Pourquoi le cash-flow est roi dans l’investissement immobilier

Pourquoi le cash-flow est roi dans l’investissement immobilier

Et comment il risque de vous enrichir ?

Le cash-flow ou marge bénéficiaire nette

Le cash-flow, en bon français, est un flux d’argent entrant ou sortant, donc positif ou négatif. Dans l’investissement immobilier quand le cash-flow mensuel est positif, c’est en quelque sorte la marge résiduelle de l’opération, le salaire de l’investisseur.

Lorsque le cash-flow est négatif par contre, c’est qu’il existe une différence défavorable à l’investisseur-acquéreur entre les COÛTS et les GAINS générés par le bien.

Cette différence est à ne jamais sous-estimer car elle va directement grever les finances du propriétaire. Elle est donc néfaste en ce qu’elle constitue un effort d’apport tous les mois.

Or, l’objectif de celui qui investit est plutôt d’être payé par son bien plutôt que de devoir le payer. Si l’idée est de faire croître tant son patrimoine que les revenus qui y sont liés, le cash-flow est indispensable.

Prenons l’exemple d’une opération qui coûte une mensualité bancaire de 500€, 200€/mois de charges ou taxes et 100€/mois d’impôts pour 1 000€ de loyer.
On a alors ici un total de revenus de 1 000€ contre 800€ de dépenses.
Le cash-flow de l’opération est donc ici de 200€.

Rapporté au mois, ce n’est pas une seule opération qui nous permettra d’en vivre.

Mais si on multiplie le résultat par 5, 10, 20, 50 puis par 100, ce qui est possible, on prend tout de suite conscience de la grandeur des petites choses lorsqu’elles sont associées et développées entre elles. 

Il faut voir dans son 1er investissement immobilier le départ de la construction de son empire patrimonial. C’est la première pierre à poser.

Le chemin compte donc probablement autant, si ce n’est plus que le résultat. Mais avec à l’esprit la notion de cash-flow, le résultat est aussi souvent en ligne de mire.

Si on est trop focus sur les millions alors que l’on débute seulement, le risque est de vite se décourager car ce que l’on vise nous paraît si grand et donc inaccessible en l’état d’où nous sommes aujourd’hui. 

Or je pense à l’inverse que c’est justement en réalisant des petits pas, des opérations à 50K€, 100K€, 200K€ ou 500K€, que ce que l’on visualise au départ nous paraît plus accessible. 

Car une fois qu’on atteint les premiers 50K€, on sait désormais qu’il ne nous reste plus qu’à répéter l’opération vingt fois pour avoir un million d’euros en patrimoine.

Cash-flow is King ?

Le cash-flow est donc en principe d’un flux de trésorerie positif. Mais lorsque l’opération est mal ficelée ou bien que l’investisseur s’est montré trop précipité, le cash-flow peut être négatif.

C’est alors la logique inverse qui s’applique et l’opération ne rémunère pas l’investisseur. Ici l’acquéreur est contraint de mettre la main à la poche. Il s’agira alors d’une épargne forcée, car l’investissement n’atteint pas l’auto-financement. 

Obtenir un maximum de cash-flow possible est important pour continuer à investir régulièrement, sans trop attendre.

L’autofinancement est un point de départ consistant en l’équilibre entre les coûts (mensualité bancaire + charges + taxes/impôts) et les rentrées (loyers). Le cash-flow, c’est lorsque le loyer perçu couvre largement les dépenses liées à l’opération.

Générer du cash-flow fait que l’investisseur marge, donc les loyers gagnés sont plus importants que les coûts de l’opération.

Il est communément admis que pour se créer ce cash-flow mensuel, le loyer doit être supérieur d’au moins 30% de la mensualité bancaire à payer.

  • Donc pour une mensualité bancaire de 300€, le loyer doit être d’au moins 400€,
  • pour une mensualité de 600€, le loyer doit être d’au moins 800€,
  • pour une mensualité de 1 000€, le loyer doit être fixé à minimum 1 333€

Donc pour une mensualité de 300€, l’idée est d’obtenir en contrepartie un loyer d’au moins 400/450€. Ainsi une marge pourra être gagnée malgré les charges et taxes inhérents à l’acquisition et à la détention d’immeubles.

Au MINIMUM car si l’idée est de se faire payer en margeant, il ne faut pas se restreindre sur les prix pratiqués. Tant qu’il est en corrélation avec le marché et la demande, il trouvera preneur. L’avantage d’un prix de loyer élevé est que le logement attirera quasi exclusivement des bons « clients ». En revanche, le volume de locataires potentiels ne sera pas très élevé.

À l’inverse, proposer un prix-loyer plancher attirera beaucoup de locataires hypothétiques, car tout le monde cherche à payer moins en règle générale. Un tri rigoureux sera donc à effectuer.

La mensualité n’est pas le seul coût régulier d’un investissement.

À côté, il y a la taxe foncière, les charges de copropriété et les frais d’assurance. Ces frais doivent toujours être inclus dans les calculs car ils peuvent rapidement affecter la rentabilité de l’opération.


Si l’on ne marge pas mais que les coûts et les gains s’équilibrent, on sera en autofinancement. Ce qui est plutôt bien puisque cela signifie que l’ensemble des coûts est couvert par le loyer, donc on patrimonialise (on capitalise du patrimoine année après année sans dépenser).

L’investisseur doit impérativement savoir si oui ou non une opération est en mesure de payer AVANT de signer chez le notaire.

Pourquoi viser un maximum de cash-flow ?

-Pour que son investissement paye, c’est-à-dire que le bien génère un revenu complémentaire chaque mois. Ici, l’idée est de gagner plus d’argent sans forcément dépenser plus de temps.

Je pense que l’objectif de tout investisseur qui est salarié à côté est de gagner suffisamment de revenus locatifs pour avoir le choix de continuer ou non la voie du salariat.

En ce sens, le cash-flow est synonyme de liberté financière : au plus on en accumule et au plus on est libres de nos choix.

-Afin de se constituer un fonds de sécurité pour chaque investissement

L’immobilier est un univers rempli d’imprévus.

Un fonds spécifique dédié aux travaux et aux aléas peut se révéler efficace si ce n’est nécessaire pour multiplier les investissements avec confiance.

L’idée est d’être en capacité de parer aux éventuels imprévus en se dotant d’un fonds de garantie alimenté régulièrement.

-Pour préserver et développer sa capacité d’endettement : le cash-flow impacte directement la capacité d’endettement. Puisque les banques prennent en compte 70% des loyers, l’idée est de viser plus qu’un autofinancement. 

Car si on multiplie les autofinancements, on se retrouvera bloqué à un moment donné, du fait de l’épuisement de notre capacité d’endettement. 

C’est en investissant dans des opérations générant un cash-flow positif que notre capacité d’endettement ne sera pas atteinte trop rapidement.

L’idée est de pouvoir continuer à se faire financer sans soucis puisque le cash-flow de chaque opération est censé compenser la perte d’une portion de la capacité d’endettement.

Le cash-flow est donc une sorte d’assurance sur l’avenir tant que le capital à rembourser ne l’est pas intégralement. Il est aussi inhérent si l’on souhaite multiplier ses investissements.

Il est donc indispensable dans le cadre d’un investissement locatif au court, moyen ou long-terme. Car si on n’obtient pas de cash-flow positif, soit on ne gagne rien, soit on perd chaque mois.

Or l’investissement immobilier se pratique généralement dans un but d’enrichissement personnel et/ou familial. Donc pour gagner ou au moins pour acquérir un patrimoine, même non rentable.

Au final, le cash-flow, bien mieux que le roi, c’est mère sureté dans l’investissement immobilier. Ceux qui négligent cet élément ont de l’argent à perdre, mais il n’est jamais trop tard pour tenter de marger sur chacune de ses acquisitions.

Voir aussi : 3 étapes pour préparer son financement d’investissement

Bien à tous ceux qui osent investir, innover, entreprendre et qui tentent en toute bienveillance.

Maxime Villeneuve

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