suite, on pourra mesurer notre état d’avancement dans le projet.

De ce fait, on peut bien entendu, pour faire passer la pilule à nous-mêmes, décomposer un objectif global en sous-objectifs. Si mon objectif est par exemple de gagner 3 000€ de cash-flow en moins de 10 ans pour être libre financièrement, alors une seule opération ne saurait être suffisante.

Je décomposerai alors mon projet en plusieurs sous-projets, et chaque opération d’investissement immobilier locatif constituerait un pas de plus vers l’objectif final.

Si les studios et autres petits appartements sont des petits pas, les immeubles de rapport ou autres biens patrimoniaux à cash-flow sont des bonds.

En bref, pour définir son projet d’investissement immobilier, penser OBJECTIFS CHIFFRÉS est important en ce qu’il nous permet de mesurer l’état d’avancement de notre objectif.

Un projet d’investissement immobilier Atteignable

Définir son projet d’investissement immobilier de manière à ce qu’il soit accessible. On doit pouvoir l’atteindre même si l’on est ambitieux, il faut réaliste. Si je suis étudiant sans expérience et avec peu de connaissance et que je vise d’emblée l’acquisition d’un immeuble de rapport, mon projet n’est pas très cohérent ni réaliste avec au regard de ma situation.

Mon premier investissement immobilier était atteignable en ce que j’ai fixé un montant maximum à financer, 50K€, ce qui était à ma portée d’étudiant-salarié. Mais j’ai quand même eu des difficultés à obtenir mon financement et ai dû essuyé un refus, cela m’a pris plus de 6 mois pour obtenir un financement.

Mon projet était donc accessible. Ambitieux car je n’avais que 21 ans, mais atteignable, à ma portée.

L’idée c’est que notre projet demeure accessible malgré son ambition. Il est ambitieux sans toutefois tomber dans l’irréalisme, donc on se doit d’être raisonnable. Quelqu’un qui commence à courir ne va pas se fixer comme objectif de parcourir la diagonale des fous !

Définir son projet d’investissement immobilier de manière à ce qu’il nous soit accessible est donc un élément à part entière pour rendre son objectif d’investissement smart.

On peut voir cette accessibilité sur le plan de nos moyens. Mais ce qui suit, le réalisme du projet, concerne la compatibilité entre ce projet et nous-mêmes.

citation investissement immobilier

Un projet Réaliste

Définir son projet d’investissement de façon réaliste est capital. Il s’agit d’anticiper la compatibilité de ce projet avec notre mode de vie, notre emploi du temps, nos impératifs, …

Envisager la courte durée sans déléguer alors qu’on travaille 40h par semaine semble compliqué, tandis qu’une une location meublée ou nue ne demande que très peu de temps de gestion.

En location nue par exemple, c’est-à-dire vide, le roulement des locataires est faible car on fait des baux locatifs de 3ans renouvelables tacitement. En meublé, le roulement est un peu plus élevé puisque les baux sont en général conclus pour une durée de 1an ou 9mois pour les étudiants. Mais c’est largement supportable.

L’idée c’est de définir son projet d’investissement locatif de manière à ce qu’il soit réaliste selon son emploi du temps et ses possibilités.

Est-ce que mon projet est compatible avec ma vie actuelle ? De manière réaliste, puis-je incorporer ce projet à ma vie pour le mener suffisamment à bien ?

Il est nécessaire de se poser ces questions car investir dans l’immobilier prend du temps (préparation, recherche, financement, signature, locataire). Surtout au début, dans sa démarche de recherches (prospection actives, appels, visites, …).

Si on se sent trop débordé d’emblée, on peut tenter de supprimer un peu de temps superflu. En sachant qu’on dispose tous de 168h par semaine, on peut bien consacrer quelques heures à son projet, surtout si celui-ci nous est important.

Plus notre projet répond à un pourquoi fort, moins on calculera le temps qu’on y passera dessus.

Un projet Temporellement défini

Pour définir son projet d’investissement immobilier temporellement, rien de plus simple. En théorie du moins, il faut se fixer une date butoir.

D’ici 3 mois, je dois avoir signé mon 1er compromis de vente pour un bien rentable et d’ici 6 mois, je dois avoir signé l’acte d’acquisition de ce bien rentable.

Mais dans les faits, on va pas se le cacher, c’est souvent un peu plus compliqué.

Même si on dit que souvent, une acquisition immobilière prend trois mois, c’est surtout du cas par cas. Je n’ai personnellement jamais mis moins de 6 mois à acquérir un bien. Peut-être qu’inconsciemment, c’est voulu dans le sens où cela me permet de mesurer toute l’importance de ce choix. Mais consciemment, j’ai pas envie que ça traîne, car chaque mois qui passe avant l’acquisition est un mois sans loyer, un mois sans patrimonialiser.

L’idée c’est que même si cela nous prend plus de temps que prévu, l’important reste l’aboutissement du projet.

Donc quand bien même on dépasse le délai initial que l’on s’était accordé, ce n’est pas grave tant qu’on débouche sur la réalisation de l’objectif.

Un objectif rempli en retard vaut toujours mieux qu’un objectif raté ou pire encore, une absence d’objectif.

Comptez donc entre 3 à 15 mois pour acquérir en étant financé et voir votre projet aboutir. Cela peut être long, c’est pourquoi il semble pertinent de se fixer des dates limites :

  • Une date limite de préparation
  • Une date limite de recherche
  • Une date limite pour la signature du compromis
  • Une date limite pour la signature de l’acte d’achat
  • Une date limite pour la mise en place de son tout premier locataire
  • Une date limite pour l’encaissement de son premier cash-flow ou sa première plus-value

Se fixer un terme pour chaque accomplissement ou réalisation, car chaque petit pas compte. Cela revient à accroître ses chances de ne pas sauter d’étapes et d’aboutir à l’objectif final.

citation investissement immobilier

Pour conclure, on retiendra que pour définir son projet d’investissement immobilier, la méthode smart peut se révéler utile en ce qu’elle permet de bien cerner nos objectifs.

De les définir de manière appropriée en vue de permettre leurs réalisations.

Pour ce faire, la méthode nous conduit à envisager un projet d’investissement immobilier qui doit être :

  • Spécifique (rigueur de précision du projet)
  • Mesurable (fixation d’objectifs chiffrés)
  • Atteignable (en ai-je les moyens ?)
  • Réaliste (en ai-je le temps ou la volonté ?)
  • Temporellement défini (mettre en place un terme pour chaque petit pas vers son objectif final, qui lui même à un terme).

Toujours dans l’esprit d’initier son premier investissement immobilier, cet article sur les bases théoriques pourrait également vous intéresser.

Pour un investissement éthique, durable et rentable,

Maxime

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