Comment réaliser son premier investissement immobilier quand on est jeune étudiant et/ou salarié ?

Réaliser son premier investissement immobilier n’est pas chose facile surtout quand on est jeune et timide comme je l’étais au moment de ma première acquisition.

Mais si je parviens aujourd’hui à multiplier les projets tout en étant parti d’un niveau abyssal, j’estime que s’enrichir grâce à ce placement est possible pour la plupart des gens. Toutefois, la grande majorité des acquéreurs sont des pigeons. J’y peux rien et ne suis pas méchant. Juste réaliste. On appelle bien un chat un chat, non ?

Je connais dans mon entourage plus de pigeons que d’investisseurs pleinement satisfaits de leurs opérations. C’est pourquoi j’ai pris le parti de ne pas suivre leur voie et de tracer la mienne, quand bien même c’est peu rassurant. Au moins, je me dis que j’aurai tenté si jamais ça foire. Et dans le pire des cas, j’apprendrai de mes propres erreurs puis réessaierai en mieux.

Il n’y a pas d’erreurs dans une prise de risques avertie et consciente mais des leçons parsemées d’éléments d’action.

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Mon TOP citations motivantes & inspirantes pour investir et entreprendre malgré les difficultés inhérentes aux activités.

Les citations, maximes et autres fameuses locutions sont une source inépuisable de réflexion, de motivation et d’inspiration notamment en matière d’investissement et lorsque l’on tente d’entreprendre un projet.

Elles sont également particulièrement appréciées pour leur capacité à insinuer en nous la volonté de progresser dans ses domaines de prédilection, de faire émerger la meilleure version de soi-même.

Que ce soit sur le plan intellectuel, physique, du rapport à autrui, de investissement, de l’argent, du savoir, de la philosophie et de la sagesse, les citations regorgent de pépites dont le seul but ici est de vous partager celles qui m’inspirent le plus.

Ces véritables extraits de pensées ont potentiellement la faculté d’insinuer en nous-même une certaine volonté, un élan de motivation pour progresser et tenter de s’améliorer tant personnellement que professionnellement.

Or dans de nombreux domaines, la capacité d’un être à donner le meilleur de soi-même en s’affranchissant de ses limites mentales est déterminante pour aller au bout des choses et tenter de réussir ce qui est entrepris.

Dans l’optique de se forger un mental de gagnant, de se constituer un mindset de folie, pour l’entretenir ou encore afin de s’interroger et réfléchir sur sa situation et ses ambitions, voilà un contenu optimisé avec soin et bienveillance.

J’ai rassemblé pour vous la crème de la crème, qu’on peut aussi retrouver sur instagram @cashinvest.fr sous forme illustrée pour une dose quotidienne


« L’immobilier est au coeur de presque toutes les entreprises, et est certainement au coeur de la richesse de la plupart des gens. Afin de construire votre richesse et d’améliorer votre entreprise, vous devez apprendre l’immobilier. » Donald TRUMP

« Toute personne qui investit dans un bien immobilier attentivement sélectionné, dans un quartier en croissance d’une ville prospère, adopte la méthode la plus sûre pour devenir indépendant financièrement, parce que l’immobilier est à la base de la richesse. » Franklin ROOSEVELT

« L’investissement immobilier, même à très petite échelle, reste un moyen éprouvé de construire le flux de trésorerie et la richesse d’un individu. » Robert KIYOSAKI

« 90% des millionnaires le sont devenus en possédant de l’immobilier. » Andrew CARNEGIE

« L’immobilier ne peut pas être perdu ou volé, et il ne peut pas être emporté. Acheté avec bon sens, payé en totalité et géré avec raison, il est le placement le plus sûr du monde. » Franklin ROOSEVELT.

« Acheter de l’immobilier n’est pas seulement le meilleur moyen, le moyen le plus rapide, le moyen le plus sûr, mais également la seule façon de devenir riche. » Marshall FIELD

« L’immobilier est le coût clé des détaillants physiques. C’est pourquoi comme le dit l’adage : emplacement, emplacement, emplacement. » Jeff BEZOS

« Les plus grandes fortunes en Amérique ont été réalisées dans la terre. » John ROCKEFELLER

« C’est un sentiment confortable de savoir que vous êtes sur votre propre terrain. La terre est quasiment la seule chose qui ne peut pas s’envoler. » Anthony TROLLOPE

« N’attendez pas pour acheter l’immobilier, achetez l’immobilier et attendez. » T. Harv EKER

« Le jeune salarié « sage » d’aujourd’hui investit son argent dans l’immobilier. » Andrew CARNEGIE

« Je pense que les techniques de vente sont essentiellement les mêmes dans tous les pays, sauf qu’il y’a des cultures différentes qui ont des méthodes différentes de négociation. Mais l’immobilier est toujours le même, que cela se passe en Australie ou à New York. » George ROSS

« Les propriétaires deviennent riches pendant leur sommeil. » John Stuart MILL

« Posséder une maison est un pilier de la richesse. Cela apporte à la fois la richesse financière et de la sécurité émotionnelle. » Suze ORMAN

« My friends are my estate. » Emily DICKINSON

« N’est pas un homme accompli celui qui ne possède pas un lopin de terre. » Proverbe hébreu

« Je pense que les techniques de vente sont essentiellement les mêmes dans tous les pays, sauf qu’il y’a des cultures différentes qui ont des méthodes différentes de négociation. Mais l’immobilier est toujours le même, que cela se passe en Australie ou à New York. » George ROSS

« Si vous soupçonnez un quelconque manque de confiance entre actionnaires et dirigeants, vous ne devriez jamais envisager sérieusement d’investir dans l’entreprise. » Philip FISCHER

« Ce n’est pas la marge bénéficiaire du passé mais celle à venir qui est la plus importante pour l’investisseur. »
Philip FISCHER

« Je ne veux pas pleins de bons investissements, j’en veux quelques-uns, mais excellents.» Philip FISCHER

« Lorsqu’on a bien fait son travail, le meilleur moment pour vendre (une action) est … jamais !»
Philip FISCHER

« Une large diversification est requise seulement lorsque les investisseurs ne savent pas ce qu’ils font. »
Warren BUFFET

« Le prix, c’est ce que l’on paie, la valeur, c’est ce que l’on reçoit. » Warren BUFFET

« Il faut être avide quand les autres sont peureux et peureux quand les autres sont avides. » Warren BUFFET

« C’est l’optimisme qui est l’ennemi de l’acheteur rationnel. » Warren BUFFET

« Ne jamais investir dans une entreprise que vous ne pouvez pas comprendre. » Warren BUFFET

« Il ne faut pas suivre les événements avec les yeux, mais avec la tête. » André KOSTOLANY

« Il ne faut courir mais après un tram et une action ! Patience ! Ce qui est proche arrive en toute sécurité. »
André KOSTOLANY

« Les hommes très riches ne sont pas toujours heureux. » Jean ROCKEFELLER

« Si ton seul but est de devenir riche, tu ne l’atteindras jamais. » Jean ROCKEFELLER

« Même l’investisseur intelligent aura sans doute besoin d’une force considérable pour ne pas tomber dans le piège de suivre la foule. »
Benjamin GRAHAM

« Mister Market est un schizophrène sur le court terme mais récupère sa raison sur le long terme. »
Benjamin GRAHAM

« A la Bourse, il y a deux règles fondamentales à respecter. La première est de ne pas perdre, la seconde est de ne jamais oublier la première. » Warren BUFFET


« Je ne veux pas uniquement quelque chose où investir. Je veux quelque chose à laquelle je puisse croire. »
Anita RODDICK

« Les investissements d’aujourd’hui sont les profits de demain et les emplois d’après-demain. »
Helmut SCHMIDT

« L’individu est fait pour prendre sa liberté, l’investir, s’élever, s’accomplir en fonction de ses idées et de sa capacité à critiquer. »
Claude MICHELET

« Si un homme vide sa bourse dans sa tête, personne ne peut lui prendre. Un investissement dans le savoir paie toujours les meilleurs intérêts. »
Benjamin FRANKLIN

« Je connais mes limites. C’est pourquoi je vais au-delà. » Serge GAINSBOURG

« Il y’a bien des manières de ne pas réussir, mais la plus sûre est de ne pas prendre de risques. » Benjamin FRANKLIN

« Le succès n’est pas final, l’échec n’est pas fatal : c’est le courage de continuer qui compte. » Winston CHURCHILL

« Je mourrai peut-être riche, ou je mourrai peut-être pauvre. Mais je ne mourrai pas avec ma musique encore en moi. » Steve PAVLINA.

« Celui qui sacrifie sa liberté au profit de sa sécurité ne mérite ni l’une, ni l’autre. » Benjamin FRANKLIN.

« Quelques personnes obtiennent une éducation sans aller à l’université. Les autres l’obtiennent une fois qu’ils en sont sortis. » Mark TWAIN.

« Les étudiants peuvent sortir des universités prestigieuses avec titres académiques incroyables, mais avoir à peine plus de connaissances financières qu’un élève de CP. Une fois qu’ils entrent dans le marché du travail, ils pourraient aussi bien errer nus dehors pendant un blizzard en hiver. » Andrew HALLAM.

« Échouer, c’est avoir la possibilité de recommencer de manière plus intelligente. » Henry FORD.

« Tout est possible à qui rêve, ose, travaille et n’abandonne jamais. » Xavier DOLAN. « Ne réussissent que ceux qui osent oser. » Georges CLEMENCEAU.

« Dans la vie, il n’y a pas de problème ni d’obstacle, il n’y a que des défis et des épreuves.» Michel BOUTHOT.

« Ce n’est pas grave si vous avancez lentement, aussi longtemps que vous ne vous arrêtez pas.» CONFUCIUS.

« Quoique vous rêviez d’entreprendre, commencez-le. L’audace a du génie, du pouvoir, de la magie.» Johann Wolfgang GOETHE.

« Si tu abandonnes une fois, cela peut devenir une habitude. Alors dans le doute… N’abandonne jamais. » Michael JORDAN

« La victoire sur soi est la plus grande des victoires. » PLATON

« Le sage, qui sur lui remporte une victoire, n’est pas aussi vaincu qu’on le pourrait bien croire. » Publilius SYRUS

« On n’affronte pas le danger quand on n’a pas l’élan de la témérité ou le pressentiment de la victoire. » Henri-Frédéric AMIEL

« La victoire est toujours une chose louable, soit que la fortune ou l’habileté nous y conduise. » Napoléon BONAPARTE

« Le pardon est la plus belle fleur de la victoire. » Proverbe arabe

« Chaque mot écrit est une victoire contre la mort. » Michel BUTOR

« Tout vainqueur insolent à sa perte travaille. » Jean DE LA FONTAINE

« Nul vainqueur ne croit au hasard. » Friedrich NIETZSCHE

« On ne naît pas vainqueur, on le devient. » Andrew WILLIAMS

« Le vainqueur ignore l’ironie, arme dérisoire du vaincu. » François CAVANNA

« Pour faire un bon vainqueur il faut être bon perdant. » Mika HAKKINEN

« Celui qui persiste à suivre avec fidélité un maître déchu est le vainqueur du vainqueur de son maître. »
William SHAKESPEARE

« Faites en sorte que les vaincus puissent se féliciter de vous avoir pour vainqueur. » OU-TSÉ

« Quand le vainqueur a quitté les armes, le vaincu a le devoir de quitter sa haine. » SÉNÈQUE

« Le vainqueur est celui qui fait une faute de moins que l’adversaire. » Philippe BERGEROO

« Celui qui sait se vaincre dans la victoire est deux fois vainqueur. » Publius SYRUS

« Etre vaincu vaut mieux que d’être vainqueur du côté des scélérats. » Georges CLEMENCEAU

« La déconsidération systématique de l’ennemi ne peut qu’avilir le vainqueur. » André GIDE

« Je ne connais pas de vainqueur que la victoire ait mis d’humeur chagrine. » Eric TABARLY

« Celui qui peut moralement tenir le plus longtemps est le vainqueur : celui qui est vainqueur, c’est celui qui peut, un quart d’heure de plus que l’adversaire, croire qu’il n’est pas vaincu. »
Georges CLEMENCEAU

« On n’est jamais aussi vainqueur ni aussi vaincu qu’on se l’imagine. » Charles de MONTALEMBERT

« Le football américain, c’est comme la guerre nucléaire, il n’y a pas de vainqueur, juste des survivants. »
Frank GILFORD

« La conquête est un hasard qui dépend peut-être encore plus des fautes des vaincus que du génie du vainqueur. »
Madame de STAËL

« Il n’y pas cinquante manières de combattre, il n’y a en qu’une, c’est d’être vainqueur. » André MALRAUX

« La honte n’est pas de perdre, d’être inférieur à l’ennemi. Mais d’être inférieur à soi-même : voilà qui gâte A la fois le sort du vaincu, le mérite du vainqueur. »
Edmund SPENSER

« L’histoire est écrite par les vainqueurs. » Robert BRASILLACH

« Tout ce qui fait le compte des vainqueurs fait l’accablement des vaincus. » Tacite

« Les crimes des vainqueurs ne sont jamais punis. » Jean-Simon GAGNÉ

« La victoire va à celui qui prend le plus de risques. » Jean-Claude KILLY

« L’anarchie, c’est la victoire de l’esprit sur la certitude. » Georges HENEIN

« La victoire obtenue par la violence équivaut à une défaite, car elle est momentanée. » GANDHI

« La plus grande victoire c’est peut-être d’admettre sa défaite… » Yvon PARÉ

« La victoire a cent pères, mais la défaite est orpheline. » John Fitzgerald KENNEDY

« Le véritable talent, c’est de réagir de la même façon devant la victoire et la défaite. » Chris EVERT

« C’est bêtise de déprécier son ennemi avant le combat, et bassesse de l’amoindrir après la victoire. »
GOETHE

« Très souvent, c’est quand nous croyons essuyer un échec que nous remportons notre plus grande victoire. »
Françoise GOURDON

« Une victoire racontée en détail, on ne sait plus ce qui la distingue d’une défaite. » Jean-Paul SARTRE

« Seuls ceux qui prennent le risque d’échouer spectaculairement réussiront brillamment. » Robert KENNEDY

« Si vous pensez que vous êtes trop petit pour changer quelque chose, essayez donc de dormir avec un moustique dans votre chambre et vous verrez lequel des deux empêche l’autre de dormir. »
DALAÏ LAMA

« La vraie réussite d’une équipe c’est d’assurer la compétitivité dans la pérennité. » Alain PROST

« Ceux qui ne font rien ne se trompent jamais. » Théodore de BANVILLE

« Il n’y a qu’une réponse à la défaite, et c’est la victoire. » Winston CHURCHILL

« Les faibles ont des problèmes, les forts ont des solutions. » Louis PAUWEL

« Il est moins grave de perdre que de se perdre. » Romain GARY

« C’est une grande servitude qu’une grande carrière. » SÉNÈQUE

« Les difficultés ne sont pas faites pour abattre mais pour être abattues. » Charles de MONTALEMBERT

« Être un homme, c’est sentir, en posant une pierre, que l’on contribue à bâtir le monde. » Antoine de SAINT-EXUPÉRY

« Il est bien des choses qui ne paraissent impossibles que tant qu’on ne les a pas tentées.» André GIDE

« Ce qu’on risque révèle ce qu’on vaut. » Jeanette WINTERSON

« Pour gagner, il faut risquer de perdre. » Jean-Claude KILLY

« On ne devient homme qu’en se surpassant. » ARISTOTE

« Le talent, ça n’existe pas. Le talent, c’est d’avoir envie de faire des choses. » Jacques BREL

« Mieux vaut être optimiste et se tromper que d’être pessimiste et avoir raison. » Jack PENN

« Le meilleur moyen de prédire le futur c’est de le créer. » Peter DRUCKER

« Chaque difficulté rencontrée doit être l’occasion d’un nouveau progrès. » Pierre de COUBERTIN

« Lorsque deux forces sont jointes, leur efficacité est double. » Isaac NEWTON

« Les leaders ne forcent personne à les suivre, ils les invitent à un voyage. » Charles S. LAUER

« La pensée positive vous permettra de tout faire d’une meilleure façon que la pensée négative. » Zig ZIGLAR

« De grands accomplissements ont souvent pris naissance par de grands sacrifices, et ce n’est jamais le résultat de l’égoïsme. »
Napoleon HILL

« Prenez vos décisions en fonction d’où vous allez, pas en fonction d’où vous êtes. » James Arthur RAY

« L’éducation formelle vous aidera à vous faire une vie. L’auto-éducation vous aidera à faire fortune ».
Jim ROHN

« Chaque bonne réalisation, grande ou petite, connait ses périodes de corvées et de triomphes; un début, un combat et une victoire. »
Mahatma GANDHI

« Le meilleur moyen de prévoir le future, c’est de le créer. » Peter DRUCKER

« Vous devez soit modifier vos rêves ou améliorer vos compétences. » Jim ROHN

« Dites à tout le monde ce que vous voulez faire et quelqu’un vous aidera à l’accomplir. » W. Clement STONE

« Peu importe qui vous êtes ou qui vous avez été, vous pouvez être qui vous voulez. » W. Clement STONE

« Dans le domaine des idées, tout dépend de l’enthousiasme. Dans le monde réel, tout repose sur la persévérance. »
Johann Wolfgang von GOETHE

« Écrire est une manière d’investir le temps. » Laurent MARTY

« C’est une chose de penser que l’on est sur le bon chemin, une autre de croire que ce chemin est le seul ».
Paulo Coelho

« Agis comme s’il était impossible d’échouer ». Dorothea BRONDE

« Fie-toi librement à tes sens ; par eux, rien de faux ne survient, si l’esprit est éveillé ». GOETHE

« Ils se moquent de moi parce que je suis différent. Je me moque d’eux parce qu’ils sont tous pareils ». Kurt COBAIN

« Je préfère être détesté pour ce que je suis, qu’être aimé pour ce que je ne suis pas ». Kurt COBAIN

« L’honnêteté est le premier chapitre dans le livre de la sagesse ». Thomas JEFFERSON

« Fuir ses problèmes ne fait qu’augmenter la distance de la solution. La meilleure façon d’échapper à ses problèmes est de les résoudre ».
Annu TIWARI

« Rien ne vous emprisonne excepté vos pensées. Rien ne vous limite excepté vos peurs. Et rien ne vous contrôle excepté vos croyances. »
Marianne WILLIAMSON

« Ouvrez vos bras au changement mais ne laissez pas s’envoler vos valeurs ». DALAÏ LAMA

« L’art de vivre consiste en un subtil mélange entre lâcher prise et tenir bon ». Henry LEWIS

« On a deux vies. La deuxième commence le jour où on réalise qu’on en a qu’une ». CONFUCIUS

« La seule limite à notre épanouissement de demain sera nos doutes d’aujourd’hui ». Franklin D. ROOSEVELT

« Ceux qui pensent qu’il est impossible d’agir sont généralement interrompus par ceux qui agissent ».
James BALDWIN

« Il est plus facile de désintégrer un atome qu’un préjugé ». Albert EINSTEIN

Etre libre, c’est aussi ne pas agir en fonction du regard d’autrui. Frédéric LENOIR

« Le succès c’est d’avoir ce que vous désirez. Le bonheur c’est aimer ce que vous avez. » H. Jackson BROWN

« On ne fait rien d’extraordinaire sans hommes extraordinaires et les hommes ne sont extraordinaires que s’ils sont déterminés à l’être. »
Charles DE GAULLE

« Je mourrai peut-être riche, ou je mourrai peut-être pauvre. Mais je ne mourrai pas avec ma musique encore en moi. »
Steve PAVLINA

« Nous ne sommes pas des êtres humains ayant une expérience spirituelle mais des êtres spirituels ayant une expérience humaine. »
Deepak CHOPRA

« Personne n’éduque autrui, personne ne s’éduque seul, les hommes s’éduquent ensemble par l’intermédiaire du monde. »
Paulo FREIRE

« L’éducation est l’arme la puissante pour changer le monde » Nelson MANDELA

« Le destin n’est pas une question de chance, mais de choix. » W.Jennings BRYAN

« La conscience est la lumière de l’intelligence pour distinguer le bien du mal. » CONFUCIUS

« Le plus grand voyageur n’est pas celui qui a fait 10 fois le tour du monde. Mais celui qui a fait 1 seule fois le tour de lui-même. »
GANDHI

« Lorsque nous ne sommes plus en mesure de changer une situation, nous sommes mis au défi de nous changer. »
Viktor FRANKL

« Ne prenez rien personnellement. Rien de ce que font les autres n’est à cause de vous. Ce que les autres disent et font est une projection de leur propre réalité, leur propre rêve.

Lorsque vous êtes à l’abri de l’opinion des autres, vous ne serez pas la victime de souffrances inutiles. »
Don Miguel RUIZ

« Nous ne pouvons pas choisir les circonstances extérieures, mais nous pouvons toujours choisir la façon dont nous répondons à celles-ci. »
EPICTÈTE

« Le succès c’est d’avoir ce que vous désirez. Le bonheur c’est aimer ce que vous avez. » H. Jackson Brown

« Impose ta chance, serre ton bonheur et va vers ton risque. A te regarder, ils s’habitueront.»
René CHAR

« On ne peut rien apprendre aux gens. On peut seulement les aider à découvrir qu’ils possèdent déjà en eux tout ce qui est à apprendre. »
GALILLÉE

« The two most important days in your life are the day you are born and the day you find out why. »
Mark TWAIN

« Les meilleures leçons de sagesse sont celles de l’expérience. » Édouard BRICON

« Le bonheur n’est ni dans la fortune, ni dans l’agitation, ni dans le repos, ni dans les honneurs, ni dans les plaisirs, etc. ; et toutes ces choses peuvent cependant être des éléments de félicité car le bonheur n’est autre que la possibilité de vivre selon ses goûts. Voilà pourquoi ceux qui ont des goûts simples sont d’ordinaire les plus heureux. » Édouard BRICON

« Il faut plus de temps pour cicatriser les blessures de l’âme que les plaies du corps. » Édouard BRICON

« Le meilleur contrat est la parole d’un honnête homme. » Édouard BRICON

« Nous rendons rarement justice à celui dont nous croyons avoir à nous plaindre. » Édouard BRICON

« N’oubliez pas que les éloges que vous recevez s’adressent moins à vous qu’à votre rang et à votre fortune. »
Édouard BRICON

« L’avare est châtié par son propre vice, puisqu’il ne jouit pas de ce qu’il possède. » Édouard BRICON

« Les hommes parlent de la victoire comme d’une chance. C’est le travail qui fait la victoire. »
Ralph Waldo EMERSON

« Les gens ne voient que ce qu’ils sont préparés à voir. » Ralph Waldo EMERSON

« Nos meilleures idées viennent des autres. » Ralph Waldo EMERSON

« Nous avons beau faire le tour du monde à la recherche de la beauté, si nous ne l’avons pas apportée avec nous, nous ne la trouverons jamais. »
Ralph Waldo EMERSON

« Vous ne pourrez jamais évoluer à moins d’essayer d’accomplir quelque chose au-delà de ce que vous avez déjà réalisé. »
Ralph Waldo EMERSON

« Les grands hommes, les génies, les saints, n’ont fait de grandes choses que parce qu’ils étaient inspirés par un grand idéal. On a besoin d’accrocher sa charrue aux étoiles. » Ralph Waldo EMERSON

« Le savoir-vivre, c’est la façon heureuse de faire les choses. » Ralph Waldo EMERSON

« L’homme est le prisonnier de ses facultés. » Ralph Waldo EMERSON

« Une once de faits vaut mieux qu’une tonne de théorie. » Ralph Waldo EMERSON

« La confiance en soi est le premier secret du succès. » Ralph Waldo EMERSON

« L’idéal de la vie n’est pas l’espoir de devenir parfait, c’est la volonté d’être toujours meilleur. »
Ralph Waldo EMERSON

« Mieux vaut se mettre sérieusement à quelque chose de moyen que de rêver éternellement sans actions à la perfection. »
Henri de TOURVILLE

« Nous devenons ce que nous faisons continuellement. L’excellence n’est pas un exploit, c’est une habitude. »
R. CHARLESWORTH

« Je n’ai encore jamais rencontré de perfectionniste heureux. » Richard CARLSON

« Si l’on ne peut être le sage arrivé à la perfection, on peut être le sage en marche pour y arriver. »
SÉNÈQUE

« Sous prétexte que la perfection n’est pas de ce monde, ne gardez pas soigneusement tous vos défauts. »
Jules RENARD

« Vous n’atteindrez jamais la perfection car il y a toujours place à amélioration. Cependant continuez sur le chemin de la perfection, vous allez apprendre à devenir meilleur. » HLOVATE

« La perfection n’est pas atteignable. Mais visez la perfection, car en échouant vous atteindrez l’excellence. »
Vince LOMBARDI

« La perfection n’est pas une destination ; Il s’agit d’un processus sans fin. » Jim BOUCHARD

« La perfection, ce n’est pas de faire quelque chose de grand et de beau, mais de faire ce que l’on fait avec grandeur et beauté. »
Swami PRAJNANPAD

« Ne cherchez pas la perfection, cherchez plutôt à vous améliorer et à vous renouveler. » Melki RISH

« La perfection n’est pas un but en soi. C’est le geste qui doit compter. Soyez juste dans les petits gestes quotidiens. Et votre vie sera une oeuvre d’art. »
Dôgen ZENJI

« Être heureux ne signifie pas que tout est parfait. Cela signifie que vous avez décidé de regarder au-delà des imperfections. »
ARISTOTE

« C’est une grande et rare vertu que la patience, que de savoir attendre et mûrir, que se corriger, se reprendre… et tendre à la perfection. »
André GIDE

« C’est par degré qu’on arrive à la perfection ; il faut d’abord éviter le mal et ensuite faire le bien. »
Édouard BRICON

« Il est aussi noble de tendre à l’équilibre qu’à la perfection ; car c’est une perfection que de garder l’équilibre. »
Jean GRENIER

« Il vaut mieux viser la perfection et la manquer que viser l’imperfection et l’atteindre. » Bertrand RUSSELL

« L’homme perfectionne tout, mais sans pouvoir atteindre à la perfection. » Goswin Joseph AUGUSTIN

« L’homme de bien n’exige pas de l’autre qu’il soit parfait. Il l’aide à accomplir ce qu’il a en lui de meilleur. »
Lao TSEU

« La chose qui est vraiment difficile et vraiment étonnant, est de renoncer à être parfait et commencer le travail de devenir vous-même. »
Anna QUINDLEN

« Qui veut une mule sans défaut doit se résoudre d’aller à pied.» Aleman

« C’est une perfection de n’aspirer point à être parfait. » FÉNÉLON

« Mieux vaut un diamant avec une faille qu’un caillou sans. » CONFUCIUS

« Lorsqu’un gouvernement est dépendant des banquiers pour l’argent, ce sont ces derniers, et non les dirigeants du gouvernement qui contrôlent la situation, puisque la main qui donne est au dessus de la main qui reçoit. L’argent n’a pas de patrie; les financiers n’ont pas de patriotisme et n’ont pas de décence ; leur unique objectif est le gain » Napoléon BONAPARTE

« La richesse n’est pas la quantité d’argent qu’on a mais la façon dont on l’utilise. » Paulo COELHO

« Chaque être humain est unique, il a ses propres qualités, ses instincts, ses formes de plaisir. Cependant la société impose une manière d’agir collective, et les gens ne cessent de se demander pourquoi ils doivent se comporter ainsi. »
Paulo COELHO

« Quand on ne peut revenir en arrière, on ne doit se préoccuper que de la meilleure façon d’aller de l’avant. »
Paulo COELHO

« A tout être humain ont été concédés deux qualités : le pouvoir et le don. Le pouvoir conduit l’homme à la rencontre de son destin ; le don l’oblige à partager avec les autres ce qu’il y’a de meilleur en lui. »
Paulo COELHO

« Je crois que nous commençons à voir nos vraies personnalités quand nous passons par les moments les plus difficiles. C’est là que nous devenons plus forts. »
Ayrton SENNA

« Le passé n’est que des données. Je ne vois que l’avenir. » Ayrton SENNA

« Je crois que l’on apprend et que l’on progresse sans arrêt. Nous sommes sans cesse mis à l’épreuve. »
Ayrton SENNA

« Qui n’a pas d’imagination n’a pas d’ailes. » Mohammed ALI

« Qui à la même vision du monde à vingt ans qu’à cinquante, à perdu trente ans de sa vie.» Mohammed ALI

« On ne devient pas champion dans un gymnase. On devient champion grâce à ce qu’on ressent ; un désir, un rêve, une vision. On doit avoir du talent et de la technique. Mais le talent doit être plus fort que la technique. »
Mohammed ALI

« Quand quelqu’un vous attaque, ripostez. Soyez brutal, soyez féroce. » Donald TRUMP

« Rien n’est plus difficile pour chacun d’entre nous que de situer ce qu’il a fait et de se situer soi-même à sa juste mesure. »
Jean D’ORMESSON

« De part et d’autres de votre présent si fragile, le passé et l’avenir sont des monstres assoiffés de temps. »
Jean D’ORMESSON

« Les traditions – comme les femmes – sont faites pour être à la fois respectées et bousculées. »
Jean D’ORMESSON

« Tout le problème est de s’élever, de se distinguer, sans se séparer des autres hommes.» Jean D’ORMESSON

« Si c’est un grand plaisir d’être reconnu par ses amis, c’est peut-être encore plus flatteur d’être reconnu par ses adversaires. »
Jean D’ORMESSON

« S’il est librement choisi, tout métier devient source de joies particulières, en tant qu’il permet de tirer profit de penchants et d’énergies instinctives. »
Sigmund FREUD

« Autrui joue toujours dans la vie d’un individu le rôle d’un modèle, d’un objet, d’un associé ou d’un adversaire. »
Sigmund FREUD

« Le grand secret de notre maladie oscille entre la précipitation et la négligence. » Johann Wolfgang von GOETHE

« Veux-tu vivre heureux ? Voyage avec deux sacs, l’un pour donner, l’autre pour recevoir.» Johann Wolfgang von GOETHE

« Parler est un besoin, écouter est un art. » Johann Wolfgang von GOETHE

« Nul ne s’est jamais perdu dans le droit chemin. » Johann Wolfgang von GOETHE

« Perte d’argent, perte légère ; perte d’honneur, grosse perte ; perte de courage, perte irréparable. »
Johann Wolfgang von GOETHE

« Too many people spend money they earned..to buy things they don’t want..to impress people that they don’t like ».
Will ROGERS

« L’immobilier est le coût clé des détaillants physiques. C’est pourquoi comme le dit l’adage : emplacement, emplacement, emplacement. »
Jeff BEZOS

« Qu’est-ce que ton devoir ? L’exigence de chaque jour. » Johann Wolfgang von GOETHE

« C’est un grand défaut de se croire plus que l’on n’est et de s’estimer moins que l’on ne vaut. »
Johann Wolfgang von GOETHE

« Nul n’est plus esclave que celui qui se croit libre sans l’être. » Johann Wolfgang von GOETHE

« Celui qui reconnaît consciemment ses limites est le plus proche de la perfection. » Johann Wolfgang von GOETHE

« J’aime celui qui rêve l’impossible. » Johann Wolfgang von GOETHE

« Ce n’est pas assez de faire des pas qui doivent un jour conduire au but, chaque pas doit être lui-même un but en même temps qu’il nous porte en avant. »
Johann Wolfgang von GOETHE

« Au commencement était l’action. » Johann Wolfgang von GOETHE

« La hauteur nous attire, mais non les degrés qui y mènent ; les yeux fixés sur la lune, nous cheminons volontiers dans la plaine. »
Johann Wolfgang von GOETHE

« Celui qui sait profiter du moment, c’est là l’homme avisé. » Johann Wolfgang von GOETHE

« Quel est le meilleur gouvernement ? Celui qui nous enseigne à nous gouverner nous-mêmes. »
Johann Wolfgang von GOETHE

« Dès l’instant où vous aurez foi en vous-même, vous saurez comment vivre. » Johann Wolfgang von GOETHE

« Seul est digne de la vie celui qui chaque jour par pour elle au combat. » Johann Wolfgang von GOETHE

« The idea is not to live forever, but to create something that will. » Andy WARHOL

« Dreams don’t work unless you do. » John C. MAXWELL

« Les succès produisent les succès, comme l’argent produit l’argent. « CHAMFORT

« La valeur d’un homme n’est pas supérieure à la valeur de ses ambitions. » Marc AURÈLE

« Ne mettez pas votre confiance dans l’argent, mais mettez votre argent en confiance. » Olivier Wendell HOLMES

« L’argent permet de jouir de la vie. Sans argent, on jouit… de la pauvreté. » Lao SHE

« L’argent est la religion du sage. » EURIPIDE

« Si vous ne pouvez pas faire de grandes choses, faites de petites choses de façon grandioses. » Napoleon Hill

« Le succès n’est pas ce que vous avez, mais plutôt qui vous êtes. » Bo BENNET

« La guerre, c’est la guerre des hommes ; la paix, c’est la guerre des idées. » Victor HUGO

« N’imitez rien ni personne. Un lion qui copie un lion devient un singe. » Victor HUGO

« Tout ce qui augmente la liberté augmente la responsabilité. » Victor HUGO

« Être contesté, c’est être constaté. » Victor HUGO

« Il vient une heure où protester ne suffit plus : après la philosophie, il faut l’action. » Victor HUGO

« Notre vie est ce qu’en font nos pensées. » Marc AURÈLE

« Voici la morale parfaite : vivre chaque jour comme si c’était le dernier ; Ne pas s’agiter, ne pas sommeiller, ne pas faire semblant. »
Marc AURÈLE

« En te levant le matin, rappelle-toi combien précieux est le privilège de vivre, de respirer, d’être heureux. »
Marc AURÈLE


« Développe en toi l’indépendance à tout moment, avec bienveillance, simplicité et modestie. »
Marc AURÈLE

« Qui vit en paix avec lui-même vit en paix avec l’univers. » Marc AURÈLE

« Étant donné que vous allez penser de toute façon, pensez donc Grand ! » Donald TRUMP

« Le succès, c’est vous aimer vous-même, c’est aimer ce que vous faites et c’est aimer comment vous le faites. »
Maya ANGELOU

« Un pessimiste voit la difficulté dans chaque opportunité, un optimiste voit l’opportunité dans chaque difficulté. »
Winston CHURCHILL

« Je fais de mon mieux alors que très souvent, je pourrais faire mieux que mon mieux. » Marguerite YOURCENAR

« Le succès, c’est d’aller d’échec en échec sans perdre son enthousiasme. » Winston CHURCHILL

« C’est votre attitude et non votre aptitude qui déterminera votre altitude. » Zig ZIGLAR

« La pire décision de toutes est celle que l’on n’a pas prise. » Zig ZIGLAR

« Ce qu’on obtient en atteignant nos objectifs n’est pas aussi important que ce que l’on devient en les atteignant.»
Zig ZIGLAR

« Le véritable problème n’est pas le manque de temps, c’est le manque de clarté et de définition du projet et des premières actions nécessaires à son avancement. »
David ALLEN

« Vis aujourd’hui, comme si c’était le dernier jour. Et fais des projets, comme si tu étais là pour l’éternité. »
Agatha CHRISTIE

« 2 chemins divergeaient à l’orée d’un bois, et moi, j’ai choisi le moins emprunté, celui que personne ne prend. Et c’est ce choix qui a fait tout la différence. »
Robert FROST

« Don’t stay in bed, unless you can make money in bed » George BURNS

« L’or vient volontiers en quantité toujours plus importante à celui qui met de côté non moins d’un dixième de ses gains afin de créer un patrimoine pour son avenir et celui de sa famille » George S. GLASON (1926, L’Homme le Plus Riche de Babylone)

« L’argent est en tous points comme le sexe. On n’arrête pas d’y penser quand on en manque et on pense à autre chose quand on en a ».
James BALDWIN

« L’argent est la représentation abstraite du bonheur humain ; c’est pourquoi celui qui n’est plus capable d’en jouir lui reste entièrement attaché. »
Arthur SCHOPENHAUER

« Faire de l’argent un moyen et non une fin, mettre au centre de nos préoccupations l’humain et la nature, et l’argent à leur service, est la seule alternative possible dans le débordement et l’incohérence où nous sommes. » Pierre RABHI

« Quoi point d’argent ? Et de l’ambition ! Pauvre imprudent ! Apprends qu’en ce royaume tous les bonheurs sont fondés sur le bien, que rien n’est rien, que de rien ne vaut rien. » VOLTAIRE

« N’estimez l’argent ni plus ni moins qu’il ne veut : c’est un bon serviteur et un mauvais maître. »
Alexandre DUMAS

« Expose toi à tes peurs les plus profondes. Après cela, la peur ne pourra plus t’atteindre.» Jim MORRISON

« J’ai appris que le courage n’est pas l’absence de peur, mais la capacité à la vaincre. » Nelson MANDELA

« La plus grande erreur que puisse faire un homme est d’avoir peur d’en faire une. » Elbert HUBBARD

« Le courage est la résistance à la peur, la maîtrise de la peur, non pas l’absence de la peur. »
Mark TWAIN

« La peur n’est qu’un état d’esprit et un état d’esprit peut se contrôler et se diriger. » Napoléon HILL

« Si vous ne faites pas d’erreur, c’est que vous ne vous êtes pas donné suffisamment de mal. »
Mark Mc CORMACK

« Le succès, c’est la hauteur à laquelle vous rebondissez quand vous avez touché le fond.» George Smith PATTON

« La plus grande gloire n’est pas de ne jamais tomber, mais de se relever à chaque chute.» CONFUCIUS

« Vous avez échoué ? Échouez donc encore et vous finirez par faire échec à l’échec. » Michaël AIGUILAR

« Qu’il est dur d’échouer, mais le pire est de n’avoir jamais tenté de réussir. » Franklin ROOSEVELT.

« L’énergie et l’obstination viennent à bout de toutes les résistances. » Benjamin FRANKLIN

« Le bon combat est celui qui est engagé au nom de nos rêves. » Paul COELHO

« Tu peux tout accomplir dans la vie si tu as le courage de le rêver, l’intelligence d’en faire un projet réaliste et la volonté de voir ce projet mené à bien. »
Sidney A. FRIEDMAN

« Si vous pouvez l’imaginer, vous pouvez y arriver. Si vous pouvez y rêver, vous pouvez le devenir. »
William Arthur WARD

« Laisse tes rêves être plus grands que tes peurs et tes actions plus fortes que tes paroles. »
Aurore CAPARROS

« Construisez vos propres rêves ou quelqu’un d’autre vous embauchera pour construire les siens. »
Farrah GRIS

Si vous pouvez le rêver, vous pouvez le faire. » Walt DISNEY

« Il faut d’abord savoir ce que l’on veut, il faut ensuite avoir le courage de le dire, il faut enfin l’énergie de le faire. »
Georges CLÉMENCEAU

« La motivation c’est quand les rêves enfilent leurs habits de travail. » Benjamin FRANKLIN

Idéalement, nous sommes ce que nous pensons. Dans la réalité, nous sommes ce que nous accomplissons. »
Ayrton SENNA

« Ne suivez pas le chemin des autres. Allez au contraire là où il n’y a pas de chemin et tracez une piste. »
Mahatma GANDHI

« Deux intellectuels assis vont moins loin qu’une brute qui marche. » Michel AUDIARD

« Le futur appartient à ceux qui voient des possibilités avant qu’elles ne deviennent évidentes. »
Théodore LEVITT

« Il n’y a pas d’ascenseur pour la réussite, il faut prendre l’escalier et gravir les marches une à une. »
Nicolas SARKOZY

« La logique vous conduira d’un point A à un point B, l’imagination et l’audace vous conduiront où vous le désirez. »
Albert EINSTEIN

« Acheter, s’engager, investir. Toute décision comporte un risque. Et ne prendre aucune décision, c’est quand même une décision, donc un risque. »
Michaël AIGUILAR

« On ne peut jamais prévoir les résultats d’une action. Mais si vous ne faites rien, il n’y aura pas de résultat. »
Mahatma GANDHI

« L’important n’est pas de convaincre, mais de donner à réfléchir. » Bernard WERBER

« Le plus grand bien que nous faisons aux autres hommes n’est pas de leur communiquer notre richesse, mais de leur révéler la leur. »
Louis LAVELLE

« Ne regardez jamais quiconque de haut, sauf si c’est pour l’aider à s’élever. » Jesse JACKSON

« Je m’intéresse à l’avenir, car c’est là que j’ai décidé de passer le restant de mes jours. » Woody ALLEN

« Mon expérience m’a au moins appris ceci : si nous avançons avec confiance vers la poursuite de nos rêves et si nous nous efforçons de vivre la vie que nous imaginons, nous pouvons nous attendre à une réussite exceptionnelle. »
Henry David THOREAU

« Détournez-vous de ceux qui vous découragent de vos ambitions. C’est l’habitude des mesquins. Ceux qui sont vraiment grands vous font comprendre que vous aussi pouvez le devenir. »
Mark TWAIN

« L’humanité se divise en trois catégories : ceux qui ne peuvent agir, ceux qui peuvent agir et ceux qui agissent. »
Benjamin FRANKLIN

« Il faut toujours connaître les limites du possible. Pas pour s’arrêter, mais pour tenter l’impossible dans les meilleures conditions. »
Romain GARY

« La sagesse des siècles nous apprend qu’il suffit d’approfondir une chose pour en connaître plusieurs autres. »
Dan MILLMAN

« Le succès est la sommes de petits efforts, répétés jour après jour. » Léo Robert COLLIER

« Si tu penses que tu peux gagner, alors tu peux y arriver. La foi est nécessaire à la victoire. »
William HAZLITT

« Un vainqueur est un rêveur qui n’abandonne jamais. » Nelson MANDELA

« Le commencement est bien plus que la moitié de l’objectif. » ARISTOTE

« Quand on peut voyager, disait le Prophète,il faut régler ses affaires comme si on allait mourir. »
Mathias ENARD (Rue des voleurs)

« Le génie des affaires n’est pas forcément l’affaire des génies. » Bertrand VAC

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« Tu es bien jeune, mais tu n’as pas encore l’habitude, et tu conduis mal tes affaires : je te le dis en confidence ; tu es déjà une catin, sois-le donc convenablement. »
GOETHE (Faust).

« Rayonner sans agir, sans se mêler aux affaires du monde, c’est abdiquer. » Jules FERRY, Discours sur la colonisation.

« Il est une lenteur en affaires qui les mûrit, et une lenteur qui les pourrit. » Joseph ROUX

« Quand on est dans les affaires faut toujours mentir et tricher, mais on appelle ça autrement »
John STEINBECK (les raisins de la colère)

« Un homme doit être assez grand pour admettre ses erreurs, assez intelligent pour apprendre de celles-ci et assez fort pour les corriger. »
John C. MAXWELL

« Venir ensemble est un commencement ; rester ensemble est un progrès ; travailler ensemble est un succès. »
Henry FORD

« Dans 20 ans, tu seras plus déçu par les choses que tu n’auras pas faites que par celles que tu auras accomplies. Alors, largue les amarres, sors du port, attrape les alizés par les voiles. Explore. Rêve. Découvre. »
Mark TWAIN

« Commencez maintenant, pas demain. Demain est une excuse de perdant. » Andrew FASHION

« Vous devriez toujours rester affamé. Rester affamé fera en sorte que vous pourrez manger. »
Syed BALKHI

« Les vrais amis sont comme les étoiles ; vous ne pouvez les reconnaitre que lorsqu’il fait sombre autour de vous. »
Bob MARLEY

« Essaie de devenir ce que tu veux plutôt que de devenir ce qu’ils veulent que tu sois. » Bob MARLEY

« La chose superbe à propos de la musique, c’est que lorsqu’elle vous touche, vous ne ressentez plus la douleur. »
Bob MARLEY

« Tu ne sais jamais à quel point tu es fort jusqu’au jour où être fort reste la seule option. » Bob MARLEY

« La grandeur d’un homme ne se mesure pas à la richesse qu’il acquiert mais à son intégrité et à sa capacité à affecter positivement les gens autour de lui. »
Bob MARLEY

« Le destin c’est l’excuse de ceux qui ne veulent pas être responsables de leur vie. » Guillaume MUSSO


« Il faut cultiver l’indifférence et non la différence. » Thimoté GUSTAVE

« La liberté, c’est l’empire que nous avons sur nous-mêmes. » GROTIUS

« Exige beaucoup de toi-même et attends peu des autres. Ainsi beaucoup d’ennuis te seront épargnés. »
CONFUCIUS

« Les espèces qui survivent ne sont pas les plus fortes, ni les plus intelligentes, mais celles qui s’adaptent le mieux aux changements. »
Charles DARWIN

« L’échec est l’épice qui donne sa saveur au succès. » Truman CAPOTE

« Il est toujours bon d’être sous-estimé. » Donald TRUMP

« Dans notre société de consommation et d’épargne, un homme qui a de l’argent est un homme considéré. Un homme qui n’en a pas est également un homme considéré, mais lui, comme un pauvre type. »
Pierre DAC

« Rien n’est plus éloquent que le silence, aux assises comme dans tous les lieux sacrés. » Eric Dupond-Moretti

« Il n’y a qu’une voie pour chacun de nous ; la trouver est facile, s’y maintenir très difficile.» Edmond JALOUX

« Si nous savons comprendre avant de condamner, nous serons sur la voie de l’humanisation des relations humaines. »
Edgar MORIN

« Rejetons la voie de la violence, qui est le produit du nihilisme et du désespoir. » Kofi ANNAN

« Pour se faire riche, le mépris des richesses est la plus courte voie. » SÉNÈQUE

« Le but n’est pas le but, c’est la voie. » Lao-Tseu

« Le pessimisme ouvre la voie à tous les renoncements. » Jacques CHIRAC

« La société politique contemporaine : une machine à désespérer les hommes. » Albert CAMUS

« L’élève, comme la rivière, aimerait suivre son cours tout en restant dans son lit… » Albert CAMUS

« Les doutes, c’est c que nous avons de plus intime. » Albert CAMUS

« Créer, c’est vivre deux fois. » Albert CAMUS

« C’est cela l’amour, tout donner, tout sacrifier sans espoir de retour. » Albert CAMUS

« En vérité, le chemin importe peu, la volonté d’arriver suffit à tout. » Albert CAMUS

« Il y’a dans les hommes plus de choses à admirer que de choses à mépriser. » Albert CAMUS

« L’art d’être tantôt très audacieux et tantôt très prudent est l’art de réussir. » Napoléon BONAPARTE

« J’ai peur que l’Etat dépense moins bien mon argent que je ne le ferais. » Philippe BOUVARD

« Le peuple qu’on accable d’impôts finit par n’en plus payer. » MALESHERBES

« La discipline est le pont entre les objectifs et les réalisations. » Jim ROHN

« Pour réussir dans le monde, retenez bien ces trois maximes : voir, c’est savoir ; vouloir, c’est pouvoir ; oser, c’est avoir. »
Alfred DE MUSSET

« Les propriétaires deviennent riches pendant leur sommeil. » John Stuart MILL

« Il y a plus de courage que de talent dans la plupart des réussites. » Félix LECLERC

« Laisse tes rêves être plus grands que tes peurs et tes actions plus fortes que tes paroles. »
Aurore CAPARROS

« Dépasser ses limites n’est pas un moindre défaut que de rester en deçà. » CONFUCIUS

« C’est dans l’effort que l’on trouve la satisfaction et non la réussite. Un plein effort est une pleine victoire. »
GANDHI

« Never say never, because limits, like fears, are often just an illusion. » Michael JORDAN



Les bases théoriques pour investir dans un immobilier rentable (Partie 1/2)

Acquérir de la pierre, c’est un passage à l’action. Mais pour être apte à réussir son 1er investissement immobilier et mettre toutes les chances de son côté en évitant de faire des erreurs onéreuses, il faut apprendre. Un peu au moins.

L’avantage en la matière, c’est que les connaissances sont utiles pour éviter de perdre de l’argent voire en gagner dès sa première opération d’investissement.


Je résume dans cet article les quatre premières notions théoriques qui sont à mon sens les plus fondamentales à connaître avant de se lancer dans son premier investissement immobilier.

Il s’agit de :

  • La distinction entre Actif/passif, revenus et dépenses
  • L’effet de levier
  • La capacité d’endettement / de financement
  • L’autofinancement

Actifs/Passifs, revenus et dépenses

Les actifs produisent des revenus tandis que les passifs génèrent des dépenses et des dettes.

Pour faire simple, les actifs sont tous les éléments du patrimoine d’un individu qui lui permettent de générer des revenus, donc qui lui rapportent de l’argent directement ou indirectement. Ainsi, de chaque actif émane un revenu.

Les actifs les plus courants sont le travail (dont le salaire est le revenu associé), l’immobilier ou encore les actions lorsque les loyers et dividendes sont au rendez-vous.

De même, un livret bancaire, un placement boursier ou une assurance vie sont des actifs produisant des intérêts.

À l’inverse, les passifs sont tous les éléments du patrimoine d’un individu qui engendrent des dépenses, contractent des dettes et donc un coût à assumer nécessairement. Il émane donc une dépense de chaque passif

Les passifs les plus communs sont le coût inhérent de la vie quotidienne (transports, logement, habits, nourriture, vacances, …) mais ce peut être également une amende, une pension alimentaire, la fiscalité avec l’impôt, …

Le passif par excellence, et donc à fuir, est le crédit à la consommation, associé aux intérêts débiteurs comme dépense. Ce serait anéantir inutilement sa capacité d’endettement que de financer l’acquisition d’une voiture à crédit par exemple.

Vous l’aurez donc compris, la notion d’actifs et de passifs est fondale puisque ce sont ces éléments qui génèrent les revenus/recettes et les dépenses/charges du patrimoine d’un individu.

Chaque passif est associé à une dépense ou une charge tandis que chaque actif est lié à un revenu, une recette.

Ainsi on ne peut payer un bien ou service avec tout ou partie d’un actif mais avec le revenu lié à cet actif (salaire pour le travail, cash flow des loyers pour son investissement immobilier, dividendes pour ses placements boursiers, …).

Mais plus important encore, je trouve, ce sont les conséquences qu’entraînent naturellement cette distinction pour qui souhaite investir :

  • Mettre en place un maximum d’actifs rentables
  • Supprimer au possible ses passifs en ne gardant que les plus nécessaires
  • Ne jamais financer du passif à crédit, cela revient à amputer sa capacité d’endettement

Utiliser l’emprunt si et seulement si c’est pour financer des actifs (immobilier par excellence) et ainsi bénéficier de l’effet de levier.

On ne peut profiter de l’effet de levier en finançant du passif puisque le passif appauvrit, alors que le passif enrichit.

Un des objectifs de tout investisseur sensé est de se doter d’un maximum d’actifs et un minimum de passifs.

C’est pourquoi l’investissement immobilier constitue la voie royale pour se constituer un portefeuille d’actifs rentables, tangibles et durables sur le long terme.

L’effet de levier du crédit bancaire

Dans l’investissement immobilier, l’effet de levier revient à se constituer un patrimoine en ayant recours au crédit pour financer le moins possible de sa poche.

Contrairement à la Bourse, l’or, le Bitcoin ou d’autres alternatives de placement, l’immobilier PEUT SE FINANCER À CRÉDIT.

Si l’objectif est de s’enrichir au fil des ans, on se doit même d’emprunter car cela permettra de déduire du revenu foncier imposable la totalité des intérêts du crédit immobilier ayant financé l’acquisition du bien.

Il faut toujours penser stratégie tant sur le court, moyen que long terme.

Exemple d’un jeune travailleur qui voudrait investir dans l’immobilier mais en ne prenant aucun risque et donc en finançant l’intégralité d’un bien avec ses économies personnelles, sans emprunter et donc sans utiliser l’effet de levier bancaire.

Voilà Adrien, un jeune salarié de 20 ans et qui gagne 1300€ par mois. Il est assez borné et désire vraiment acheter un immeuble cash d’un montant important (200 000€) et sans emprunter, donc sans profiter de l’effet de levier.

En thésaurisant 500€ mensuellement, soit plus du tiers de ses revenus (énorme), il pourrait acquérir cet immeuble de 300 000€ seulement au bout de 33 ans de labeur et de contraintes. Soit seulement une fois âgé de plus de 50 ans. Et encore, en théorie seulement puisque dans la même durée, les prix moyens du marché immobilier auront été décuplés.

Par ailleurs, toute son épargne accumulée au fil du temps et qui est rémunérée à un taux ridicule, lui fera perdre de l’argent (l’inflation étant supérieure au taux du livret A).

Dans ce scénario (d’investissement) d’appauvrissement au comptant, Adrien est PERDANT TOUT LE TEMPS : il doit travailler dur chaque année de chaque décennie et sera proche du linceul au moment de finalement réaliser qu’il ne sera jamais propriétaire. C’est triste.

Puis il devrait attendre d’être déjà à un âge avancé en se privant des bénéfices de l’effet de levier du crédit.

Ce serait absurde, contreproductif, et cela constituerait une simple acquisition immobilière au mieux, et un réel appauvrissement au pire, et non un investissement destiné à créer de la richesse tout en voyant la valeur du patrimoine augmenter année après année.

Tandis que dans le scénario d’achat en recourant au crédit, l’idée est de mettre le moins de son argent possible en utilisant justement cet effet de levier.

On peut ainsi soulever plusieurs dizaines de milliers d’euros voire plusieurs centaines de milliers selon ses revenus via ce levier. Sans attendre de les avoir sur son compte en banque.

L’idée, en recourant au crédit pour acquérir de la pierre, n’est pas d’attendre d’être “riche” mais à contrario, d’investir pour se construire un patrimoine et donc ne pas attendre inutilement de construire enrichissement certain dans le temps.

Le scénario  à mon sens le plus judicieux est donc d’emprunter au plus tôt mais à la condition sine qua non d’avoir une véritable stratégie d’investissement, un bien sur le feu à la rentabilité susceptible d’être explosive, et d’avoir bien tout anticipé, notamment en terme de financement et de projet locatif.

L’immobilier prenant de la valeur tous les ans à moins d’acquérir dans des quartiers à mauvaise réputation, autant utiliser sa capacité d’endettement pour acquérir des actifs dont la valeur augmentera au fil du temps tout en générant un complément de revenu non négligeable.

Donc le temps est toujours un élément à considérer. Notamment en matière d’emprunt puisque plus on à un âge avancé et plus le taux d’assurance sera élevé et les conditions exigeantes pour emprunter en vue de financer des acquisitions importantes.

Payer comptant est un choix non seulement moins enrichissant que l’alternative du levier bancaire, et de surcroît il s’agit d’un luxe que si comme moi vous êtes encore étudiant/salarié/jeune proprio, vous ne pouvez juste pas vous paye

Car l’idée n’est vraiment pas de payer un bien mais l’inverse : que le bien rémunère l’investisseur. Sinon peu d’intérêt à investir, hormis la lente construction d’un patrimoine, ce qui est toujours mieux que rien.

Car bénéficier un maximum de l’effet de levier bancaire signifie un investir un maximum avec les deniers des banques. Si vous pouvez emprunter à 110% donc frais d’acquisition inclus, il serait dommage de s’en priver surtout si l’objet de l’investissement se veut être un bien rentable sur la durée.

Comment bénéficier un maximum de l’effet de levier bancaire en empruntant à 110% (frais notariés inclus) ?

→ Ne pas oublier qu’à l’heure actuelle, les prêts immo sont davantage des produits d’appels (destinés à capter des nouveaux clients ou gratifier des clients fidèles) que des produits rémunérateurs pour la banque.

→ Constituer un dossier exemplaire (épargne régulière, revenus constants, dépenses maîtrisées et aucune dépense farfelue (casinos, paris, jeux de hasard, …).

→ Comprendre et faire comprendre à son interlocuteur bancaire que s’il nous octroie un prêt immobilier, c’est donnant-donnant et la banque gagnera par la suite un véritable consommateur de ses produits (livrets, cartes, assurances, …).

→ Si l’on est jeune avec un salaire peu élevé, il faut se vendre soi dans X années en se prétendant dans une situation bien confortable et donc potentiellement apte également à consommer les offres de la banque.

Passer outre sa réserve naturelle quant à l’emprunt sur le long terme.

Emprunter peut faire peur puisque cela revient à s’endetter sur une certaine durée. Puis la crise des subprimes peut encore être dans l’esprit de beaucoup.

Toutefois, financer ses investissements immobiliers à crédit reste la meilleure option pour capitaliser sur son patrimoine au moyen et long terme.

De plus, en se formant un minimum ou en faisant appel aux services de tiers, il est aujourd’hui possible de réaliser des opérations dont la rentabilité annuelle avoisine et dépasse 10% net, selon la stratégie locative et le bien objet de l’investissement.

Le but est d’investir dans une opération générant du cash tous les mois dès la mise en place d’un ou plusieurs locataires avec une stratégie locative optimisée (meublé/courte durée/colocation…).

→ Financer ses acquisitions immobilières en recourant à l’emprunt permet de gagner un élément des plus précieux qu’il soit : le temps.

Plus on démarre tôt et plus la capitalisation générée sera importante.

Le temps est l’allié numéro un de tout investisseur, encore faut-il en avoir conscience et mettre à son profit cette évidence.

Il suffit d’être majeur, capable, de disposer de revenus suffisants et/ou d’un garant pour recourir au crédit afin de financer son projet lorsqu’on est jeune travailleur ou étudiant.

Bien sûr, emprunter pour emprunter, aucun intérêt. L’idée c’est de recourir au crédit pour aboutir sur un investissement concret qui s’autofinance au minimum, et donc in fine de transformer l’argent emprunté en un actif tangible générant des revenus régulièrement.

→ Pourquoi vaut-il mieux recourir au crédit même si l’on dispose d’un capital suffisant pour financer cash son “investissement” immobilier ?

Lorsque l’on dispose d’un capital suffisant pour payer comptant un bien sans emprunter, il peut être tentant de le faire puisque cela permettrait de ne pas s’endetter, de bénéficier directement de l’intégralité des loyers sans mensualité bancaire à payer, …

Mais alors l’investisseur disposera d’un seul bien, et n’aura plus de fonds propres ou beaucoup moins qu’avant son achat au comptant.

Or il suffit que des imprévus surviennent (travaux toiture ou façade par exemple), et il sera contraint de recourir au crédit mais pour financer du passif.

Admettons que pour investir, vous disposez d’un capital initial de 120 000€.

Vous pouvez alors acquérir un bien cash autour de 100 000€ + frais notariés. Les loyers encaissés iront dans votre poche sans aucune mensualité bancaire à déduire. Toutefois, vous vous priverez de l’effet de levier.

Tandis que si vous empruntez pour investir, vous pouvez largement conserver 100 000€ minimum après la 1ère opération pour envisager plusieurs investissements.

L’idée est d’essayer de toujours garder un fonds de secours “au cas où” (travaux, pépin non anticipé, dégâts, vacance locative, …)

Emprunter plutôt que de payer comptant permet donc de :

  • Diluer le risque en investissant dans plusieurs opérations en un temps court
  • Utiliser ses fonds personnels en fonds de réserve susceptible de se transformer en apport pour des investissements ultérieurs
  • Percevoir davantage de loyers puisque davantage de biens loués
  • Bénéficier de l’effet de levier et en maximiser les effets (temps + argent, en l’espèce).

La capacité d’endettement

Faire financer ses acquisitions immobilières par les banques, c’est contracter une dette sur une durée choisie en accord avec l’organisme prêteur.

Or il se révèle que le fait de s’endetter sur des années peut être source de stress pour beaucoup. Une mensualité à payer représente un poste de dépense non négligeable dans un budget global.

Mais si l’investissement est réalisé stratégiquement, dans un bien de qualité, idéalement situé et avec une stratégie locative adaptée, alors les loyers devraient au moins égaler la mensualité (autofinancement) voire l’excéder (cash flow).

Mais avant même de parler autofinancement ou cash flow, l’idée est se poser cette question : suis-je en mesure de payer cette mensualité ?

Le repère des 33%, souvent appelé taux d’endettement ou capacité d’endettement.

La capacité d’endettement avoisinant le tiers, s’applique aux REVENUS MENSUELS de l’emprunteur.

Les banques appliquent ce taux pour s’assurer de la solvabilité de leurs clients-emprunteurs, et ne pas risquer de prêter des deniers à quiconque.

Donc on ne peut, en théorie, consacrer plus du tiers de ses revenus au paiement de mensualités de crédit.

De manière générale, il est à retenir que les banquiers sont en quelque sorte payés pour ne pas prendre de risques.

C’est-à-dire que plus on présentera un dossier solide constitué de revenus corrects et stables, d’une épargne régulière et des dépenses maîtrisées, plus il sera facile d’emprunter à des conditions de surcroît avantageuses.

En fonctionnant par scoring et donc en notant littéralement leurs clients selon leurs revenus, dépenses, épargne, reste à vivre, actifs, … Les banques s’assurent en amont de sélectionner en priorité les dossiers « faciles » qui ne poseront surement aucun soucis au long terme.

Concrètement, si je gagne 1 500€ net par mois, je serai susceptible d’obtenir un prêt dont le montant de la mensualité à payer ne pourra excéder 500€.

 Mais pas dans le cadre d’un investissement immobilier 🙂

L’énorme avantage de recourir au crédit pour de l’immobilier locatif quant au calcul de la capacité d’endettement par les banques.

Si l’on veut emprunter pour acquérir sa résidence principale, les banques n’intègrent que les revenus mensuels dans le calcul de la capacité d’endettement de l’emprunteur.

Or quand on emprunte pour investir de l’immobilier et donc percevoir des loyers, les banques intègrent non seulement les revenus mais également 70% des recettes locatives.  

D’où l’intérêt de recourir au crédit pour investir dans l’immobilier et adopter une stratégie locative adaptée et fiduciairement intéressante !

En effet cela revient à décupler sa capacité d’endettement qui, in fine, constitue une véritable capacité d’investissement pour tous les stratèges en matière d’investissement locatif.

Les 33% d’endettement, un ratio théorique corrélé intrinsèquement au “reste à vivre”.

Le taux d’endettement émane de la pratique courante des organismes bancaires et non des textes de loi.

Il est en somme théorique dans la mesure où on peut s’endetter à moins que 33%, évidemment, mais également à hauteur de 35%, 40%, voire même 50%.

Tout est fonction du niveau de revenus et des ressources de l’emprunteur.

Plus on gagne, et plus on peut dépasser le ratio théorique de 33% pour atteindre des sommets en termes d’endettement/investissement, car c’est aussi et surtout la notion de reste à vivre qui compte pour les banques.

Le reste à vivre est la somme à disposition de l’emprunteur une fois la mensualité du crédit immobilier payée, et doit être donc être suffisante pour assumer les dépenses courantes sur le mois.

Plus le reste à vivre est élevé et plus l’investisseur pourra dépasser le ratio théorique de 33% d’endettement.

En gagnant un SMIC mensuel, certes on ne pourra pas s’endetter davantage que 33-35%, mais à ce moment il faut miser impérativement sur la qualité de son investissement. Et ne se lancer qu’une fois un bien susceptible d’être rentable trouvé.

Emprunter pour acquérir des biens de qualités en termes de situation et d’aménagement permettra au moins de s’assurer de revenus locatifs sûrs et d’une plus-value à terme, si désir de vendre vient un jour.

Comment préserver sa capacité d’endettement investissement après investissement et sans évolution de salaires ?

La capacité d’endettement est nécessaire pour tout investisseur ne disposant pas des fonds suffisants pour acquérir de l’immobilier.

Mais le bémol, c’est qu’elle n’est pas extensible alors on peut très rapidement se retrouver bloqués sans augmentation régulière de ses salaires.

Or l’idée c’est quand même d’investir relativement tôt (avant 25-27 ans idéalement) tout en multipliant ses investissements immobiliers

Déjà, il faut à tout prix éviter d’acquérir sa résidence principale avant d’investir car cela anéantira son endettement tout en ne percevant aucun loyer en contrepartie. Il est préférable d’abord d’investir et d’en collecter le fructus plutôt que de payer et de ne rien gagner.

L’idée étant de conserver une capacité d’endettement intéressante même après un premier investissement, il faut donc dénicher des biens à la rentabilité explosive selon le mode de location envisagé.

La durée de prêt peut aussi être un outil à manier pour aménager son taux d’endettement sur le long terme.

Opter pour une durée plus longue permettra de diminuer les mensualités à payer en contrepartie d’un taux un peu plus élevé et donc des intérêts supplémentaires à payer.

Négocier une clause de modularité de 2-3 ans avec l’organisme bancaire qui accepte de financer le projet immobilier est à mon sens la meilleure solution.

La clause de modularité permet de diminuer ou d’augmenter la durée de prêt initiale sans en modifier le taux ni les effets.

Les banques peuvent l’insérer d’office dans leurs contrats de prêts mais il est toujours préférable de vérifier, donc de s’assurer de sa bonne présence et tenter d’en négocier la durée un maximum (jusqu’à 24 mois le plus souvent).

Tout ce que la loi n’interdit pas, la loi l’autorise, ce n’est pas tricher que d’être stratège dans ses opérations d’investissement immobilier.

C’est même à mon sens une nécessité pour tout investisseur.

L’autofinancement

Pour beaucoup de ceux qui ne sont pas (encore) propriétaires d’un ou plusieurs produits locatifs, l’autofinancement se résume à la compensation de la mensualité bancaire par l’obtention des loyers.

C’est à mon sens une conception tronquée et trompeuse de l’autofinancement car elle ne prend en compte que l’aspect remboursement mensuel du crédit bancaire.

Mais l’investisseur ou même l’acquéreur de sa résidence principale aura toujours des charges à additionner au remboursement du prêt.

Il y’a des coûts d’acquisition certes, inhérents à toute transaction immobilière mais les plus gros frais annexes sont les charges, taxes et autres impositions auxquelles l’investisseur confronté.

On a ainsi, entre autres les charges de copropriété, la taxe foncière, la taxe d’enlèvement sur les ordures ménagères.

Même si leur paiement est annualisé, il convient de le mensualiser et de l’intégrer d’office dans ses calculs concernant l’autofinancement ou la rentabilité nette.

Et c’est seulement si les loyers couvrent l’intégralité de toutes ces charges additionnées à la mensualité bancaire que l’on peut parler véritablement d’autofinancement.

Une opération qui s’autofinance complètement en nu est un très bon départ pour ensuite tenter de marger et de faire effet boule de neige dans ses opérations grâce au cash-flow obtenu :-).

On verra ces notions et certainement d’autres dans la seconde partie consacrée aux bases théoriques de l’investissement immobilier.

Bien à toi, Maxime.