Les bases théoriques pour investir dans un immobilier rentable (Partie 1/2)

Acquérir de la pierre, c’est un passage à l’action. Mais pour être apte à réussir son 1er investissement immobilier et mettre toutes les chances de son côté en évitant de faire des erreurs onéreuses, il faut apprendre. Un peu au moins.

L’avantage en la matière, c’est que les connaissances sont utiles pour éviter de perdre de l’argent voire en gagner dès sa première opération d’investissement.


Je résume dans cet article les quatre premières notions théoriques qui sont à mon sens les plus fondamentales à connaître avant de se lancer dans son premier investissement immobilier.

Il s’agit de :

  • La distinction entre Actif/passif, revenus et dépenses
  • L’effet de levier
  • La capacité d’endettement / de financement
  • L’autofinancement

Actifs/Passifs, revenus et dépenses

Les actifs produisent des revenus tandis que les passifs génèrent des dépenses et des dettes.

Pour faire simple, les actifs sont tous les éléments du patrimoine d’un individu qui lui permettent de générer des revenus, donc qui lui rapportent de l’argent directement ou indirectement. Ainsi, de chaque actif émane un revenu.

Les actifs les plus courants sont le travail (dont le salaire est le revenu associé), l’immobilier ou encore les actions lorsque les loyers et dividendes sont au rendez-vous.

De même, un livret bancaire, un placement boursier ou une assurance vie sont des actifs produisant des intérêts.

À l’inverse, les passifs sont tous les éléments du patrimoine d’un individu qui engendrent des dépenses, contractent des dettes et donc un coût à assumer nécessairement. Il émane donc une dépense de chaque passif

Les passifs les plus communs sont le coût inhérent de la vie quotidienne (transports, logement, habits, nourriture, vacances, …) mais ce peut être également une amende, une pension alimentaire, la fiscalité avec l’impôt, …

Le passif par excellence, et donc à fuir, est le crédit à la consommation, associé aux intérêts débiteurs comme dépense. Ce serait anéantir inutilement sa capacité d’endettement que de financer l’acquisition d’une voiture à crédit par exemple.

Vous l’aurez donc compris, la notion d’actifs et de passifs est fondale puisque ce sont ces éléments qui génèrent les revenus/recettes et les dépenses/charges du patrimoine d’un individu.

Chaque passif est associé à une dépense ou une charge tandis que chaque actif est lié à un revenu, une recette.

Ainsi on ne peut payer un bien ou service avec tout ou partie d’un actif mais avec le revenu lié à cet actif (salaire pour le travail, cash flow des loyers pour son investissement immobilier, dividendes pour ses placements boursiers, …).

Mais plus important encore, je trouve, ce sont les conséquences qu’entraînent naturellement cette distinction pour qui souhaite investir :

  • Mettre en place un maximum d’actifs rentables
  • Supprimer au possible ses passifs en ne gardant que les plus nécessaires
  • Ne jamais financer du passif à crédit, cela revient à amputer sa capacité d’endettement

Utiliser l’emprunt si et seulement si c’est pour financer des actifs (immobilier par excellence) et ainsi bénéficier de l’effet de levier.

On ne peut profiter de l’effet de levier en finançant du passif puisque le passif appauvrit, alors que le passif enrichit.

Un des objectifs de tout investisseur sensé est de se doter d’un maximum d’actifs et un minimum de passifs.

C’est pourquoi l’investissement immobilier constitue la voie royale pour se constituer un portefeuille d’actifs rentables, tangibles et durables sur le long terme.

L’effet de levier du crédit bancaire

Dans l’investissement immobilier, l’effet de levier revient à se constituer un patrimoine en ayant recours au crédit pour financer le moins possible de sa poche.

Contrairement à la Bourse, l’or, le Bitcoin ou d’autres alternatives de placement, l’immobilier PEUT SE FINANCER À CRÉDIT.

Si l’objectif est de s’enrichir au fil des ans, on se doit même d’emprunter car cela permettra de déduire du revenu foncier imposable la totalité des intérêts du crédit immobilier ayant financé l’acquisition du bien.

Il faut toujours penser stratégie tant sur le court, moyen que long terme.

Exemple d’un jeune travailleur qui voudrait investir dans l’immobilier mais en ne prenant aucun risque et donc en finançant l’intégralité d’un bien avec ses économies personnelles, sans emprunter et donc sans utiliser l’effet de levier bancaire.

Voilà Adrien, un jeune salarié de 20 ans et qui gagne 1300€ par mois. Il est assez borné et désire vraiment acheter un immeuble cash d’un montant important (200 000€) et sans emprunter, donc sans profiter de l’effet de levier.

En thésaurisant 500€ mensuellement, soit plus du tiers de ses revenus (énorme), il pourrait acquérir cet immeuble de 300 000€ seulement au bout de 33 ans de labeur et de contraintes. Soit seulement une fois âgé de plus de 50 ans. Et encore, en théorie seulement puisque dans la même durée, les prix moyens du marché immobilier auront été décuplés.

Par ailleurs, toute son épargne accumulée au fil du temps et qui est rémunérée à un taux ridicule, lui fera perdre de l’argent (l’inflation étant supérieure au taux du livret A).

Dans ce scénario (d’investissement) d’appauvrissement au comptant, Adrien est PERDANT TOUT LE TEMPS : il doit travailler dur chaque année de chaque décennie et sera proche du linceul au moment de finalement réaliser qu’il ne sera jamais propriétaire. C’est triste.

Puis il devrait attendre d’être déjà à un âge avancé en se privant des bénéfices de l’effet de levier du crédit.

Ce serait absurde, contreproductif, et cela constituerait une simple acquisition immobilière au mieux, et un réel appauvrissement au pire, et non un investissement destiné à créer de la richesse tout en voyant la valeur du patrimoine augmenter année après année.

Tandis que dans le scénario d’achat en recourant au crédit, l’idée est de mettre le moins de son argent possible en utilisant justement cet effet de levier.

On peut ainsi soulever plusieurs dizaines de milliers d’euros voire plusieurs centaines de milliers selon ses revenus via ce levier. Sans attendre de les avoir sur son compte en banque.

L’idée, en recourant au crédit pour acquérir de la pierre, n’est pas d’attendre d’être “riche” mais à contrario, d’investir pour se construire un patrimoine et donc ne pas attendre inutilement de construire enrichissement certain dans le temps.

Le scénario  à mon sens le plus judicieux est donc d’emprunter au plus tôt mais à la condition sine qua non d’avoir une véritable stratégie d’investissement, un bien sur le feu à la rentabilité susceptible d’être explosive, et d’avoir bien tout anticipé, notamment en terme de financement et de projet locatif.

L’immobilier prenant de la valeur tous les ans à moins d’acquérir dans des quartiers à mauvaise réputation, autant utiliser sa capacité d’endettement pour acquérir des actifs dont la valeur augmentera au fil du temps tout en générant un complément de revenu non négligeable.

Donc le temps est toujours un élément à considérer. Notamment en matière d’emprunt puisque plus on à un âge avancé et plus le taux d’assurance sera élevé et les conditions exigeantes pour emprunter en vue de financer des acquisitions importantes.

Payer comptant est un choix non seulement moins enrichissant que l’alternative du levier bancaire, et de surcroît il s’agit d’un luxe que si comme moi vous êtes encore étudiant/salarié/jeune proprio, vous ne pouvez juste pas vous paye

Car l’idée n’est vraiment pas de payer un bien mais l’inverse : que le bien rémunère l’investisseur. Sinon peu d’intérêt à investir, hormis la lente construction d’un patrimoine, ce qui est toujours mieux que rien.

Car bénéficier un maximum de l’effet de levier bancaire signifie un investir un maximum avec les deniers des banques. Si vous pouvez emprunter à 110% donc frais d’acquisition inclus, il serait dommage de s’en priver surtout si l’objet de l’investissement se veut être un bien rentable sur la durée.

Comment bénéficier un maximum de l’effet de levier bancaire en empruntant à 110% (frais notariés inclus) ?

→ Ne pas oublier qu’à l’heure actuelle, les prêts immo sont davantage des produits d’appels (destinés à capter des nouveaux clients ou gratifier des clients fidèles) que des produits rémunérateurs pour la banque.

→ Constituer un dossier exemplaire (épargne régulière, revenus constants, dépenses maîtrisées et aucune dépense farfelue (casinos, paris, jeux de hasard, …).

→ Comprendre et faire comprendre à son interlocuteur bancaire que s’il nous octroie un prêt immobilier, c’est donnant-donnant et la banque gagnera par la suite un véritable consommateur de ses produits (livrets, cartes, assurances, …).

→ Si l’on est jeune avec un salaire peu élevé, il faut se vendre soi dans X années en se prétendant dans une situation bien confortable et donc potentiellement apte également à consommer les offres de la banque.

Passer outre sa réserve naturelle quant à l’emprunt sur le long terme.

Emprunter peut faire peur puisque cela revient à s’endetter sur une certaine durée. Puis la crise des subprimes peut encore être dans l’esprit de beaucoup.

Toutefois, financer ses investissements immobiliers à crédit reste la meilleure option pour capitaliser sur son patrimoine au moyen et long terme.

De plus, en se formant un minimum ou en faisant appel aux services de tiers, il est aujourd’hui possible de réaliser des opérations dont la rentabilité annuelle avoisine et dépasse 10% net, selon la stratégie locative et le bien objet de l’investissement.

Le but est d’investir dans une opération générant du cash tous les mois dès la mise en place d’un ou plusieurs locataires avec une stratégie locative optimisée (meublé/courte durée/colocation…).

→ Financer ses acquisitions immobilières en recourant à l’emprunt permet de gagner un élément des plus précieux qu’il soit : le temps.

Plus on démarre tôt et plus la capitalisation générée sera importante.

Le temps est l’allié numéro un de tout investisseur, encore faut-il en avoir conscience et mettre à son profit cette évidence.

Il suffit d’être majeur, capable, de disposer de revenus suffisants et/ou d’un garant pour recourir au crédit afin de financer son projet lorsqu’on est jeune travailleur ou étudiant.

Bien sûr, emprunter pour emprunter, aucun intérêt. L’idée c’est de recourir au crédit pour aboutir sur un investissement concret qui s’autofinance au minimum, et donc in fine de transformer l’argent emprunté en un actif tangible générant des revenus régulièrement.

→ Pourquoi vaut-il mieux recourir au crédit même si l’on dispose d’un capital suffisant pour financer cash son “investissement” immobilier ?

Lorsque l’on dispose d’un capital suffisant pour payer comptant un bien sans emprunter, il peut être tentant de le faire puisque cela permettrait de ne pas s’endetter, de bénéficier directement de l’intégralité des loyers sans mensualité bancaire à payer, …

Mais alors l’investisseur disposera d’un seul bien, et n’aura plus de fonds propres ou beaucoup moins qu’avant son achat au comptant.

Or il suffit que des imprévus surviennent (travaux toiture ou façade par exemple), et il sera contraint de recourir au crédit mais pour financer du passif.

Admettons que pour investir, vous disposez d’un capital initial de 120 000€.

Vous pouvez alors acquérir un bien cash autour de 100 000€ + frais notariés. Les loyers encaissés iront dans votre poche sans aucune mensualité bancaire à déduire. Toutefois, vous vous priverez de l’effet de levier.

Tandis que si vous empruntez pour investir, vous pouvez largement conserver 100 000€ minimum après la 1ère opération pour envisager plusieurs investissements.

L’idée est d’essayer de toujours garder un fonds de secours “au cas où” (travaux, pépin non anticipé, dégâts, vacance locative, …)

Emprunter plutôt que de payer comptant permet donc de :

  • Diluer le risque en investissant dans plusieurs opérations en un temps court
  • Utiliser ses fonds personnels en fonds de réserve susceptible de se transformer en apport pour des investissements ultérieurs
  • Percevoir davantage de loyers puisque davantage de biens loués
  • Bénéficier de l’effet de levier et en maximiser les effets (temps + argent, en l’espèce).

La capacité d’endettement

Faire financer ses acquisitions immobilières par les banques, c’est contracter une dette sur une durée choisie en accord avec l’organisme prêteur.

Or il se révèle que le fait de s’endetter sur des années peut être source de stress pour beaucoup. Une mensualité à payer représente un poste de dépense non négligeable dans un budget global.

Mais si l’investissement est réalisé stratégiquement, dans un bien de qualité, idéalement situé et avec une stratégie locative adaptée, alors les loyers devraient au moins égaler la mensualité (autofinancement) voire l’excéder (cash flow).

Mais avant même de parler autofinancement ou cash flow, l’idée est se poser cette question : suis-je en mesure de payer cette mensualité ?

Le repère des 33%, souvent appelé taux d’endettement ou capacité d’endettement.

La capacité d’endettement avoisinant le tiers, s’applique aux REVENUS MENSUELS de l’emprunteur.

Les banques appliquent ce taux pour s’assurer de la solvabilité de leurs clients-emprunteurs, et ne pas risquer de prêter des deniers à quiconque.

Donc on ne peut, en théorie, consacrer plus du tiers de ses revenus au paiement de mensualités de crédit.

De manière générale, il est à retenir que les banquiers sont en quelque sorte payés pour ne pas prendre de risques.

C’est-à-dire que plus on présentera un dossier solide constitué de revenus corrects et stables, d’une épargne régulière et des dépenses maîtrisées, plus il sera facile d’emprunter à des conditions de surcroît avantageuses.

En fonctionnant par scoring et donc en notant littéralement leurs clients selon leurs revenus, dépenses, épargne, reste à vivre, actifs, … Les banques s’assurent en amont de sélectionner en priorité les dossiers « faciles » qui ne poseront surement aucun soucis au long terme.

Concrètement, si je gagne 1 500€ net par mois, je serai susceptible d’obtenir un prêt dont le montant de la mensualité à payer ne pourra excéder 500€.

 Mais pas dans le cadre d’un investissement immobilier 🙂

L’énorme avantage de recourir au crédit pour de l’immobilier locatif quant au calcul de la capacité d’endettement par les banques.

Si l’on veut emprunter pour acquérir sa résidence principale, les banques n’intègrent que les revenus mensuels dans le calcul de la capacité d’endettement de l’emprunteur.

Or quand on emprunte pour investir de l’immobilier et donc percevoir des loyers, les banques intègrent non seulement les revenus mais également 70% des recettes locatives.  

D’où l’intérêt de recourir au crédit pour investir dans l’immobilier et adopter une stratégie locative adaptée et fiduciairement intéressante !

En effet cela revient à décupler sa capacité d’endettement qui, in fine, constitue une véritable capacité d’investissement pour tous les stratèges en matière d’investissement locatif.

Les 33% d’endettement, un ratio théorique corrélé intrinsèquement au “reste à vivre”.

Le taux d’endettement émane de la pratique courante des organismes bancaires et non des textes de loi.

Il est en somme théorique dans la mesure où on peut s’endetter à moins que 33%, évidemment, mais également à hauteur de 35%, 40%, voire même 50%.

Tout est fonction du niveau de revenus et des ressources de l’emprunteur.

Plus on gagne, et plus on peut dépasser le ratio théorique de 33% pour atteindre des sommets en termes d’endettement/investissement, car c’est aussi et surtout la notion de reste à vivre qui compte pour les banques.

Le reste à vivre est la somme à disposition de l’emprunteur une fois la mensualité du crédit immobilier payée, et doit être donc être suffisante pour assumer les dépenses courantes sur le mois.

Plus le reste à vivre est élevé et plus l’investisseur pourra dépasser le ratio théorique de 33% d’endettement.

En gagnant un SMIC mensuel, certes on ne pourra pas s’endetter davantage que 33-35%, mais à ce moment il faut miser impérativement sur la qualité de son investissement. Et ne se lancer qu’une fois un bien susceptible d’être rentable trouvé.

Emprunter pour acquérir des biens de qualités en termes de situation et d’aménagement permettra au moins de s’assurer de revenus locatifs sûrs et d’une plus-value à terme, si désir de vendre vient un jour.

Comment préserver sa capacité d’endettement investissement après investissement et sans évolution de salaires ?

La capacité d’endettement est nécessaire pour tout investisseur ne disposant pas des fonds suffisants pour acquérir de l’immobilier.

Mais le bémol, c’est qu’elle n’est pas extensible alors on peut très rapidement se retrouver bloqués sans augmentation régulière de ses salaires.

Or l’idée c’est quand même d’investir relativement tôt (avant 25-27 ans idéalement) tout en multipliant ses investissements immobiliers

Déjà, il faut à tout prix éviter d’acquérir sa résidence principale avant d’investir car cela anéantira son endettement tout en ne percevant aucun loyer en contrepartie. Il est préférable d’abord d’investir et d’en collecter le fructus plutôt que de payer et de ne rien gagner.

L’idée étant de conserver une capacité d’endettement intéressante même après un premier investissement, il faut donc dénicher des biens à la rentabilité explosive selon le mode de location envisagé.

La durée de prêt peut aussi être un outil à manier pour aménager son taux d’endettement sur le long terme.

Opter pour une durée plus longue permettra de diminuer les mensualités à payer en contrepartie d’un taux un peu plus élevé et donc des intérêts supplémentaires à payer.

Négocier une clause de modularité de 2-3 ans avec l’organisme bancaire qui accepte de financer le projet immobilier est à mon sens la meilleure solution.

La clause de modularité permet de diminuer ou d’augmenter la durée de prêt initiale sans en modifier le taux ni les effets.

Les banques peuvent l’insérer d’office dans leurs contrats de prêts mais il est toujours préférable de vérifier, donc de s’assurer de sa bonne présence et tenter d’en négocier la durée un maximum (jusqu’à 24 mois le plus souvent).

Tout ce que la loi n’interdit pas, la loi l’autorise, ce n’est pas tricher que d’être stratège dans ses opérations d’investissement immobilier.

C’est même à mon sens une nécessité pour tout investisseur.

L’autofinancement

Pour beaucoup de ceux qui ne sont pas (encore) propriétaires d’un ou plusieurs produits locatifs, l’autofinancement se résume à la compensation de la mensualité bancaire par l’obtention des loyers.

C’est à mon sens une conception tronquée et trompeuse de l’autofinancement car elle ne prend en compte que l’aspect remboursement mensuel du crédit bancaire.

Mais l’investisseur ou même l’acquéreur de sa résidence principale aura toujours des charges à additionner au remboursement du prêt.

Il y’a des coûts d’acquisition certes, inhérents à toute transaction immobilière mais les plus gros frais annexes sont les charges, taxes et autres impositions auxquelles l’investisseur confronté.

On a ainsi, entre autres les charges de copropriété, la taxe foncière, la taxe d’enlèvement sur les ordures ménagères.

Même si leur paiement est annualisé, il convient de le mensualiser et de l’intégrer d’office dans ses calculs concernant l’autofinancement ou la rentabilité nette.

Et c’est seulement si les loyers couvrent l’intégralité de toutes ces charges additionnées à la mensualité bancaire que l’on peut parler véritablement d’autofinancement.

Une opération qui s’autofinance complètement en nu est un très bon départ pour ensuite tenter de marger et de faire effet boule de neige dans ses opérations grâce au cash-flow obtenu :-).

On verra ces notions et certainement d’autres dans la seconde partie consacrée aux bases théoriques de l’investissement immobilier.

Bien à toi, Maxime.


Mode d’emploi pour acquérir un foncier fructueux

La plupart de ceux qui investissent dans l’immobilier perdent de l’argent.

Or l’objectif de cet article est de démontrer qu’il est possible à quiconque s’en donne les moyens, de produire du cash grâce à ses investissements immobiliers.

Le but de tout investissement est d’obtenir une rentabilité intéressante.

L’immobilier en tant que voie d’investissement, ne déroge pas à la règle. L’idée

Sinon c’est un échange, une acquisition ou encore une perte. Mais dans l’investissement, la rentabilité est l’élément visé en priorité à mon sens.

Nous allons donc voir comment calculer ce fameux taux de rentabilité avant de d’étudier les différents moyens pour l’accroitre tant à l’acquisition qu’au moment de la mise en location.

Avant tout, si tu t’interroges sur le financement et les actions pour favoriser son obtention rapide par une banque, n’hésite pas à aller lire mon précédent article sur le sujet en cliquant ici.

I. Les calculs classiques pour évaluer la rentabilité RÉELLE d’un bien.

-Rentabilité BRUTE =

(loyer annuel/prix d’achat) X 100

C’est celle qui est la plus évidente à calculer mais également la moins pertinente. On peut très bien avoir une rentabilité brute supérieure à 1O% et se retrouver avec une rentabilité nette en deçà de 5%.

C’est pourquoi il est nécessaire de ne pas s’y fier exclusivement au risque de se retrouver déçu par la suite.

La rentabilité brute ne correspond pas à la rentabilité réelle d’un investissement mais davantage à un rendement hypothétique, pour faire court.

-Rentabilité NETTE =

Loyer annuel – (ensemble des charges + taxe foncière)) / (prix d’achat + frais notariés + travaux + intermédiaire éventuel) X 100

Le rendement ici obtenu sera dès lors plus précis et réel puisqu’il intègre l’intégralité des coûts hors impôts.

L’intermédiaire peut être une agence immobilière qui se servira au passage ou encore un courtier. On parlera ici d’intermédiation bancaire car le courtier est un professionnel chargé est de trouver des offres de prêt adaptées et intéressantes pour son client.

-Rentabilité NETTE NETTE =

La même formule que pour le rendement net, simplement on inclue les impôts dans le calcul.

Loyer annuel – (ensemble des charges + taxe foncière + IMPÔTS) / (prix d’achat + frais notariés + intermédiaire éventuel) X 100

Dans un premier temps, je pense qu’il est préférable de ne retenir et d’utiliser que le calcul de la RENTABILITÉ NETTE, car le brut est irréel et le net net ne vient que plus tard.

D’ailleurs je consacrerais des articles spécifiques à la fiscalité appliquée à l’immobilier dont l’enjeu principal sera de réaliser des économies selon les régimes de déclaration.

Vaste programme à venir, car il faut être stratège pour ne pas se faire matraquer la Benalla, fiscalement parlant, (désolé j’étais obligé) !

En effet, citoyen français rime souvent avec vache à lait toutefois l’Etat est déjà bien suffisamment gourmand pour ne pas lui donner plus que ce qu’on lui doit en tant que propriétaire … 

Déjà, devenir propriétaire, c’est enrichir l’Etat français qui se gave sur toute transaction immobilière réalisée sur le territoire national. Il prend 80% des frais notariés, et le propriétaire doit de surcroit payer une taxe foncière annuelle.

Il est vital de se demander pourquoi on désire investir dans l’immobilier : pour moi c’est gagner de l’argent or salariat.

Bref, maintenant que tu sais comment calculer la rentabilité nette d’un investissement immobilier, on peut passer à l’étude des multiples facteurs qui l’influencent.

Mais juste avant, encore faudrait-il savoir à quoi correspond la rentabilité, ou plutôt le taux de rentabilité.

Ce taux correspond au retour sur investissement annuel vis-à-vis du montant global de l’investissement.

Ainsi, si tu achètes un appartement pour 100 000€ tout compris en contrepartie d’un loyer mensuel de 834€ charges, taxes et impôts déduits, le taux de rentabilité dégagé par ton opération sera d’environs 10% net net. Ce qui est rendement plus intéressant que la majorité des investisseurs.

II. Les principaux facteurs susceptibles d’impacter à la hausse la rentabilité d’un bien.

La rentabilité peut être déterminée par tant d’éléments qu’il me serait impossible de tous les énumérer exhaustivement.

Toutefois, trois éléments sont à mon sens susceptibles d’impacter ce fameux taux et peuvent être utilisés avec ruse pour gagner de l’argent dans l’immobilier, en travaillant pour soi et ses locataires et non pour le compte d’un employeur.

Voici donc les 3 leviers qui sont pour moi les plus puissants en ce qu’ils constituent à eux, cumulés, un véritable gouvernail à rentabilité, pour engranger du cash grâce à ses investissements immobiliers.

  • l’achat (prospection, opportunité de marché, financement & frais notariés)
  • stratégie locative
  • fiscalité

L’achat, ou le levier qui gouvernera la rentabilité.

Cela peut sembler paradoxal que de présenter l’achat en tant que voie d’accession à un bon taux de rentabilité, mais il s’agit, dans les faits, de l’un des plus puissants.

De la prospection aux frais notariés en passant par les anomalies de marché, l’achat est la plus importante des étapes à mener de front et à fond dans un processus d’investissement immobilier rentable.  🙂

-La prospection, une recherche active orientée rendement intéressant.

Si, comme moi, tu commences à investir, tu n’as pas envie de perdre de l’argent (ou d’en dépenser inutilement).

Il est donc préférable d’oublier, d’emblée, le fait d’acquérir dans le neuf ou dans les villes avec un m2 au-delà du raisonnable à l’instar de Pariset de plus en plus de territoires…

Non pas que ces villes ne sont pas intéressantes loin de là, mais si l’idée est de commencer doucement et pour à un prix raisonnable, mieux vaut ambitionner des marchés au ticket d’entrée moins onéreux.

Ainsi, se créer un portefeuille de biens immobiliers dans des villes provinciales attractives et en développement constant comme Metz, Le Mans, Brest, Saint-Etienne, Reims, Nantes, Pau, …

Le neuf est également à écarter d’office, toujours en considération des prix exorbitants du m2 pratiqués sur les constructions récentes ou neuves.

En investissant dans l’immobilier, l’idée est de se forger un patrimoine tangible et durable qui nous perdurera, donc transmissible.

Tout en en retirant un maximum de revenus locatifs pour en vivre ou avoir davantage de sécurité financière au quotidien. 

Donc il est préférable d’éliminer le neuf et la capitale ou les zones de marché trop tendues pour investir sans y perdre trop de plumes à l’achat.

-Trouver, ou plutôt SE CRÉER une opportunité / anomalie de marché.

Se montrer opportuniste et attendre ne suffit pas. Il faut véritablement se créer des opportunités.

L’acheteur a le temps de son côté, or nombreux sont les vendeurs pressés ou contraints à la vente, ils constituent donc une cible de choix des investisseurs stratèges.

Se créer une opportunité d’investissement ou dénicher une anomalie de marché n’est pas simple à réaliser car fastidieuse dans son processus.

Dans les grandes lignes, il s’agit ici de trouver le vendeur idéal, à savoir un vendeur pressé ou bien qui sera susceptible de faire baisser son prix de vente lors de la négociation.

Ce peut être le cas notamment lors de décès & successions, déménagement pour cause professionnelle, charges d’entretien trop onéreuses, un divorce ou séparation de co-propriétaires en couple, …

Tu l’auras compris mais beaucoup de situations peuvent être profitables à tout potentiel investisseur qui saurait se montrer un tant soit peu OPPORTUNISTE et observateur du marché sur lequel on désire investir.

Seulement pour parvenir à dénicher un « bon vendeur » il faut passer beaucoup de temps à écumer les annonces, ne pas hésiter à contacter tous les annonceurs dont le bien affiché nous paraît intéressant, … et voir ensuite quel rabais il est possible d’obtenir.

Ne jamais financer un bien au prix vendeur, c’est un principe de base de l’investissement immobilier.

Un autre type d’anomalies de marché peut avoir attrait à la rénovation des biens dont le prix d’achat avec travaux est inférieur au prix moyen du m2 d’au moins 15/20%.

Car si le gain n’est dès le départ pas significatif, avec la prise en compte du temps (si les travaux perdurent les loyers seront inexistants donc la mensualité à notre charge plutôt qu’à celle du locataire), ce n’est pas intéressant je trouve.

C’est dans ce schéma qu’il faut à mon sens être le plus prudent possible et vraiment avancer à tâtons ou bien se faire impérativement des contacts de confiance dans le bâtiment et la rénovation intérieure, au risque de se faire pigeonner.

-Le financement et les frais notariés.

Il s’agit d’un pan à ne surtout pas négliger pour obtenir une bonne rentabilité ou du moins ÉCONOMISER ses dîneros avant même d’avoir placé un locataire dans le bien.

Voici comment gagner des milliers d’euros au minimum durant cette étape du financement et des frais notariés.

Pour les plus craintifs quant vis-à-vis du financement, faire appel aux services d’un courtier peut se révéler être une bonne option en vue de :

  • bénéficier d’un taux d’intérêt avantageux
  • obtenir un crédit dans les meilleurs délais et conditions
  • accéder directement aux meilleures offres de prêt sans perte de temps
  • ne pas se stresser concernant l’obtention d’un financement adapté à sa situation
  • éviter les rendez-vous stériles avec les banques (en trop grand nombre pour aller démarcher la meilleure offre parmi tous les organismes bancaires existants)

La rémunération du courtier a lieu en cas de réussite uniquement (on parlera alors de frais d’intermédiation bancaire puisqu’il sera parvenu à faire le pont entre le client, nous, et une banque prêteuse) à des conditions plus avantageuses, et est comprise dans le montant emprunté. 

Quoiqu’il en soit, quelques éléments de négociation sont à discuter impérativement avec l’organisme potentiellement prêteur :
  • Frais de dossier : Il ne faut pas hésiter à demander au banquier de supprimer les frais de dossier. S’il refuse, serait-il tout de même prêt à les envisager à la baisse ?
  • Frais de remboursement anticipé : Procéder à des remboursements partiels de son prêt par anticipation est possible, mais des frais s’y appliqueront pour résorber le manque à gagner de la banque vis-à-vis des intérêts dûs restants qui seront moindres en cas de remboursement par anticipation.
  • Taux variable : Si l’hypothèse de remboursements anticipés est sérieusement envisagée par l’investisseur, alors le crédit à taux variable peut être une alternative séduisante dans la mesure où les taux pratiqués sont généralement plus intéressants et entraînent gratuité d’office concernant ce type de remboursements.
  • Assurance rattachée au crédit : Le plus souvent, l’assurance est moins onéreuse que la banque prêteuse. Mais les banques subordonnent généralement leur offre de prêt à l’assurance qui va avec.
    C’est pourquoi il peut être préférable de sécuriser l’opération en acceptant de facto son assurance, puis attendre un délai, 1 an maximum avant de négocier cette assurance ou d’aller voir ailleurs s’il n’y a pas plus intéressant via un autre assureur.
  • Différé (partiel ou total) : Si la stratégie vise à se doter d’une trésorerie rapidement, très efficace.
  • Clause de modularité : Pour anticiper un allongement de sa durée de prêt (jusqu’à 2 ans voire un peu plus généralement si l’on négocie) et donc une optimisation calculée de sa capacité d’endettement au moment où elle sera “activée”.

–>Économiser de l’argent ou éviter d’en perdre inutilement sur les frais notariés.

Les frais notariés sont incontournables : aucun acheteur / investisseur ne peut s’en voir exonérer. C’est la part du gâteau qui revient à l’Etat sur chaque opération immobilière réalisée sur le territoire français, et représentent la plupart du temps autour de 8% du prix du bien.

Ces frais sont proportionnels au montant du bien acheté. Ainsi, on paiera deux fois plus de frais notariés pour un appartement à 100 000€ qu’à 50 000€.

Les frais notariés s’appliquent stricto sensu qu’aux biens IMMOBILIERS, les meubles donc le MOBILIER quant à lui, est déductible de la valeur totale du bien.

L’idée est donc, si du mobilier est présent (notamment lorsqu’il est de qualité et/ou récent), de le valoriser un maximum tout en restant de bonne foi évidemment.

Pour se faire, il faut établir scrupuleusement la liste de l’ensemble du mobilier présent dans le bien avec l’agent immobilier pour qu’il en informe le notaire et que le compromis de vente intègre bien cette donnée.

Sur un immeuble à 500 000€ comportant 30 000€ de mobilier, cela représente une économie d’environs 2 500€ (à environs 8% de frais notariés), ce qui est loin d’être négligeable.

Adopter une stratégie locative adaptée à son bien, donc générant du rendement.

En fonction du produit d’investissement immobilier, qu’il s’agisse d’un studio, grand appartement ou encore d’un immeuble, la stratégie locative idéale ne sera pas la même.

Mais dans tous les cas, il faut viser une localisation optimale d’emblée : gare de la ville accessible à pieds, nombreuses infrastructures et transports en commun à proximité, … au minimum.

De même, quelque soit le bien acquis, la location en nu (c’est-à-dire dénuée de meubles) est à écarter si l’objectif est de parvenir à un autofinancement ou mieux, car les loyers seront les plus bas dans ce cadre.

Pour que le bien produise un maximum de loyers et voit sa rentabilité dopée, il est à mon sens essentiel de sélectionner une des deux stratégies locatives suivantes :

  • la location courte durée (cf. AirBnb, Booking, Abritel, …)
  • la colocation meublée

-Location courte durée.

La location courte durée correspond à la mise en location de tout ou partie de son bien spécifiquement pour des petits séjours (d’une ou deux nuitées à 1 semaine ou davantage selon les demandes et périodes).

La location courte durée n’est pas nécessairement saisonnière : si tu veux investir dans un bien en vue de le proposer en courts séjours pour des touristes français/étrangers par exemple, nul besoin de se borner aux saisons.

En revanche la saisonnalité peut impacter le prix et le nombre de demandes. Mais si l’emplacement acheté est bien situé puis optimisé, il sera attractif toute l’année tant pour des touristes que des travailleurs en déplacement.

Si ton ambition est comme moi de transformer chacun de tes biens en véritable machine à cash, alors investir dans une station balnéaire ou tout autre lieu fortement dépendant de la saisonnalité n’est pas la meilleure idée.

Je pense qu’il est préférable d’acquérir dans des villes attractives ou qui vont le devenir, tant sur le plan touristique que professionnel.

La courte durée est la stratégie locative générant le plus de cashflow aux investisseurs et il n’est plus si rare d’observer un taux de rentabilité brut de 15/25% par an.

En revanche, ce mode de location n’est pas parfait non plus puisque c’est le plus onéreux en coûts (d’entretien quotidien quotidien entre chaque locataire et en temps de gestion administrative notamment).

Dans ce schéma, l’idée est de générer un maximum de cash à l’année, permettant d’opter pour un service de gestion et ainsi de déléguer les tâches fastidieuses et chronophages (ménage, entretien, check-in/out, …).

Mais avant d’y parvenir, gérer un tant soit peu de soi-même donc par soi et pour soi peut être enrichissant.

-éviter les marchés tendus

Un autre bémol de cette stratégie locative est qu’elle n’est pas réalisable partout en France de manière permanente à l’année.

Paris, les grandes villes françaises la restreignent en partie et les mairies semblent aller vers un durcissement de leurs politiques vis-à-vis de la location courte durée.

Il faut donc sans cesse pratiquer de petites veilles juridiques afin de se tenir en alerte des évolutions, s’il y en à, dans les villes où l’on est propriétaire et pratiquant la courte durée à foison.

Pour tenter d’avoir le moins de vacance locative sur son ou ses biens en courte durée, positionner son annonce sur un maximum de plateformes (AirBnb, LebonCoin, Abritel, Booking, …) est une bonne option.

En parallèle et en considération de la digitalisation constante et progressive de notre société et du monde entier, il faut faire davantage.

Plus il y’a de facteurs d’exposition, diffusion, mieux c’est, à la condition évidente de proposer un produit d’une certaine qualité intrinsèque ou non au logement (localisation, agencement, services annexes….).

Une idée à tenter serait de développer, à côté des nuitées, des services, gratuits et payants, qui seraient constitutifs d’une certaine valeur pour la clientèle notamment touristique (conseils, visites privées, …).

-La colocation (meublée)

La colocation, meublée qui plus est, est une stratégie locative à considérer sérieusement pour qui veut se doter d’un système quasi passif de revenus (co-locataires qui se gèrent eux-mêmes, entrées/sorties, répartition des charges de copropriété, …).

Mais pour l’envisager, encore faut-il disposer d’un grand appartement de 3-4 chambres pour pouvoir les louer meublées avec communs en très bon état et équipés.

Avec un emplacement privilégié, évidemment, à proximité des universités si la cible locative est des étudiants, ou de la gare/hyper-centre de la ville pour les travailleurs, frontaliers ou non.

En opérant de la sorte, l’investisseur a de quoi être confiant s’il a dans son jeu un bien de qualité situé dans une zone demandée. Le fait d’avoir plusieurs  co-locataires dilue le risque d’impayés et ce dans une surface réduite (un seul et même appartement).

Dans ce cadre effectivement, une grande partie du gain provient de l’ÉCONOMIE DE SURFACE : plutôt que d’être occupée par une seule famille, 3 ou 4 grandes chambres sont louées à quatre étudiants/jeunes travailleurs.

La fiscalité.

L’aspect de la fiscalité est le dernier levier à utiliser avec ruse pour cette fois gagner de l’argent en évitant de payer des impôts inutilement et par la suite optimiser son montage fiscal.

Je ne vais pas m’étaler sur la question dans le cadre de ce présent article, nous allons survoler ici la fiscalité applicable aux investissements destinés à une mise en location meublée. 

-Les bénéfices industriels et commerciaux pour les locations meublées.

La liste des meubles à fournir au minimum pour rentrer dans ce cadre est présente dans le décret 2015-981 du 31 juillet 2015.

Lorsqu’un investissement locatif est loué en meublé, l’imposition relève des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) et non des revenus fonciers comme pour une location nue traditionnelle.

En effet la législation française considère ce mode de location en tant qu’activité commerciale.

-Le loueur meublé professionnel (LMP) et le loueur meublé non professionnel (LMNP).

Le propriétaire-bailleur est LMP si les 3 conditions suivantes sont remplies :

    • loyer > 23 000€ par an
    • le TOTAL des autres revenus est < aux loyers
  • inscrit au registre du Commerce et des Sociétés

Dans TOUS LES AUTRES CAS, c’est le statut du LMNP qui l’emporte et les loyers engrangés seront des bénéfices industriels et commerciaux, divisés en 2 sous-catégories : Micro Bic et régime réel.

-Micro BIC : à priori tentant mais à écarter rapidement pour éviter de trop payer.

Dans ce régime :

  • les loyers doivent être inférieurs à 32 600€ par an.
  • un abattement forfaitaire de 50% est appliqué. Donc pour 30 000€ de loyers, la base imposable est de 15 000€. Tentant. Mais en apparence seulement car aucune déduction de charges n’est possible,
  • l’amortissement du bien n’est pas envisageable.

-Régime réel : la voie royale pour du déficit foncier et payer le moins possible ?

  • Régime ouvert d’office lorsque les loyers annuels sont supérieurs à 32 600€ ou lorsque le propriétaire-bailleur en fait la demande.
  • TOUTES les charges liées au bien sont déductibles des loyers encaissés (amortissement mobilier et immobilier, intérêts d’emprunt, assurance, comptabilité, frais notariés, …)
  • L’amortissement correspond à la déduction, chaque année,  d’un morceau de la valeur du bien, du résultat imposable total.

Dans ce cadre, l’idée n’est assurément pas de faire un maximum de plus-value à la revente et de ne même pas envisager la revente puisque il faut choisir.

Si c’est le déficit foncier qui est visé, écarter toute revente pour ne pas se faire avoir à la revente sur la plus-value, qui correspondra alors au prix de vente global (après amortissement) et non plus à la seule différence entre prix d’achat et de vente.

Tu l’auras donc compris, le régime réel en LMNP est de loin le plus adapté à la location meublée d’autant que c’est le seul permettant un ALLÈGEMENT DE SA BASE IMPOSABLE conséquent.

Toutefois, cette option est à écarter dans les opérations d’achat-revente visant donc une plus-value.

En effet le déficit foncier est déductible des revenus à la seule condition de louer le bien au moins pendant 3 ans après l’imputation de ce « déficit » qui constitue in fine de vraies ÉCONOMIES D’IMPÔT sur une certaine durée.

Dans le cas où le solde est tout de même positif après application de cette fiscalité bienveillante , alors il sera soumis aux 15,5% de CSG et CRDS et à l’impôt sur le revenu.

L’intérêt de ce régime réel en LMNP est juste énorme, à toi donc d’en profiter le plus judicieusement possible.

Nous aurons l’occasion de revenir sur tous ces sujets en détails lors d’art

J’espère donc t’avoir montré , dans une modeste mesure, comment GAGNER DE L’ARGENT EN INVESTISSANT DANS L’IMMOBILIER par l’utilisation de plusieurs leviers efficaces.

Notamment en actionnant des leviers particulièrement intéressants et susceptibles de maximiser sa rentabilité tout en dégageant du cash.

Quels sont, selon toi, les leviers ou mécanismes permettant de doper sa rentabilité un maximum et ainsi générer de l’argent via ses investissements immobiliers ?

Bien à toi,

Maxime.